囤在哪 誰在囤 囤什么
據(jù)《北京晨報》報道 11月,房地產(chǎn)市場主題詞非“囤地”莫屬。
11月2日,盈科大衍工體四號地轉(zhuǎn)手獲巨額利潤事件被央視曝光,3年賺了2.35億港元,囤地以獲取暴利再度引發(fā)市場關(guān)注。
11月9日,國土部宣布將啟動一場全國范圍內(nèi)的土地調(diào)研,兵分十路,調(diào)研對象直指開發(fā)商“囤地”。據(jù)悉,此次調(diào)研項目相當(dāng)詳細(xì),“囤地的位置在哪里?囤地主體是機(jī)構(gòu)還是開發(fā)商?囤的是土地還是房屋?這些都要查清楚。”
11月12日,國土資源部印發(fā)《限制用地項目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》,對商品住宅用地的單宗土地出讓面積首度給出明確的上限,其中大城市20萬平方米,中等城市14萬平方米,小城市(鎮(zhèn))7萬平方米。評論認(rèn)為,此舉為解決開發(fā)商囤地問題提供另外一種途徑。
養(yǎng)雞還是倒雞蛋
盈科大衍工體四號地消息一出輿論嘩然。盡管盈大方面稱,工體四號地項目一直在發(fā)展及興建當(dāng)中,絕無閑置。直至今年10月,已經(jīng)完成了所有打地樁工程,并開始興建地庫。但是三年時間投入人民幣4600萬元打了地樁,依然難以令人信服。
無論如何,工體四號地出手之后,小超人李澤楷在北京已無土地儲備。盈科方面顯然不想過多牽涉到這場是非之爭中。倒是局外人更熱衷發(fā)表看法。在土地市場一直不太順?biāo)斓腟OHO中國有限公司董事長潘石屹抱怨說,“中國有一批房地產(chǎn)開發(fā)商是從來不蓋房子的,就是倒土地的。”后有媒體順著老潘的話頭去調(diào)查,發(fā)現(xiàn)差不多1/3的開發(fā)商都寧愿炒地,也不愿意動一鍬土。老潘戲稱,在房地產(chǎn)界,“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。
中原地產(chǎn)對國內(nèi)12所城市的土地調(diào)研,自2003年以來,40家知名地產(chǎn)商在土地公開市場獲取270幅地塊,但至今有半數(shù)閑置。有數(shù)據(jù)顯示,中國9家房地產(chǎn)上市公司的土地儲備最高是151年,最低是20年。
責(zé)任地產(chǎn)不囤地
對于開發(fā)商的熱衷囤地,評論并非一邊倒的批判。工體四號地事件曝光后,不少人出面為盈大辯解,事實上,李澤楷一直以財技手段見長,在香港市場也并未因此而被詬病。甚至有專家說,在房價攀升大勢下,開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于倒地利潤。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存就認(rèn)為,真正通過招拍掛拿地的項目,如果是凈地的話,且土地出讓金已經(jīng)全盤交付,轉(zhuǎn)手倒賣就是利益最差的方式。
地產(chǎn)圈內(nèi)的確有一批以快速經(jīng)營快速回籠資金見長的開發(fā)商,他們不追求高額利潤,但通過資金的快速滾動依然能賺個盤滿缽滿。近幾年在北京市場非常活躍的地產(chǎn)新秀東亞新華公司深得此中要旨,旗下項目基本全部是快進(jìn)快出型開發(fā)模式:東亞奧北中心南區(qū)2005年12月取得土地,次年8月即開盤銷售;東亞上北中心2007年1月拿地,同年9月開盤銷售。東亞三環(huán)中心2007年2月拿地,次年4月3日開盤。據(jù)東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人韓磊介紹,這種開發(fā)速度將一直延續(xù)。“公司今年下半年取得的3塊土地,預(yù)計明年即可入市。”韓磊介紹,今年9月取得的大興康莊一宗地塊明年上半年即可入市,屆時將提供近20萬平方米全部是南北通透或純南向的高使用率板式住宅,力爭在火爆的大興區(qū)域打造一個宜居社區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。另外此塊土地還包括8萬平方米的兩限房,這是東亞新華地產(chǎn)在馬駒橋的東亞瑞晶苑之后,建設(shè)的第二個兩限房項目,該項目明年4、5月即可入市。
在地價房價相互拉升的大勢下,市場似乎更期待快速反應(yīng)的地產(chǎn)商,這也是這類開發(fā)商敢于宣稱責(zé)任地產(chǎn)不囤地的底氣。
【新聞評論】
上行通道中囤地風(fēng)險幾近于零
中國社科院11月16日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》,稱在房地產(chǎn)市場整體回暖的背景下,下一階段土地市場需求回升態(tài)勢應(yīng)會延續(xù),土地價格將進(jìn)一步上升。
不可否認(rèn)的是,買地、捂地、曬地、倒地,炒地皮成為房地產(chǎn)開發(fā)利益鏈條中成本最低,過程最簡,獲利最豐厚的賺錢環(huán)節(jié)。無論是處心積慮的炒地皮者,還是帶上“地王”荊冠,最后無力開發(fā)而被迫囤地者,在市場上行大勢中,大可坐享其成。
國家信息中心中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)專家成員章林曉認(rèn)為,開發(fā)商敢于“囤地”的根源在于,“囤地”的資金風(fēng)險極易通過債務(wù)性融資和權(quán)益性融資的方式轉(zhuǎn)嫁給銀行和股民,而囤積土地被政府無償收回的風(fēng)險在當(dāng)前幾近于零。
【新聞鏈接】
工體四號地轉(zhuǎn)手始末
2006年1月23日,經(jīng)過126輪的舉牌,李澤楷名下盈科大衍下屬高置投資有限公司以總價5.1億元、超過1萬元/平方米的樓面地價拿下該地。之后,盈科大衍高調(diào)宣布將建成至少25000元/平方米以上的高檔公寓。
今年8月20日,盈科大衍卻一紙公告,宣布將正在興建中的朝陽區(qū)工體北路4號地塊項目出售給香港瑞安建業(yè)。
公告中顯示,2009年7月31日,該地塊賬面價值約為人民幣6.04億元,其中包括購買土地使用權(quán)的總成本5.58億元。
而盈科大衍將項目出售給瑞安建業(yè)有限公司的價格是1.18億美元,約9.2億港元。
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