本報記者 程剛
一個戴草帽光膀子的農民正在馬路上騎車，背景是一片氣派的小區房屋。當北京大學中國經濟研究中心教授周其仁在大屏幕上演示這張照片時，引起會場一片哄笑。
“這片房子就是所謂的小產權房。”周其仁教授解釋說。7月29日，在北大中國經濟研究中心的季度經濟報告會上，這位知名制度經濟學家講述了自己前一段到北京城郊結合部調查“小產權房”的經歷。
如何看待小產權房的熱賣？處于風暴中心的小產權出路何在？2003年后持續走高的商品房房價推動小產權房迅速升溫。小產權房成為各方關注和討論的焦點。在經濟發達、土地更為昂貴的廣東很多地方，一些農民的宅基地是否能進入市場買賣，早已成為各界討論的熱點話題。
“我的出發點就是，如果我自己想買小產權房，我應該搞清哪些問題，應該怎么去買。”周其仁說。
“小產權”購房者有永久所有權？
站在位于北京市通州區南部張家灣鎮的太玉園小區門口，幾乎很難找到這個氣派宏偉的歐式風格小區與鄉村“小產權房”有任何聯系。
實際上，張家灣鎮是北京的一塊“小產權房”集中地。小區總占地面積2000多畝。如此龐大的規模，大大超出周其仁教授的意料。從各大網站房地產頻道刊登的廣告文字，亦可見該小區氣派之一斑：
“總建筑面積240多萬平方米，該項目建成后將成為北京東部地區規模龐大，集別墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星級酒店為一體的歐式建筑群。屆時將與世紀城、方莊、望京等大型綜合居住區并駕齊驅。”
走進小區，從“張灣村村委會所在地指路牌”，到正聚在村民活動室里打麻將的中老年婦女，周其仁還是發現了這個外觀現代的小區與鄉村割舍不清的聯系——該小區實際由張灣鎮整體規劃，由包括張灣村在內的各行政村自行開發。
這位經濟學家首先關心的是，土地被開發成小區后，失地村民的著落。與很多地方一樣，在張灣村老村改造中，原住村民全部住進了村里開發的安置房。村民可享受每人10平方米的免費置換房面積。此外，村民還可按一平方米正房換一平方米安置房、兩平方米偏房面積換一平方米安置房的比例，獲得一部分安置住房面積。超過上述兩部分之外的面積，村民需按每平方米600元的價格購買。
“比經濟適用房還經濟！”這是太玉園在各種售樓廣告中最具誘惑力的廣告詞。與五環內1萬元每平方米以上均價的商品房相比，太玉園均價僅3000多元，這讓很多銀行戶頭上并不寬裕的人只能選擇“到農村去”。在絕對具有吸引力的價格下，廣告同時明示，該小區是小產權房。
在態度熱情的售樓員的引導下，周其仁詳細詢問了該小區的銷售情況。開發商要求必須一次性付款。“因為它是小產權，銀行不提供按揭。這也限制小區樓盤的開間不能太大，單位價格不能太高，一次性付款的資金量不能太大。否則購房人會發生支付困難。”周其仁解釋說。
買房者的權利將來能獲得何種保障？售樓員向周其仁出示了一份有“張家灣鎮人民政府監制”字樣的房屋買賣合同。讓周其仁驚訝的是，合同的第10條顯示，購房者對房屋享有永久所有權，依法享有出租、轉讓、買賣、贈與、繼承的權利。
“法定住宅土地使用權只有70年，怎么小產權還可以有永久所有權呢？”周其仁問。售樓員回答，因為是農民的地，使用權沒有什么70年一說，是永久的。
合同上注明，購房者辦理入住手續一年內給予房屋產權證。“之后如果要轉讓買賣，到哪里辦手續？”周其仁追問。售樓員回答相應主管部門。繼續追問下，售樓員告知所謂的“相應主管部門”即張灣村村委會。
售樓員告訴周其仁，購買太玉園首期房子的人已拿到房產證。周其仁在一個樓盤看到了由張灣鎮人民政府發放的一張“房屋所有權證”，其中載明將來房屋的買賣、繼承、贈與、分析由其受理。
張家灣鎮絕非第一個吃螃蟹的，早在上世紀90年代，海淀區城郊結合部即出現類似的小產權房。據北京中大恒基房地產經紀公司統計，目前在北京周邊的房山、順義、密云、通州等郊縣區，共有70多個已售、在售、在建的“小產權”項目，占北京可售房屋面積的比例高達近三分之一，價錢卻低了三分之二左右。這些“小產權房”正憑借極低的價格劇烈地攪動著高速上漲的北京房市。
權利的灰色地帶
一個律師曾經處理過的一起案例，給周其仁留下了深刻印象。某城里人購買了一處農民的小產權房，突遇火災，問題也隨之出現——房屋被燒毀的宅基地上到底誰有權重建？
城里人想當然認為自己有權重建，但農民卻表示反對。農民的理由很簡單：我當時賣給你的是房屋，不是土地。房屋已經被你給燒了，土地還是我的。
“這就是宅基地和農民房的區別。”周其仁說。最早對宅基地和農民房的租賃買賣從政策上加以區分的，是1962年公布的《農村人民公社工作條例修整草案》。其中規定，農民的房屋可以買賣，但房屋所在土地不能出租也不能買賣。
其后國家有關部門又多次出臺文件，禁止城里人到農村購買宅基地和建于其上的農民房。但多年來，國家并未出臺有關法律對此加以規定。城里人到農村購置農民房的現象也始終得不到有效遏制。
小產權房購房人可以得到房屋使用權，卻無法獲得房屋所在土地的使用權。在周其仁看來，一般情況下，由于雙方事先達成私下契約，不會出現太多糾紛。但一旦出現上述房屋被燒毀，遭遇拆遷或單方面毀約的情形，進入法律訴訟，類似上述城里人的風險就凸顯出來——購房者的權益無法獲得現有法律的保障。
就在周其仁教授講述自己的看房經歷時，12位居住在北京市通州區宋莊鎮的藝術家正面臨“失去家園”的困境。這些藝術家所在的宋莊鎮是赫赫有名的“畫家村”，因1500多位藝術家在此購買小產權房、聚居而聞名。
去年9月開始，當地農民陸續起訴12名購買其房屋的藝術家。今年7月，法院判決，當初的房屋買賣協議無效，一些藝術家的房子應該被收回。多年前，藝術家們以極低的價格購得這些農民房。現在，宋莊鎮一個農家院的年租金，已由3年前的三四千元猛漲至1萬多余元。2006年宋莊鎮被定位為北京市文化創意產業基地之一，土地、房屋的升值空間還相當大。
上述訴案中，當地農民的訴訟請求無一例外，皆要求收回原來售出的房屋。
針對類似案例，北京市高級人民法院2004年印發的《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》曾表示，目前，此類糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。而按照上述會議紀要，此類購房協議均一概被視為無效合同。
周其仁發現，一些人在購房時明知是權利無法得到保障的小產權房，仍執意要買。“這些人專門挑規模大的小區買，想法是，人多力量大，即便將來出現風險，也法不責眾。”他說。
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