近日，網絡上一篇關于萬科近期銷售策略的所謂《萬科松山湖會議紀要》正快速流傳，文章以萬科高管的名義強調“要敢于降價,勇于降價,將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉”，文章同時表示萬科“半月后開始大降價”。
萬科將掀更大降價潮？“松山湖講話”是網絡謠傳，還是確有其事？
由于“松山湖會議講話”與此前萬科總經理郁亮被媒體曝光的《奧運期間致萬科員工的一封信》，內容和語氣極為相似。大多數網友在初看到上述“講話”內容時，均認為講話確為萬科高管所說。
但是，萬科執行副總裁、新聞發言人肖莉則在9月8日對上述講話予以澄清，表示它純屬偽造。
資本市場泡沫造就高房價
雖已被萬科辟謠“純屬偽造”，但該文仍在網友間產生了共鳴。
文章認為，是資本市場泡沫膨脹造就了高房價。文章舉例萬科2006年下半年起售的松山湖1號別墅項目說，它在2006年10月一期開盤，起價18000元，被一搶而空；2007年8月二期開盤，均價超過了30000元，售出了80%。但近期開盤的三期，折后均價15000元，卻無人問津。這是市場泡沫消滅的結果。
“深圳銀行系統在2006～2007年新增的開發貸款和按揭款超過5000億元，而深圳正常年份的房屋銷售額約1000億元，金融資金的超額投放導致有限的房源被過多的資金追逐而走高。而現在，這兩個資金來源不存在了，剩下的就是消費者的真實消費能力，是自住者的剛性需求。我們的價格就必須適應，必須回歸正常市場的水平和需求。”
用降價打垮對手
上述不知姓名的萬科講話杜撰者的思維方式很“萬科”。他在帖子中這樣寫道：
“要敢于降價，勇于降價，將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉，我們再去買更便宜的土地，以更快的速度建設出更低成本的房子，以更低的價格快速出售。這就是我們在座的所有人在本次會議后需要最快速度執行的未來16個月的對策和行動。”
僅從講話的內容看，作者似乎應該是頗有經營頭腦的戰略高手。在他眼中，萬科降價的目的，并不只是要賣得比競爭對手更好，而是能夠迅速獲得更多資金，低價搶占戰略資源——土地，而后推出價格更低廉的房源，使競爭對手因囤積的房源價格過高而陷入困境。
據他分析，由于限貸令政策影響，以及其他房地產企業出貨猶豫，現金全部變成了房子。萬科有機會壓價大量購進低價地塊,再迅速建房低價銷售。而那些不敢降價,不肯降價的房企，由于成本太高，根本無法與萬科競爭。
“長城世家高層在2006年買入的土地價格是4000元，兩月前開始賣房是8000元，而我們的5期別墅地是2000多元，造出的別墅可以賣得比它的高層還便宜。如果在東莞以低于800元的價格買地，造出的公寓賣2500元都有利潤。其他企業還能跟我們競爭嗎？”
為了要實現這一目的。他強調要要以最快的速度將尚有利潤，甚至沒有利潤，虧損的項目盡快銷售。快速降低萬科的存貨和消化現有土地。
網上熱帖“松山湖會議講話”(部分)
為什么我們的高管在前年，去年可以考慮買2～3萬的別墅，主要是資本市場泡沫膨脹造就的。萬科在去年的最高市值超過3000億人民幣，是全世界最高市值的房地產公司，而現在，市值不到700億，而中國證券市場的泡沫破裂后市值消滅了15萬億，通過證券市場爆發的財富基本被消滅了。
這一輪調控會有很多的地產企業破產，消失，甚至有現在還在市場上呼風喚雨的大企業。
過往兩年，我們也掙了市場泡沫的錢，估算下來，在兩年中多掙了60～70億，市場不理性，阿貓阿狗都掙錢，我們肯定也要隨行就市，要比別人掙得更多，但大家必須清楚，這是天上掉下來的餡餅，這不是我們掙的錢，是瘋狂的投資客們送來的錢。（綜合每日經濟新聞、搜房網報道） |
