社會化養老模式
社會變遷帶給市場的機會
在此背景下，從本世紀初開始，社會化養老作為一種社會話題而被廣泛關注，各種類型的老年公寓、退休生活社區等高品質養老型物業也逐漸出現，只是這種探索大部分仍停留在政府出面的公益養老型為主，真正納入社會化商業模式操作的并不多。
1999年至2001年，蕭山區老齡委聯合泰和房產開發了總建筑面積近3萬平方米的蕭山老年頤樂園，由老年公寓、托老部、后勤服務中心、醫療中心、老年活動中心等組成，作為自費寄養為主公寓居住為輔的社會福利事業單位，向老年住宅產業的開發跨出了嘗試性的一步；
2001年，建德民政部門投資1000萬元興建了從外表看跟普通小區毫無區別的老年公寓，整個社區采用賓館化設計，配套以及各種設施充分考慮了老年人的晚年需要，并提供護理服務；
不久后，杭州余杭區內某樓盤推出了針對老年人銷售30年使用權模式的養老型住宅，出于對老年公寓前景的擔憂，當時銷售方并沒有提出老年公寓的概念；
2003年前后，東洲房產也在半山一帶開發了名為田園·康馨苑的家庭旅館式護理公寓，不過，這一項目最后整體轉讓給了浙江省腫瘤醫院；
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但是，以上這些并不足以涵蓋老齡化社會下數量越來越眾多的老年人的所有需求。恰如徐愛光所述，根據國內以前的生活狀態，中國的老人很容易滿足，但滿足不等于沒有追求。在社會整體水平不斷提升的前提下，很多老年人對退休生活的要求和期望都在提高。“就像我一樣，年輕時拼搏了一輩子，進入老年期后除了要求身體健康、家庭和諧，也希望高質量的老年生活。比如有一個環境優美、適合鍛煉、不斷更新知識的學習場所，可以與老年朋友經常一起交流，互換養生心得等等。”徐愛光說，在長期從事老齡事業的過程中，她發現有大量抱著與她同樣想法的老年人，于是便萌生了創辦金色年華這一完全退休生活社區的初衷。“創辦一個針對老年人群需求的、真正意義上的退休生活社區。”
想法有了，如何納入商業化、社會化的操作范疇便成了另一個話題。“老齡人群日益增加，指望社會公益、福利事業解決所有的養老問題是不可能的，將養老問題納入市場化操作范疇勢在必然，可操作性也越來越強。”
先知先覺的房地產商們也聞到了老齡化帶來的這些市場機會。2000年，北京的小湯山療養區開始創新性地推出了中國第一個示范性養老基地——北京太陽城國際老年公寓項目，整個社區總建筑面積18萬平方米，配有10000平方米的老年醫療中心、6700平方米的老年娛樂中心、3460平方米的老年大學和5000平方米的老年購物中心，至今已銷售至第三期。
第一個吃螃蟹
看起來味美，吃起來很累
金色年華是杭州城內第一個按市場化操作模式開發的老年公寓項目。項目地處轉塘境內，午潮山國家森林公園范圍，距杭州市中心僅22公里，由浙江省馬寅初人口福利基金會所屬的浙江銀發事業發展中心負責建設。
對于這個從2001年便著手準備，7年之后開始正式推向市場的老年公寓項目，負責項目一線開發的浙江銀發事業發展中心副主任湯平平用簡單的一句”看起來很好，吃起來很累“概括了整個項目開發的艱辛與曲折。
據湯平平介紹，老年公寓的開發既不同于普通住宅，也不同于傳統的福利養老。“相對普通住宅而言，老年公寓體現了根據老年人生活習慣、居家習慣量身定制的特點，但相比傳統的福利院養老，老年公寓又可以體現出服務周到、居家感強、私密性好等特點。”
作為一個“完全退休社區”，金色年華整個社區分居住和配套兩大部分，其中居住部分有居家式公寓，護理式公寓和度假式公寓，包括一室一廳、一室兩廳、兩室兩廳等多種戶型類型，入住人口需要達到法定退休年齡。湯平平說，從前期市場了解的情形看，大多數目標客戶對于這種方式都非常接受。
為了做好這個項目，湯平平說，他們從2001年開始便先后去日本、美國、澳洲等地考察當地的老年公寓項目，最終認定老年公寓其實是完全顛覆傳統房地產開發經驗的一種全新開發模式。“原來的房地產開發經驗在這樣的項目里很難用上，”作為上世紀90年代開始從事房地產行業的專業人士，湯平平的房地產從業經驗可謂相當豐富。但面對金色年華，湯平平卻是“老兵碰到了新問題”：”說是建老年公寓，其實還要建醫院、建老年大學、圖書館、餐廳、賓館、娛樂中心、休閑中心，“湯平平說，在開發金色年華的這些年里，他們最終感覺造的并不是房子，而是一座城，一個專為老年人設計的社會，“到最后，從事這個項目開發的很多工作人員都快成為老年問題行家了。”
”我們能做的，便是盡可能地在前期把準備工作都做好，把能想的、該想的都想到，“從準備到開發，金色年華光是規劃、設計方案便幾易其稿：”我們爭取把每一種需求都能考慮進去。”
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