11月16日，由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所和社會科學(xué)文獻出版社聯(lián)合主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會暨2009～2010年住房形勢與政策研討會”在北京舉行，會議正式對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室完成的首份住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》。
《住房綠皮書》綜合運用微觀、宏觀、公共經(jīng)濟學(xué)等理論，建立了以住房市場為核心，住房市場主體為支撐，住房市場潛力為延展，住房宏觀背景為基礎(chǔ)，公共政策作保障的住房分析框架。分析了2008年至2009年中國住房市場運行狀況，預(yù)測了2010年中國住房市場的發(fā)展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，提出了促進中國住房市場健康發(fā)展的政策建議。
《住房綠皮書》提出了一個有多項指標組成的測量中國住房市場質(zhì)量、風(fēng)險和效率等的指數(shù)體系。這個體系包括住房上市公司指數(shù)、住房支付能力指數(shù)、住房真實供求缺口指數(shù)、城市土地市場價值指數(shù)、住房市場價值潛力指數(shù)、住房貸款風(fēng)險指數(shù)、住房市場監(jiān)管指數(shù)、住房社會保障指數(shù)等，對涉及住房市場的關(guān)鍵方面的健康程度以及合理性進行評價。
《住房綠皮書》認為，由于全球金融和經(jīng)濟走勢于2008年急轉(zhuǎn)直下，中國住房市場在這一年初開始的調(diào)整被迫中斷，住房產(chǎn)業(yè)雖然未被列入國家振興產(chǎn)業(yè)名單但實際上依然被視為GDP止跌回升的主力軍。于是，諸種關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的出臺、金融機構(gòu)和金融市場慷慨注入大量的流動性、難以遏制的投機需求和一定的剛性需求集體向住房產(chǎn)業(yè)發(fā)力，結(jié)果是，在2008年底瀕臨絕境的住房產(chǎn)業(yè)絕處逢生，轉(zhuǎn)過難熬的2008年頭后，迅速爆發(fā)，短短幾個月間就吞噬了住房價格在2008年近一年里的下降空間，沖上了一個新的歷史峰值。
《住房綠皮書》所展現(xiàn)的2008年以來中國住房市場及其相關(guān)的經(jīng)濟、金融和政策圖景是：全球經(jīng)濟從深度衰退到逐步回穩(wěn)；中國宏觀經(jīng)濟從急速下滑到觸底回升；城市化質(zhì)量提升明顯，中西部地區(qū)城市化加快；住房金融市場從緊縮到寬松；住房開發(fā)企業(yè)由急劇惡化到迅速好轉(zhuǎn)；住房消費、投資和投機意愿幾經(jīng)反復(fù)；信貸監(jiān)管由緊變松，又由松變緊；住房資產(chǎn)與物業(yè)市場從回落調(diào)整到快速上漲；住房土地市場從熱度下降到逐步回暖；保障性住房建設(shè)力度迅速加大，保障覆蓋范圍有所提高。
《住房綠皮書》預(yù)測2010年：全球經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，但全球住房市場表現(xiàn)不一；中國經(jīng)濟將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用將進一步增強；城市化規(guī)模呈現(xiàn)高峰，城市化區(qū)域增長相對均衡；住房市場春暖秋涼、震蕩增長；住宅用地市場交易量增加，交易價格上行；住房金融市場溫和上行，波動增長。
《住房綠皮書》指出當前住房市場面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。宏觀經(jīng)濟：內(nèi)生性增長動力不足，通貨膨脹壓力加大；全球經(jīng)濟：復(fù)蘇緩慢，貿(mào)易保護主義抬頭；城市發(fā)展：公共支出壓力大；開發(fā)企業(yè)：風(fēng)險增加，素質(zhì)下降；資金充裕助長地價、房價上漲壓力；需求主體：投資者蠢蠢欲動，消費者缺乏理性，市場面臨需求者沖擊；金融機構(gòu)：寬松支持了投機，緊縮抑制了消費，風(fēng)險防控手段有限；住房市場：價穩(wěn)量增難以實現(xiàn)，市場波動頻繁劇烈；土地市場：土地供給嚴重不足，土地價格過快上漲；金融市場：大量流動性流向樓市，市場單一導(dǎo)致風(fēng)險過于集中；市場監(jiān)管：監(jiān)管任務(wù)更加繁重，監(jiān)管意愿有所放松；社會保障：保障性住房建設(shè)計劃難實現(xiàn)。
《住房綠皮書》還梳理了住房市場面臨的長期問題。宏觀經(jīng)濟：面臨波動風(fēng)險，潛藏泡沫風(fēng)險，遭遇停滯風(fēng)險；城市發(fā)展：城市化加速度減緩，城市化潛力無法完全釋放；開發(fā)體系：市場壟斷產(chǎn)生高利潤，行政管制導(dǎo)致高成本；需求主體：消費心理不成熟，消費觀念有障礙，消費者保護和投機者監(jiān)管體系不健全；土地市場：土地市場壟斷，政府經(jīng)營與監(jiān)管合一；金融體系：一元化住房的金融體系，過度集中的金融風(fēng)險；住房體系：商品房和保障房體系都不健全，兩者結(jié)合不好；住房監(jiān)管：監(jiān)督管理制度較粗糙，監(jiān)督制衡機制不健全；住房調(diào)控：調(diào)控手段不經(jīng)濟，調(diào)控步調(diào)不協(xié)調(diào)。
《住房綠皮書》對2010年住房調(diào)控給出了詳細的政策建議。指出2010年住房市場調(diào)控的主要任務(wù)就是促進宏觀經(jīng)濟和住房經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康和較快發(fā)展。政策目標為即“價穩(wěn)量增”，具體概括為：“增加銷售，擴大投資，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定價格”。即實現(xiàn)價格基本穩(wěn)定、投資開發(fā)與銷售量穩(wěn)步增長，小戶型、保障房比例大幅提升。
提出2010年細化調(diào)控辦法。供給管理：對高檔物業(yè)提供者，實施重稅；對普通商品房開發(fā)適當優(yōu)惠，對保障房開發(fā)實施獎勵和補貼政策；需求管理：實施“抑制投機、引導(dǎo)投資、鼓勵消費和擴大保障”差別化的需求管理政策；空間管理：重點監(jiān)控一線城市的國際游資的沖擊和炒作，重點監(jiān)控一線、二線城市的國內(nèi)投機客的炒作。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和收入水平及其變化，采取區(qū)別對待措施，指導(dǎo)不同區(qū)域和城市的供求政策；時間管理：針對2010年四個季度可能出現(xiàn)的不同的市場表現(xiàn)，金融、土地、財政等尤其是金融部門提前做出預(yù)案，把握節(jié)奏，采取適度的松緊政策。具體在一季度加大土地和保障性住房，適度降低一貫的貸款高增長率；第二季度，加大措施，刺激供給，同時加大保障房供給力度，適度從緊消費支持，第三、第四季度，加大消費刺激的政策；預(yù)期管理：針對根據(jù)宏觀經(jīng)濟和住房市場形勢產(chǎn)生預(yù)期，政府采取適當?shù)摹⒉⑶也粩嘧兓膽?yīng)對措施，通過預(yù)期管理，打擊市場投機行為，引導(dǎo)供需雙雙回歸理性。
提出調(diào)控的政策原則。堅持“定量寬松，精確投放；抑揚有別，重拳出擊；多策組合，時空匹配；長短結(jié)合，標本兼治”的政策原則。“定量寬松，精確投放”。主要指住房信貸（也包括土地等）要堅持數(shù)量明確的寬松政策，并進一步將投放對象加以細化，準確投放到供需對象中；“抑揚有別，重拳出擊”。就是對待保障、消費、投資和投機采取不同的政策，并且進一步強化。即采取進一步的政策措施，更有效地抑制投機、引導(dǎo)投資，更進一步地鼓勵消費和擴大保障；“多策搭配，時空組合”就是要綜合利用土地、金融、財稅和監(jiān)管手段，協(xié)同作戰(zhàn)并根據(jù)空間和時間不同，不斷調(diào)整；“長短結(jié)合，標本兼治”。就是在將完成2010年的目標和長期目標結(jié)合起來，將解決眼前的目標問題和長遠的根本性問題結(jié)合起來，結(jié)合具體措施的推出，不失時機地改革制度、體制和機制。
提出調(diào)控的政策措施。宏觀經(jīng)濟：微調(diào)宏觀政策，刺激內(nèi)生性增長，防控通貨膨脹；城市發(fā)展：挖掘城市化的潛力，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；開發(fā)企業(yè)：公布住房參考價格，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；需求主體：鼓勵住房消費，引導(dǎo)住房投資，抑制住房投機；住房市場：完善住房市場體系，鼓勵住房消費；土地市場：擴大住房用地供應(yīng)規(guī)模，提高用地效率；金融機構(gòu)：嚴控投機性房貸，刺激真實住房需求；市場監(jiān)管：規(guī)范市場準入條件，從嚴市場行為監(jiān)管；住房保障：落實保障房建設(shè)計劃，切實擴大保障房供給。
針對2008年以來出臺的住房優(yōu)惠政策的問題，報告提出“方向不變，適度微調(diào)，從嚴監(jiān)管，強化抑揚”的建議。
《住房綠皮書》還提出解決住房長期問題的對策建議。提出住房發(fā)展的總體目標是：“確保穩(wěn)健發(fā)展，力爭持續(xù)繁榮，促進經(jīng)濟增長，實現(xiàn)住有所居”的住房發(fā)展總體目標。著力解決國民經(jīng)濟中的結(jié)構(gòu)性問題，重新確立住房在國民經(jīng)濟中的戰(zhàn)略定位；建立促進住房穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機制。構(gòu)建三維一體的住房發(fā)展體系。重構(gòu)住房市場化和保障性相結(jié)合的住房生產(chǎn)體系，市場化和保障性相結(jié)合的產(chǎn)品體系，住房發(fā)展的制度、戰(zhàn)略、政策、監(jiān)管、調(diào)控的制度體系。
具體有以下措施：完善社會保障制度體系建設(shè)，擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模；改善城市發(fā)展的制度環(huán)境，挖掘城市化的潛力；創(chuàng)新房地產(chǎn)制度，建立完善可靠的法制體系；建立順暢得力的監(jiān)管體系，反對住房市場領(lǐng)域的壟斷；改進政府參與市場的方式，提升政府的服務(wù)質(zhì)量；建立公平合理的稅費體系，實現(xiàn)住房分配的轉(zhuǎn)移支付制度；設(shè)立住房政策委員會，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系；建立商品性與政策性差異化結(jié)合的分層次的住房體系；建立住房再生產(chǎn)各環(huán)節(jié)、商品性和保障性結(jié)合的住房體系。
《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》報告對各級政府尤其是城市政府部門、國內(nèi)外企業(yè)、有關(guān)研究機構(gòu)、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價值。
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