近日，建設(shè)部、北京市國土局接連發(fā)布購房風(fēng)險提示和停工停售禁令，“劍指”北京城郊違規(guī)開發(fā)、銷售的小產(chǎn)權(quán)房。面對政府部門的 “曖昧提示”和 “倉促禁令”，社會公眾心里不免有些疑惑：小產(chǎn)權(quán)房的“茁壯成長”并非一年兩年，小產(chǎn)權(quán)房的隱藏風(fēng)險也不是一天兩天，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門才想起“發(fā)威問罪”呢？
自產(chǎn)自銷打起擦邊球
鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房自出現(xiàn)以來一度成為社會關(guān)注的熱點。有人說它違法，有人說它不違法，還有人說它處于灰色地帶。稱之違法的理由是，根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟組織之外出售。而稱之不違法的理由則是，法律并沒有禁止“出租”農(nóng)民在集體土地上建造的房屋。
那么，小產(chǎn)權(quán)房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日，記者在調(diào)查了解北京幾個小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)項目時，售樓人員都明確表示，他們這種小產(chǎn)權(quán)房“不辦理產(chǎn)權(quán)證，但會有50年的租賃證明”。
“當(dāng)然，這種長達數(shù)十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區(qū)別，或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’，打了法律的‘擦邊球’。”北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍認(rèn)為：“房子下面的土地是農(nóng)村集體所有土地。按照法律規(guī)定，在這樣的土地上，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易，沒有任何法律能夠保護這種買賣后權(quán)利人的權(quán)利。”
采訪中，一位售樓人員直白地告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)其實并不是什么壞事，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格，還讓買不起商品房的城鎮(zhèn)居民住上了房子，而且讓眾多的農(nóng)民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟發(fā)展的成果。另外，對開發(fā)商來說，也是好事，因為他們得到了一個取得開發(fā)土地的新途徑，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’?！?/p>
房價失控成就小產(chǎn)權(quán)房
“以前大產(chǎn)權(quán)3000多元，小產(chǎn)權(quán)1000多元的時候，我們的房子根本沒現(xiàn)在好賣，現(xiàn)在我們的均價漲到3000多元，人們反倒搶著買，剛才來的那個律師就是看了‘負(fù)面’報道才來我們這兒看房的。”售樓的銷售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者。
據(jù)相關(guān)部門最新數(shù)據(jù)表明，北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達到每平方米13121元；四環(huán)至五環(huán)路均價突破萬元，達到10616元；五環(huán)至六環(huán)路的均價也達到了7037元。而小產(chǎn)權(quán)的房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%，這種價格的對比，讓小產(chǎn)權(quán)房炙手可熱。
“想買便宜房，就到農(nóng)村去！小產(chǎn)權(quán)房能紅火至今，價格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒有人管、買了也沒有人管！北京市小產(chǎn)權(quán)房的存在已有10余年了，明明是屬于違規(guī)開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)項目，相關(guān)政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止。直到小產(chǎn)權(quán)規(guī)?；院螅虐l(fā)出風(fēng)險提示和禁令問罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱，這事大家心里特明白！”一位去年剛在通州買了小產(chǎn)權(quán)房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷售的張女士告訴記者，北京市的小產(chǎn)權(quán)房是上世紀(jì)90年代中期陸續(xù)開始出現(xiàn)的。當(dāng)時北京各界的名流是購買主力，多數(shù)是為了休閑和養(yǎng)老。2003年以后，隨著中國房地產(chǎn)市場的升溫，大規(guī)模開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)活動才真正開始。目前位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區(qū)，已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)”項目已突破1000萬平方米。在北京440多個在售房產(chǎn)項目中，就有80個是小產(chǎn)權(quán)，占項目銷售總數(shù)的20%左右。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門都在管，實際上是誰都沒有真正管！小產(chǎn)權(quán)房的管理至少涉及國土資源部門、建設(shè)部門，還有農(nóng)業(yè)部門和國家相關(guān)立法、執(zhí)法部門，恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上！” 民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示。
“以村為單位的銷售主體，我們執(zhí)法部門很難管理，村單位具有天然的主體合法性，干涉它，就是干涉它的主體合法性。另外從買方業(yè)主來說，我們沒有專門制裁購買違規(guī)房屋的法律，所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰?！辈稍L中，一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產(chǎn)權(quán)房的事例北京市也曾發(fā)生過。2006年5月，北京市規(guī)劃委在利用衛(wèi)星查處違法建設(shè)過程中，發(fā)現(xiàn)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村有違法建設(shè)項目。經(jīng)核實，該項目在未辦理任何立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)審批手續(xù)的情況下，共計建144棟別墅，占地300余畝，屬于違法建設(shè)。2007年3月27日，相關(guān)部門開始實施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒收。
北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍對記者強調(diào)：近年來，北京市郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房大多是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義，通過自行建設(shè)或與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)后對外進行違法銷售。建設(shè)部門完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出“風(fēng)險提示”。因為建設(shè)部門無權(quán)管理非城鎮(zhèn)國有土地上的建設(shè)行為，但有權(quán)管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場銷售行為。不管這些小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的。建設(shè)部門有權(quán)依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得。(李文華)
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