解決居民住房權(quán)利的現(xiàn)實途徑
筆者認(rèn)為，作為共和國公民，城市居民實現(xiàn)住房權(quán)利是憲法賦予的神圣的權(quán)利之一，是一種基本的社會公平。但結(jié)合建設(shè)部汪光燾部長關(guān)于住房權(quán)的觀點，城市人民有住房權(quán)實現(xiàn)途徑嗎？目前沒有。
依據(jù)《中華人民共和國憲法》中關(guān)于人民權(quán)利的內(nèi)容，城市人口的住房權(quán)是確保的。在計劃經(jīng)濟時期，采取分配的方法來解決。任何一個人參加工作，供職的單位有責(zé)任解決其住房。單位向職工收取極為低廉的房租。本人參加工作之初，與一地級市中級法院院長鄰居，本人一間２０平方住房，院長全家不過三間另帶一６平方廚房。后來本人分到了一套使用面積４０平方的住房，當(dāng)時月工資收入６９元（１９８５年），房租每月只有３元，相當(dāng)于工資收入１／２３，沒有聽說誰交不起房租。這和現(xiàn)在市場混亂價高、令人發(fā)怵的租房市場完全不一樣。在當(dāng)時的條件上，這么便宜的住房誰不租是傻子。同時，人們也沒有自己建房的土地與資金條件。
進入市場經(jīng)濟時代，政府沒有找準(zhǔn)解決城市居民住房權(quán)利實現(xiàn)的途徑。住房市場化到現(xiàn)在已經(jīng)有１０年了。１９９８年國務(wù)院的２３號文件出臺時，規(guī)定家庭收入低于房價４倍的可以申請補貼。這個意見是當(dāng)時一大批專家討論制訂的，也參照國際上的正常做法，即房價為家庭收入的４倍為上限。所以在這個精神主導(dǎo)下，住房的價格沒有出現(xiàn)大幅度波動，老百姓是有承受能力的。但２００３年后，這一政策發(fā)生了偏差。房地產(chǎn)市場已經(jīng)為房地產(chǎn)開發(fā)商把持，政府的經(jīng)濟適用房的管理線條太粗，數(shù)量太少，根本無法與開發(fā)商抗衡，以至于開發(fā)商個人利益最大化，“富人搶走窮人的救濟糧”。
將“宅基地制度”引入城市
反觀面廣量大的中國農(nóng)村，政府沒有花過一分錢，卻從來沒有聽說農(nóng)民有太大住房問題。其原因就在于政府用政策確定了農(nóng)民解決住房的途徑，即農(nóng)民實際擁有住房權(quán)，體現(xiàn)方式就是宅基地制度。農(nóng)民在自家的宅基地上建房，花的是建筑物的成本價。套著這一條思路，５０年來，中國農(nóng)村從來沒有出現(xiàn)過農(nóng)民的住房問題，也沒有興風(fēng)作浪的房地產(chǎn)開發(fā)商。這一例證值得重視，住房土地使用權(quán)問題是其中核心。
筆者在前不久中國經(jīng)濟體制改革研究會的“低收入人群的住房問題研討會”上，提出“轉(zhuǎn)換思路，政府建設(shè)保障性住房可以不花錢”。
按照資源公平占有的原則，城市居民應(yīng)當(dāng)從土地制度上來解決住房保障問題。在農(nóng)村，戶均可獲得１８０到４００平方米左右的宅基地，那么，我們完全可以把這項制度延伸到城市。在小城鎮(zhèn)，戶均可享有６０平方米住宅土地使用權(quán)，折合成容積率，大約可以購買１２０－１５０平方米的住房；在中等城市，為了控制資源，加上容積率提高，每戶可以擁有３０平方米的住宅土地使用權(quán)。按容積率為１：３的比例，可購買９０平方米的住房；在特大型城市，每戶可擁有２０平方米的住宅土地使用權(quán)，按照１：４的容積率，可購買８０平方米的住房。單人戶可擁有１２－１５平方米的住宅土地使用權(quán)，購買容積率１：４以上的住房４０－５０平方米。
所有以住宅土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的購房只應(yīng)當(dāng)包括拆遷費、配套費與建筑成本，這與農(nóng)民的宅基地是一樣的道理，比商品房少兩大塊，一是土地出讓金，二是暴利。在北京，三口之家，如果不是位置特別好的地段，在建筑成本通常為１８５０元左右的前提下，再加上拆遷費與配套費，合計起來３０００元／平方米可解決問題。
一個人在原住地之外的地方申請住宅土地使用權(quán)住房，就必須放棄原住地的住宅土地使用權(quán)。新住地的住宅在其合理的扣除面積之外，必須交納土地資源使用稅（叫物業(yè)稅不確切），原住地的住宅當(dāng)然也須交納土地資源使用稅。一個家庭（１戶）只能在一個地方享受住宅土地使用權(quán)，這就促進了土地的流轉(zhuǎn)與土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。可以解決我們近１０年無法解開的剪不斷理還亂的住房管理與保障制度的癥結(jié)。
近幾年來，筆者多次參加有關(guān)方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策討論。在一次研討會上，有的專家不同意我的觀點，說土地是政府的。我說這個不錯，那么政府又是誰的呢？今年的政府工作報告中，溫總理說，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。什么叫重點，就是比例上要大，要超過那種價位高的商品房的比例。所謂面向廣大群眾，就要開發(fā)廣大群眾有購買能力的價位合適的住房，地方政府不能通過保障性住房來掙廣大中低收入階層的錢，這個意思再清楚不過。
有專家又提出，政府財政沒有足夠的能力來實現(xiàn)廣大中低收入者的住房保障。
城市居民的住房保障是不是非要政府掏錢不可？在中國的廣大農(nóng)村，在經(jīng)濟條件遠不如城市的農(nóng)村，農(nóng)民的住房保障政府并沒有花錢。我們只是建立了農(nóng)戶宅基地制度，中國的９億農(nóng)民就從來沒有發(fā)生過住房問題。我們天天在談住房保障，卻離住房保障越來越遠，我們?yōu)槭裁床豢梢詫⒃趶V大農(nóng)村行之有效的住房保障方式引入城市呢？
炒房作為投資行為，雖然不利于住房市場的調(diào)控，但顯然是合理的市場行為；銀行業(yè)３０％以上的貸款集中在房地產(chǎn)上，雖然已經(jīng)成為重大問題的雷區(qū)，房價也已經(jīng)走火入魔，但是光從現(xiàn)有的調(diào)控措施找不到解決問題的可行辦法。實現(xiàn)“公民住宅土地使用權(quán)制度”，恰恰可以解決全國人民的住房保障問題，還可以打破城鄉(xiāng)二元化體制，解決城市化過程中的一系列難題，對城市之間居民遷移提供了體制性解決辦法。這一課題筆者正組織課題組進行研究，預(yù)計在２００８年兩會前向全國人大提交研究報告。
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