房價連續(xù)半年的下跌，似乎終于到了一個臨界點。在大家對開發(fā)商資金鏈是否將會斷裂的嚴詞拷問之后，話題焦點開始轉移到了購房者身上。翻開最近的報紙、網站，擺在頭條的幾乎都是“負資產”、“斷供”、“美國式次貸危機”……不能否認，這是中國當下樓市的焦點，新房價格跌幅已超過30%，這是大家判斷“負資產”是否形成的臨界點。
■名詞解釋
“負資產”
所謂“負資產”，即“資不抵債”，物業(yè)的市價低于原來用來購買物業(yè)時的借款（樓宇按揭貸款）。假設借款人以150萬元購進一套房屋，貸款100萬元，但隨著房價的下跌，如今這套房子的市價只有90萬元，那么即便借款人把物業(yè)轉賣，也不能清償銀行貸款，此時他的房屋便是“負資產”。據(jù)香港金融管理局披露，香港負資產最嚴重的時期為2003年6月，當時共有105679宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元。
負資產臨界點：二手房價格跌破10600元/m2
“我的一半房產都已經是負資產了。”擁有約10套房產的龍崗投資客于明（化名），在去年6-7月份買進了龍崗中心城的豪宅新亞洲花園，貸款約110萬元，如今這套房子市價只有約90萬元，賣掉房子還要倒欠銀行近20萬貸款。
“雖然尚不能計算出有多少業(yè)主處于負資產狀態(tài)，但是，如果房價繼續(xù)調整，深圳很有可能會出現(xiàn)大面積的‘負資產’現(xiàn)象。”深圳中原地產深港研究中心總監(jiān)張偉表示。
整體房價跌至負資產邊緣
去年10月份，深圳新房價格攀至17350元/平方米的頂點，按照關于“負資產”標準的判斷，只要這個價格回落30%———即12145元/平方米———以上，負資產便告產生。因為，按照銀行七成貸款計算，跌破了30%，“資不低債”情形便會出現(xiàn)。而據(jù)深圳中原地產統(tǒng)計，到今年4月份，深圳二手房價格為12987元/平方米，跌幅為25%.這等于是說，當年以17000元/平方米左右入市的業(yè)主，如今都已經處于“負資產”的邊緣。當然，要是以今年4月份官方披露的新房價格———11926元/平方米———計算，這個跌幅已經超過了30%.
雖然整體房價只跌至負資產邊緣，但事實上，據(jù)本報記者遍訪深圳六區(qū)的調查，很多業(yè)主已經是負資產了，尤其在南山、寶安、龍崗，負資產現(xiàn)象更是普遍。因為，在這一輪房地產調整中，上述三區(qū)部分樓盤的跌幅更是超過50%以上，出現(xiàn)“負資產”已不是新鮮事。南山一位中介人員介紹，一位業(yè)主去年以208萬元買了半島城邦一期86平方米的兩房，貸款155萬，但最近同樣戶型的成交價只有120萬。
“在龍崗，只要掛出來賣的是去年4月份以后買的房子，80%都是負資產。”世華地產龍崗區(qū)一位中介人員說道。
去年4-7月入市者“高危”
但是，已經發(fā)生的市場事實似乎暫時未能得到銀行界的認可，據(jù)深圳多家銀行向本報透露，目前深圳的確出現(xiàn)了“負資產”，但不是“爆發(fā)式”的，整體房貸質量仍然正常。
但是，種種跡象顯示，銀行界目前也已注意“負資產”以及其所引發(fā)的不良貸款苗頭。“因為房價下跌，不良貸款的確有上升的勢頭。”一家股份制銀行內部人士私下透露。一家國有商業(yè)銀行深圳分行內部人士更是向本報證實，南山、寶安目前的確已出現(xiàn)了斷供現(xiàn)象，雖然只是少量。
央行于5月30日發(fā)布的《2007中國區(qū)域金融運行報告》中也支持了銀行界的擔憂，其中深圳區(qū)域金融運行報告中明確指出，對去年4-7月發(fā)放的貸款要密切注意，因為，這期間深圳樓市炒風最盛。如今，去年4月份以后入市的客戶，基本上已成為銀行密切關注的“高危人群”。
“如果房價再下跌10-20%，深圳就會爆發(fā)大面積的‘負資產’，并對銀行金融系統(tǒng)產生沖擊。”上述股份制銀行內部人士坦言，當前的負資產只是苗頭，尚在可控范圍。這與深圳中原地產所測算出的價格大致相同。該司預測，如果二手房價跌破10600元/平方米，深圳就會爆發(fā)較大面積的負資產危機，從4月份12980元/平方米到10600元/平方米，尚有18%的“距離”。
樓價繼續(xù)下跌或引發(fā)斷供
雖然我們至今無法計算出“負資產”規(guī)模到底有多大，但據(jù)深圳中原地產深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭貸款涉及金額高達555.46億元，其中，二手房貸為348.5億元。這個規(guī)模，大致相當于目前四大國有商業(yè)銀行深圳分行任何一家個貸存量，而據(jù)本報記者獲悉，截至4月底，深圳個貸余額為2554億元，因此，去年4-7月份的房貸規(guī)模，占比高達20%.
可以想象，如果“負資產”危機一旦爆發(fā)，其所引發(fā)的“斷供”動蕩，即便不是全部，其對深圳金融系統(tǒng)也必將產生極其重大的沖擊。
但有必要指出的是，“負資產”以及其所引發(fā)的“斷供”，對樓市及金融系統(tǒng)產生巨大的沖擊，都要建立在房價持續(xù)下跌的基礎上，而目前，分析人士對深圳房價是否繼續(xù)下跌仍然眾說紛紜。
“如果宏觀環(huán)境維持現(xiàn)狀，雖然不能指望樓市立即回暖，但房價繼續(xù)下跌的空間已經不大。”張偉表示，“但是，目前外圍環(huán)境仍然存在著較大的不確定性，而且這種不確定性似乎越來越多。”
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