| 深圳樓市教訓(xùn)：沒有只漲不跌的房價(圖) |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 05 月 31 日 |
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漫畫/張驪潯
“現(xiàn)在每天都是苦熬，不知道下個月的月供怎么還上？”去年深圳樓市最熱時，劉先生調(diào)動了幾乎所有積蓄，在南山區(qū)購買了15套高價房，現(xiàn)在它們卻成了每月合計要支付10萬元按揭的“燙手山芋”。
自從去年下半年深圳樓市進入下降通道以來，許多炒房套牢者就開始為每個月龐大的按揭煎熬著，而且愈套愈深。
郊區(qū)高價房泡沫破裂
劉先生來深圳打拼多年，積攢了不少積蓄，2006年開始涉足樓市時，他的目標是關(guān)內(nèi)的高價房，2006年房價加速上漲，讓他在初期的幾套房產(chǎn)投資中嘗到了甜頭，短短一年時間，獲利超過50%。
在樓市里體驗了暴利的感覺，劉先生的胃口越來越大。去年六七月份，樓市最為瘋狂時，他在南山區(qū)購買了十幾套高價房，這些房子的單價普遍是每平方米兩萬元到四萬元不等。然而，隨著宏觀調(diào)控的來臨，深圳樓市開始陷入低迷期。
這種低迷在劉先生投資的重點區(qū)域——南山區(qū)表現(xiàn)得比較明顯，房價的下跌幅度大約在20%以上，而最讓劉先生崩潰的是每個月共要支付10萬元左右的按揭。
“想賣掉一些房子來歸還按揭，現(xiàn)在也不好賣。”劉先生最為惱火的是，他的高價房鮮有人問津，“房子單價高，咨詢者拿不出足夠的首付，銀行惜貸，在評估的時候也會打折扣，所以很難找到買家。”
和劉先生同樣被深套的投資客不在少數(shù)，去年投資客最活躍的南山區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)，成為這輪房價調(diào)整的領(lǐng)跌者。數(shù)據(jù)顯示，去年5月，深圳市商品房成交均價最高的為南山區(qū)，成交均價為21988元/平方米，甚至超過了中心區(qū)所在的福田區(qū)。從去年11月份開始，南山區(qū)的新房成交均價持續(xù)下降，到今年4月份，南山的新房成交均價為16493元/平方米，跌幅在20%以上。
二手房市場同樣跌幅較大，德思勤日前發(fā)布的深圳各區(qū)域三級市場分析報告顯示，2007年10月至2008年3月，南山區(qū)跌幅最大的科技園片區(qū)和前海片區(qū)分別為29%和23%，這也是全市僅有的兩個跌幅超過20%的片區(qū)。
業(yè)內(nèi)人士分析，南山是炒房人較為集中的地方，去年南山區(qū)房價飆升是受深圳灣大橋通車和新口岸通關(guān)刺激，“深港融合”概念曾一度甚囂塵上。
龍崗區(qū)和寶安區(qū)同樣不抗跌，該區(qū)域的典型代表金地梅隴鎮(zhèn)三期精裝修開盤均價為1.15萬元/平方米，而去年開盤的二期毛坯房卻高達1.6萬元/平方米；萬科第五園后期項目今年三月開盤時也比去年9月下調(diào)3000元/平方米。更有部分小開發(fā)商推出單價不足7000元/平方米的特價房。
關(guān)外兩區(qū)頻頻出現(xiàn)的特價房拉低了深圳樓市的成交均價，致使四月份全市商品住宅均價再創(chuàng)11962元/平方米新低，比三月份下降12.16%。甚至造成“五一”春交會前后，全市成交均價連續(xù)三天破萬，這期間均穩(wěn)居全市銷量榜首的恰是龍崗區(qū)。
中心區(qū)房價堅挺依舊
與劉先生感受完全不同，小孟依然在苦苦尋覓合適的房產(chǎn)。小孟的目標其實很簡單，二線關(guān)內(nèi)，90平方米到100平方米的小三居，總價在100萬左右。可是看了一輪，相中的房子屈指可數(shù)，而價位更是比他的理想價位高出一截。
“我看過的福田彩田村三居，最高價一萬六，現(xiàn)在也要一萬四；景田片區(qū)一萬八的房子，現(xiàn)在也值一萬五。”小孟認為，中心區(qū)的房價還是沒有降到他理想的價位。
不過，小孟發(fā)現(xiàn)一點，近來小戶型跌的比大戶型更猛烈，他家附近一棟大三居為主的樓盤，均價仍然企穩(wěn)在1.7萬，跌幅在10%左右。
根據(jù)記者從中介了解的信息，小孟說的現(xiàn)象的確存在，小戶型降幅大，與一些炒家資金緊張，首先拋售小戶型有關(guān)；另外一些擁有多套房產(chǎn)的居民也擔(dān)心房價繼續(xù)下跌，選擇獲利了結(jié)。至于大戶型，有的掛出來幾個月無法成交，業(yè)主也寧愿放租，不肯大幅降價出售。
盡管如此，較早買入羅湖、福田小戶型的投資客仍有一些可觀的獲利。在外企工作的小黃，2006年底在羅湖區(qū)東門以7000元/平方米的價格，買入一套50平方米的樓齡6年的二手房，現(xiàn)在均價仍在1萬3左右，每年租金回報率約為7%。
而另一位投資客去年5月份在羅湖區(qū)買入30平方米的全新小戶型，1.5萬元/平方米，收樓后，租金回報率基本上也可以達到7%，由于房子是精裝修戶型，若能租給創(chuàng)業(yè)型的迷你公司，則租金收益還要更高。
這兩位投資者均為手中有閑錢的“白領(lǐng)一族”，投資房產(chǎn)多為羅湖、福田的成熟區(qū)域，對他們來說，房價下跌的沖擊力并不大，斷供的可能性很小。但他們也說，目前不會再購進小戶型投資了，因為目前的樓價已經(jīng)沒有安全邊際。
據(jù)了解，福田區(qū)的新房均價在2007年5月已經(jīng)突破2.2萬元/平方米，成交量在兩萬平方米左右，接下來的幾個月，成交量雖有波動，但價格仍然能維持1.6萬-2.2萬元/平方米。
二手房方面福田區(qū)價格同樣堅挺，德思勤的三級市場分析報告顯示，福田區(qū)從去年10月份到今年3月份的下降幅度較小，僅有6.16%。羅湖區(qū)的東門片區(qū)的住宅掛牌走勢也相對平穩(wěn)，最大跌幅僅為4.1%。
業(yè)內(nèi)人士分析，城市中心區(qū)優(yōu)越的地理位置和完善的交通生活配套設(shè)施，吸引了不少住家，而且中心區(qū)土地稀缺，優(yōu)質(zhì)住宅更是寥寥可數(shù)，有實力的買家還是考慮中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅。這也就不難理解為什么德思勤將福田中心區(qū)、福田區(qū)香蜜湖片區(qū)、羅湖區(qū)東門片區(qū)等列入抗跌榜。
深套源于非理性預(yù)期
面對跌跌不休的房價，總體上來說自住客相對平靜，即使房價縮水也會繼續(xù)按揭，而炒房客就沉不住氣了。
按照世界銀行和聯(lián)合國人居中心的標準，當(dāng)一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區(qū)”。而我國一線城市目前的房價收入比普遍高于7，北京內(nèi)城區(qū)達到了38.2，上海內(nèi)環(huán)為34.1，深圳福田區(qū)為28.7。這意味著深圳家庭要25年才能買一套建筑面積90平方米的住房，北京家庭則要30多年，上海家庭約30年，廣州家庭要15年左右，房價已經(jīng)嚴重偏離安全邊際。
按照去年1.4萬元的均價，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬元，貸款100萬元。選擇20年等額遞減還款方式，月供要8700多元。而如果按照去年上半年樓價月增10%的速度，年底購買這套房子時月供將突破一萬元。
形成鮮明對比的是深圳人均可支配收入出現(xiàn)下滑趨勢，2004年深圳人均可支配收入為27596元，到2007年，人均可支配收入僅為24870元。兩年時間，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅達9.8%。
深圳市社會科學(xué)院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》中稱，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。這表明，深圳住房市場轉(zhuǎn)手速度很快，投資和投機的成分更多。
炒房者對房價持有繼續(xù)沖高的預(yù)期，盲目樂觀使他們只關(guān)注高價房更大的升值空間，而忽略了流動性，更沒有想到房價會有高峰跌落的時候。
另一個被投資客忽略的因素是供求關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月深圳市公開發(fā)售的139萬平方米住宅中，寶安區(qū)有81.2萬平方米，占比近60%；而南山區(qū)預(yù)計今年10月份之前可能會有10個樓盤入市，總建筑面積高達100萬平方米，總套數(shù)超過5000套，加上現(xiàn)有的存量，數(shù)量十分客觀。
同時，不可忽略的是，未來保障性住房的大舉入市或?qū)⒊蔀闆Q定房價的另一個重大因素，深圳今年保障住房供地面積占住宅供地面積的38%，計劃開工保障住房228萬平方米。這一面積，相當(dāng)于深圳半年的房地產(chǎn)交易面積總和，其力量不可小看。
深圳樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，從另一個角度驗證了李嘉誠先生的那句名言：做房地產(chǎn)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在樓市調(diào)整的風(fēng)浪來臨時，你一定要呆在房價堅挺的“高地”上，這樣至少還有逃生的機會。
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| 來源： 中國證券報 |
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