西安市民買房將獲政府補(bǔ)貼續(xù):被指替地產(chǎn)商托市
面對不景氣的房地產(chǎn)市場，政府是否應(yīng)該“救市”的爭論一波接著一波，盡管當(dāng)前還沒有共識，但一些地方政府已經(jīng)出臺措施為樓市提氣。
最近的案例是9月7日，西安市《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》被公開。按照這份文件，從2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安購房者，將根據(jù)購房款總額，享受1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級的財(cái)政補(bǔ)貼。
盡管補(bǔ)貼金額并不大，但這種“居民購房、政府補(bǔ)貼”的做法還是掀起了波瀾，相比較之前一些地方政府“救市”的做法，這種做法更為直接。
然而，在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束的背景下，類似這樣的地方“救市”措施是否應(yīng)該出臺？這樣的措施出臺究竟會(huì)對房地產(chǎn)市場形勢產(chǎn)生怎樣的影響？
政府救市實(shí)惠居民還是開發(fā)商
“以財(cái)政補(bǔ)貼給購房者，好像是幫窮人，其實(shí)是在托房價(jià)。”“表面看是補(bǔ)貼窮人買房，實(shí)際上是拿納稅人的錢替房地產(chǎn)商托市！”盡管是補(bǔ)貼購房者，但奇怪的是，西安市政府的這種做法卻引來反對的聲音。
應(yīng)該說，西安市的這份補(bǔ)貼方案覆蓋面非常廣，從90平方米以下的小戶型到144平方米以上的大戶型，從一手房到二手房，只要購房，都能享受補(bǔ)貼。
此外，西安市對經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格也作出了調(diào)整。原標(biāo)準(zhǔn)是全年家庭總收入不超過33200元的家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)在只要家庭人均年收入不超過上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，就可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房。
“表面上看，西安市的這種做法是在補(bǔ)貼購房者，實(shí)際上卻是在補(bǔ)貼開發(fā)商。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉說，政府這么做就是鼓勵(lì)居民買房，如果大量居民在這種政策的鼓動(dòng)下加入購房隊(duì)伍，開發(fā)商的銷售狀況就會(huì)大為改善，從而迅速回籠資金，緩解資金鏈緊張的局面。
不僅僅是西安市政府在為當(dāng)?shù)貥鞘性靹荩饲埃幽系鹊匾捕汲雠_了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費(fèi)、辦理戶口等內(nèi)容。按照這些地方政府的說法，這么做的目的就是使房地產(chǎn)恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場的金融政策突然收緊，隨之而來的則是房地產(chǎn)市場的清淡，交易冷清、市場觀望，開發(fā)商的資金鏈突然間緊張了起來。
救市措施暗含什么
盡管一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了或明或暗的優(yōu)惠購房，但房地產(chǎn)市場的整體清淡并沒有得到改善。這種對市場預(yù)期的悲觀直接傳導(dǎo)到了各地的土地市場，從去年下半年開始，土地流拍、開發(fā)商不愿拿地的事件不斷發(fā)生。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理李文杰分析說，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)超過連續(xù)10個(gè)月的“價(jià)量齊跌”，土地市場顯然已經(jīng)受到整體價(jià)量齊跌的影響，新地拍賣價(jià)格持續(xù)下降，囤地的開發(fā)商早就開始尋求資金合作，棄地而去的開發(fā)商也早已出現(xiàn)。
2007年12月，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍。2007年底,廈門市最后一場土地拍賣會(huì)中，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場土地拍賣會(huì)從開始到結(jié)束，全程不到15分鐘。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，全國土地市場上有40多塊地流拍，大量土地僅以底價(jià)成交。而在2006年、2007年上半年，土地市場地王頻頻出現(xiàn)。
“我覺得，地方政府之所以紛紛出臺救市措施，最直接的動(dòng)機(jī)就是土地出讓金減少。”胡景暉說，土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要支柱，一些房地產(chǎn)開發(fā)量大的城市，土地出讓金要占到財(cái)政收入的一半以上。從去年下半年開始的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，使得開發(fā)商不再競相拿地，地方政府的財(cái)政收入肯定受到了影響。
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，地方政府出臺這些“救市”措施，主要是出于維護(hù)房地產(chǎn)市場預(yù)期的目的，想透露給消費(fèi)者、開發(fā)商一個(gè)信息：政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
“不同的城市，其房地產(chǎn)市場形勢并不相同，是否出臺救市措施主要取決于當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)市場的判斷，出臺了措施的地方也未必其房地產(chǎn)市場形勢就非常不好。”陳國強(qiáng)說，這些年來，土地出讓金在各地財(cái)政收入中的重要性都在提高，肯定是地方政府要認(rèn)真考慮的內(nèi)容。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前，我國一些地方政府出臺了對房地產(chǎn)市場“救助”的措施，看起來與國家整個(gè)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不完全一致。“中央確定大的思路，但具體落實(shí)還是靠地方，中央有中央的考慮，但地方也有地方的利益驅(qū)動(dòng)。”
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