新時(shí)期的“住有所居”目標(biāo)，包含三個(gè)層次的含義。
1、要進(jìn)一步完善廉租房等低端保障體系。
實(shí)現(xiàn)“人人有房住”是“住有所居”的最基本含義。完善低端政策性保障住房是實(shí)現(xiàn)“人人有房住”的最重要途徑。在“十一五”期間，從2007年國務(wù)院24號(hào)文件“擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍”到2008年“擴(kuò)大內(nèi)需”中加大廉租房建設(shè)力度，我們估計(jì)，到2010年，縣以上城市普遍建立廉租房制度、城鎮(zhèn)戶籍居民“應(yīng)保盡保”的目標(biāo)可以初步實(shí)現(xiàn)，林區(qū)礦區(qū)等特困地區(qū)的集中救助可以取得明顯效果；再經(jīng)過“十二五”的一個(gè)中期過程，城鎮(zhèn)戶籍居民中住房嚴(yán)重困難的家庭所占比重可能縮小到一個(gè)相對(duì)常態(tài)的1%左右(即200萬戶左右)，大規(guī)模廉租房建設(shè)可能會(huì)告一段落。但這并不意味著低端群體的住房保障已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，從國際經(jīng)驗(yàn)看，最終解決最后1%住房嚴(yán)重困難家庭“有房住”的問題需要的時(shí)間一般比較長，可能仍需10年左右。考慮到我國農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)快速聚集的基本國情，如果把常住人口的低端保障也包含進(jìn)來，到2020年前，我國廉租房層次的低端保障住房建設(shè)仍需保持在一定規(guī)模。到2020年，城鎮(zhèn)低端住房保障目標(biāo)應(yīng)為基本實(shí)現(xiàn)包括常住人口在內(nèi)的“應(yīng)保盡保”，即最低收入且住房困難家庭，在政府的救助政策下，可以住上戶均建筑面積30-50平方米左右的住房。
最低收入且住房困難戶，指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民中收入最低的10%家庭中人均住房建筑面積低于10平方米的家庭，這部分家庭的住房支付能力極弱，需要政府實(shí)施救助性的住房保障政策。2020年時(shí)，最低住房保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是對(duì)這一類家庭基本做到“應(yīng)保盡保”，全部通過廉租住房解決居住問題，對(duì)其中擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭，可實(shí)行反向遞減補(bǔ)貼。其中“應(yīng)保盡保”的含義是符合上述條件的家庭，即時(shí)可解決，無需輪候。
考慮到未來11年間我國仍將處于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的高潮中，到2020年時(shí)，依地區(qū)不同，城鎮(zhèn)常住人口中這類家庭所占比重仍將保持在4%-8%左右。
從滿足最低收入家庭基本住房需要出發(fā)，考慮家庭代際、性別和人口等因素，我們建議，最低住房保障水平可定為每戶建筑面積30-50平方米。
2、資源配置要貫徹適度改善優(yōu)先的原則。
目前在發(fā)達(dá)國家的基本狀況是，人口在城鄉(xiāng)之間的分布結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)住房存量資源總量已經(jīng)能夠滿足全體居民的基本住房需求；每年的市場(chǎng)需求主要取決于舊房自然更新的比例和經(jīng)濟(jì)景氣狀況影響下的居民更新年限變化。而我國的一個(gè)基本國情是，從低端到高端的幾乎所有群體都處于對(duì)住房的“饑渴期”。通俗說就是，我國“買得起房”的家庭所占比重遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，但需要購房或打算購房的家庭所占比重則遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家。
從我國過去10年的投資能力、建設(shè)規(guī)模、資金供給等方面因素看，要讓這些需求全部得到滿足，至少需要20年左右的周期。也就是說，每年只能有5%左右的家庭得到改善。這就存在著一個(gè)哪些家庭優(yōu)先改善的問題。
我們強(qiáng)調(diào)，未來十余年的發(fā)展過程中，在資源配置中繼續(xù)貫徹適度改善優(yōu)先的原則，讓脫困型、適度改善型需求優(yōu)先于享受型、奢侈型需求得到滿足，這是“住有所居”的題中應(yīng)有之義。
在“十一五”期間，我國先后出臺(tái)了土地供應(yīng)中廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、小戶型房等四種房用地需占70%的土地政策，對(duì)滿足基本住房需求或改善型需求，購置第一套住房的降低契稅的財(cái)政稅收政策和實(shí)行優(yōu)惠利率的貨幣政策等。
當(dāng)需求遠(yuǎn)大于供給時(shí)，單純市場(chǎng)配置資源的機(jī)制一定導(dǎo)致富人的需求總是最先得到滿足，出價(jià)最高的需求總是優(yōu)先得到滿足。過去幾年中，推動(dòng)我國房價(jià)過快上漲的基本因素之一，就是供不應(yīng)求下這種價(jià)格選擇機(jī)制的作用。
要體現(xiàn)新形勢(shì)下的“住有所居”目標(biāo)，在土地供應(yīng)、財(cái)政稅收、信貸資金等方面對(duì)適度改善型需求的支持力度不應(yīng)放松。2008年以來，在“擴(kuò)大內(nèi)需”中作為短期調(diào)控手段實(shí)行的階段性優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)成為一項(xiàng)長期堅(jiān)持的政策。應(yīng)當(dāng)讓規(guī)定“四種房”占地比例、契稅優(yōu)惠和利率優(yōu)惠等政策成為需求方的長期預(yù)期。
3、大力發(fā)展多層次的租賃市場(chǎng)。
實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要途徑是發(fā)展多層次的租賃市場(chǎng)。包括調(diào)整租賃市場(chǎng)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)居民利用閑置住房資源出租獲利，整治和規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民出租屋，完善對(duì)特定群體和特定地區(qū)“貼租”方式的保障政策，發(fā)展公共租賃住房和建立與發(fā)展投資于規(guī)模化住房租賃的房地產(chǎn)投資基金等。“十二五”及到2020年前，我國實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)“住有所居”目標(biāo)，需要在發(fā)展租賃市場(chǎng)和租賃住房上下大功夫。
二、力爭(zhēng)戶均90平方米目標(biāo)有限實(shí)現(xiàn)
比照“全面小康社會(huì)”其他方面的生活改善程度，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，考慮住房功能適度改善的技術(shù)性要求等，我們認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。
根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》和《2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2008年底，我國城鎮(zhèn)實(shí)有住房建筑面積總量為124億平方米左右，當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口6.07億人(戶籍人口加居住半年以上的常住人口，2008年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào))，2008年我國真實(shí)的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為20.5平方米；戶均約60平方米。也就是說，目前我國城鎮(zhèn)居民的居住總水平僅僅達(dá)到2007年國務(wù)院27號(hào)文件規(guī)定的“經(jīng)濟(jì)適用房”標(biāo)準(zhǔn)。
這一水平對(duì)比改革開放初期的人均5平方米和房改初期10平方米左右的水平有了較大幅度的提高，特別是考慮到最近十年來快速城鎮(zhèn)化的因素，可以說我國住房建設(shè)取得了顯著的成績，房地產(chǎn)業(yè)在其中也發(fā)揮了不可替代的作用。
戶均60平方米的居住水平雖然已經(jīng)達(dá)到城鎮(zhèn)家庭基本居住需求。但這只是一個(gè)初步的“脫困”水平、總體小康的水平。按照全面小康社會(huì)的要求，使我國城鎮(zhèn)居民戶均居住水平達(dá)到建筑面積90平方米，也即我國目前提倡的小戶型水平作為目標(biāo)是適當(dāng)?shù)摹?/p>
戶均90平方米標(biāo)準(zhǔn)，一方面可以滿足現(xiàn)代都市生活的基本需求，另一方面也將家庭性別、代際等因素考慮進(jìn)來，既提高了住宅空間的物理屬性，同時(shí)也提高了對(duì)居民生活的人文關(guān)懷程度。
從國民收入水平的角度來說，根據(jù)全面建設(shè)小康社會(huì)的發(fā)展目標(biāo)，我國人均國民收入水平將達(dá)到5000美元以上，根據(jù)聯(lián)合國人居中心《全球住宅狀況評(píng)價(jià)》調(diào)查，在這樣收入水平的國家中，人均住房的建筑面積(聯(lián)合國調(diào)查中以使用面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià))約為30平方米。
從國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度來看，到2020年我國將基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，對(duì)比其他工業(yè)先進(jìn)國家的經(jīng)驗(yàn)，在本世紀(jì)90年代，大多先進(jìn)工業(yè)化國家的人均住房使用面積都在30-45平方米之間。
因此，對(duì)比國際經(jīng)驗(yàn)，我國在2020年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的目標(biāo)設(shè)置在32.1平方米，即戶均90平方米的水平是符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國際規(guī)律的。
特別說明，戶均90平方米僅是一個(gè)理論測(cè)算值，也是一個(gè)理想值。從我國作為發(fā)展中國家的實(shí)際國情出發(fā)，“理想化目標(biāo)”和“可能目標(biāo)”之間會(huì)存在巨大差距。這是因?yàn)椋獙?shí)現(xiàn)戶均90平方米的目標(biāo)，還需要考慮中長期過程城市綜合承載力的提高速度、這樣大的住房建設(shè)總量所需投資規(guī)模和金融體系風(fēng)險(xiǎn)承受能力等方面約束、資源可供量的現(xiàn)實(shí)條件、國際及國內(nèi)原材料等大宗商品市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的情況和國民經(jīng)濟(jì)整體防止大起大落和實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的要求，特別是考慮到我國城鎮(zhèn)居民收入增長的可能性(我國實(shí)際上面臨著下一周期購房群體向中低端延伸，從而必定會(huì)面臨更尖銳的房價(jià)與收入之間的矛盾)，到2015年和2020年，戶均80平方米和90平方米的目標(biāo)只能有限實(shí)現(xiàn)。
總體看，考慮到種種不確定因素，目標(biāo)設(shè)置為，到2020年達(dá)到戶均85平方米，其中70%以上家庭能夠達(dá)到戶均90平方米較為穩(wěn)妥。其后再經(jīng)過10年左右的周期，達(dá)到戶均90平方米則是可以有較大把握的。
|
