伴隨著萬科不斷地負(fù)面新聞，萬科的股價(jià)也一次一次加入暴跌的行列，屢創(chuàng)新低。特別是萬科近10個(gè)月以來，股價(jià)表現(xiàn)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于大勢、還遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于整個(gè)房地產(chǎn)板塊，這里面是否有不為人知的內(nèi)在原因？昨天，萬科管理層打破了沉默，在網(wǎng)上就公司業(yè)績、二級市場股價(jià)，以及目前的房地產(chǎn)冬天的言論諸多市場關(guān)注的問題進(jìn)行了回答。萬科路演頁面的訪問量創(chuàng)出公司業(yè)績說明會(huì)最高紀(jì)錄。
■業(yè)績
抓住發(fā)展機(jī)會(huì)
根據(jù)萬科公布的業(yè)績顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入172.6億元，凈利潤20.6億元，同比分別增長55.5%和23.6%；每股收益0.187元，同比增長20.6%，市場份額升至2.7%。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-14.89億元，上年同期為-29.79億元。
公司稱，上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%，市場份額由去年同期的1.9%增長到2.7%；但根據(jù)同時(shí)發(fā)布的7月份及此前的6月份銷售簡報(bào)，不論同比還是環(huán)比，萬科銷售面積和銷售金額已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月大幅下滑。并且公司上半年結(jié)算收入的毛利率明顯較去年同期下降。究其原因，公司董秘肖莉表示，上半年毛利率的下降主要是結(jié)算產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)變化所致，其中包括部分配套商品房的參與結(jié)算。萬科2008年上半年結(jié)算項(xiàng)目的均價(jià)為8178元/平方米，低于上年同期的8927元/平方米。
對于公司增長可否持續(xù)的疑問，肖莉強(qiáng)調(diào)，萬科將自己的遠(yuǎn)景定位為行業(yè)的領(lǐng)跑者。也就是說，無論在什么樣的市場環(huán)境下，萬科都希望跑贏大勢。即使在目前調(diào)整的市場，依然希望通過努力，來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。事實(shí)上，在過去半年，萬科的銷售收入從年初2.1%的市場份額上升到2.7%，體現(xiàn)了管理層在這一目標(biāo)下所做的努力。公司管理層將以最謹(jǐn)慎的心態(tài)、最大的努力、最細(xì)致務(wù)實(shí)的工作，來確保公司從容度過調(diào)整期，并盡可能抓住未來的發(fā)展機(jī)會(huì)。
■股價(jià)
回應(yīng)破“8”質(zhì)疑
盡管有中報(bào)的業(yè)績支撐，但萬科的A股價(jià)依然在8月6日這一天首度跌破了8元的關(guān)口，隨大市繼續(xù)下滑，今年以來首次破“8”。截至昨天，萬科股價(jià)收于7.91元，連續(xù)兩天在8元關(guān)口之下徘徊。而身為國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭的萬科股價(jià)已是從今年年初的30元一路跌到如今的8元上下，這引起了市場投資者的熱議。
對此，有網(wǎng)友表示，公司的業(yè)績還不錯(cuò)，但股價(jià)卻屢屢下跌，特別是在公布業(yè)績的當(dāng)天竟然再創(chuàng)新低，從34元跌到現(xiàn)在，股民甚至形容自己如同抱著一塊冰。
王石解釋說，自去年年底以來A股市場持續(xù)調(diào)整，包括眾多績優(yōu)股在內(nèi)的大盤藍(lán)籌股普遍深幅下挫。同時(shí)受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，在這種氣候下，萬科股價(jià)也很難獨(dú)善其身。
就目前來看，包括安信證券等很多券商都對萬科給出了具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，預(yù)計(jì)2008、2009年仍然能夠保持穩(wěn)定增長的超好評級，但股價(jià)下跌已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
對于公司將采取何種措施來改善這一現(xiàn)狀，王石表示，管理層能做的是，把全部精力集中到公司業(yè)務(wù)上，兢兢業(yè)業(yè)做好主業(yè)，不斷提高管理水平和運(yùn)營效率，嚴(yán)格控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，夯實(shí)公司基本面。他進(jìn)一步表示，任何人都無法控制股價(jià)的波動(dòng)。長遠(yuǎn)來看，公司股票的價(jià)格能更好地反映公司價(jià)值的情況。
對于萬科能否帶領(lǐng)房地產(chǎn)板塊走出低谷，信達(dá)證券劉景德很肯定地認(rèn)為，這還要看宏觀調(diào)控的尺度，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)而言可以說影響巨大，但并非絕對的利空效應(yīng)。
■房價(jià)
不打價(jià)格戰(zhàn)
去年10月-11月，王石發(fā)表了“拐點(diǎn)論”，并且在廣州、深圳啟動(dòng)降價(jià)。此后，粵滬京等地的樓市價(jià)格出現(xiàn)不同程度下調(diào)。在此之前，王石也曾表示過，下半年的情況比想象中還要嚴(yán)重，萬科做好了最壞的打算。
王石表示，他從未說過萬科要繼續(xù)降價(jià)，萬科也不會(huì)發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)。市場進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)應(yīng)該通過提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來獲得客戶的認(rèn)同，而不是價(jià)格戰(zhàn)，因此，萬科不會(huì)依賴降價(jià)來贏得客戶和市場。
關(guān)于市場調(diào)整，他認(rèn)為，以中國的市場之大，不能一概而論。市場調(diào)整必然顯現(xiàn)出不同的表現(xiàn)，在不同的區(qū)域和不同的城市，調(diào)整的時(shí)間先后有別、價(jià)格上漲幅度和下降幅度的大小有別、各市場成交量和供應(yīng)量配比等方面都有差異。比如說，經(jīng)過半年多的調(diào)整，可以看到珠江三角洲市場已基本在低位運(yùn)行。
自今年以來，大家都說現(xiàn)在是房地產(chǎn)的冬天，房地產(chǎn)的冬天真的來了嗎？對于市場諸多的質(zhì)疑，王石表示，萬科目前正處在一個(gè)調(diào)整的市場，但他相信調(diào)整是階段性的，支撐行業(yè)長期發(fā)展的基本面沒有發(fā)生改變。在這樣的市場，公司需要全體員工形成合力，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)，所以萬科不會(huì)考慮裁員。
他認(rèn)為，本輪調(diào)整有兩個(gè)因素，一是經(jīng)過2007年偏于亢奮的價(jià)格上漲后，行業(yè)需要理性回歸的過程；另一方面，經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際油價(jià)上漲帶來的通脹壓力將反映在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的各個(gè)方面。受整體經(jīng)濟(jì)氣候的影響，住宅市場調(diào)整的復(fù)雜性和不確定性增加。
王石強(qiáng)調(diào)，萬科要把市場環(huán)境考慮得更嚴(yán)峻一些，把可能出現(xiàn)的不確定性因素考慮得更充分一些，把調(diào)整的時(shí)間考慮更長一些，以最謹(jǐn)慎的策略和最積極的心態(tài)，去應(yīng)對各種可能的挑戰(zhàn)，對股東負(fù)責(zé)。
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