“窮則思變”
離成都市中心約40分鐘車程的東郊龍華村村民們，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”也有自己的一套評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：“憑什么地方政府只花費(fèi)幾萬(wàn)元一畝的補(bǔ)償，就可以征用我們的土地，一轉(zhuǎn)手拍賣給開發(fā)商就是幾百萬(wàn)元一畝，而我們自己卻不能直接轉(zhuǎn)讓和開發(fā)呢？”
被稱之為成都市“村民土地股權(quán)化改革典范”的龍華農(nóng)民股份合作社，2004年由當(dāng)?shù)?066名村民以宅基地等非耕地自愿入股的形式組成。合作社一共擁有370畝土地可整理開發(fā)，除去“安居工程”及為農(nóng)民創(chuàng)收而建的興業(yè)市場(chǎng)用去其中170畝外，還有200畝將轉(zhuǎn)為國(guó)有土地進(jìn)行招拍掛出讓。
當(dāng)年以宅基地參股的農(nóng)民在得到每平方米140元～300多元不等的補(bǔ)償后，還從新建成的安居工程——龍華社區(qū)領(lǐng)到房子，成了名副其實(shí)的“居民”。與“北湖印象”不同的是，就記者所知，龍華村的安居工程并未有房子對(duì)外租售。
據(jù)龍華村所在的大面鎮(zhèn)政府辦公室主任鄧軍透露，現(xiàn)在該村周邊公開出讓地價(jià)已達(dá)每畝200萬(wàn)元，“土地增值收益相當(dāng)可觀”。而合作社“股民”們由于土地租金等收益，人均每年收入在1萬(wàn)元左右，在養(yǎng)老、醫(yī)保、子女上學(xué)等方面均得到了保障。
但他也承認(rèn)，從政府管理的角度考慮，村民自行安排集體土地的流轉(zhuǎn)開發(fā)，會(huì)導(dǎo)致國(guó)家稅收流失，而政府高價(jià)招拍掛土地是為了增加財(cái)政收入，以確保收回在各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施上的巨大投入，綜合來(lái)看，由政府進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性土地的整理配置，仍然是最有效的做法。
方向初定前景未明
無(wú)論是讓劉國(guó)強(qiáng)又愛又怕的“北湖印象”和“小產(chǎn)權(quán)房”，還是讓龍華村民嘗到甜頭的自行整理開發(fā)集體用地的探索，背后都凸顯出一道全國(guó)性的難題：農(nóng)村集體土地如何合理流轉(zhuǎn)。
而隨著成都成為首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗(yàn)區(qū)之一，7月27日，該市國(guó)土資源局出臺(tái)了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，此種僵局有望得以打破。
該《辦法》規(guī)定，今后在成都試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，集體建設(shè)用地將擁有與城鎮(zhèn)建設(shè)用地幾乎等同的地位，可以進(jìn)入土地有形市場(chǎng)進(jìn)行招拍掛公開出讓，土地使用者可申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記，宅基地也可在一定條件下通過房屋聯(lián)建、出租等方式流轉(zhuǎn)。
龍華村的干部鄧軍相信，隨著《辦法》的出臺(tái)，集體產(chǎn)權(quán)房屋可進(jìn)入市場(chǎng)流通，將增加農(nóng)民的資產(chǎn)價(jià)值。也就是說，集體產(chǎn)權(quán)房屋有望得到法律和市場(chǎng)的正式認(rèn)可。
面對(duì)農(nóng)村大量集體土地可望正常流轉(zhuǎn)的重大變局，敏感的業(yè)界人士不僅看到其中的機(jī)遇，也預(yù)感到會(huì)有新的問題出現(xiàn)。
“《辦法》給人的印象是，以往嚴(yán)格的限制并未完全放開，但給了一些人打擦邊球的空間。”成都合泰房產(chǎn)副總經(jīng)理黃海稱。他認(rèn)為，一旦集體建設(shè)用地得以流轉(zhuǎn)，商品房市場(chǎng)可能受到打著此類“安居工程”旗號(hào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的有力擠壓。
成都鑫達(dá)房產(chǎn)總經(jīng)理范紅認(rèn)為，這將大量增加城市建設(shè)和住宅用地供應(yīng)量，對(duì)成都房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有一定緩解作用，開發(fā)商也會(huì)獲得更多機(jī)會(huì)。
“多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將會(huì)促成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)，這也是開發(fā)商面臨的新課題。”范紅說。
在上述《辦法》出臺(tái)之前，對(duì)于成都“小產(chǎn)權(quán)房”蔓延的現(xiàn)象，有說法稱政府本著“不干預(yù)、不打壓、不鼓勵(lì)、不支持”的“四不”態(tài)度，某種程度上等于是默許了。但面對(duì)記者采訪，成都市國(guó)土局法規(guī)處負(fù)責(zé)人態(tài)度微妙，未予正面回應(yīng)。
“新政策實(shí)際上只是在局部地區(qū)的集體土地流轉(zhuǎn)問題上開了個(gè)小口子，對(duì)小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)等有爭(zhēng)議之處并未打開閘門。”他說，“現(xiàn)在我們正在進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)研，將會(huì)提交專題報(bào)告讓市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作最終討論裁決。”
換言之，即使各種政策跡象都趨于利好，但“劉國(guó)強(qiáng)們”該不該下定決心買下那套房子，還真不好說。（張明 黨鵬）
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