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單月直投量驟降八成 “熱錢”遇冷無奈曲線炒樓
中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn  2008 年 08 月 07 日 
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  位于上海長樂路的世紀商貿(mào)廣場,曾創(chuàng)下上海寫字樓物業(yè)單棟出售價格的最高紀錄。資料圖片

  對于在中國浸淫已久的海外投資者來說,商務部自上個月起下放房地產(chǎn)備案權的消息,并未帶來多少欣慰。

  “‘限外’還在加強落實。最近這兩個月,房地產(chǎn)項目投資的操作愈發(fā)困難。”不止一個外資房地產(chǎn)基金經(jīng)理這樣抱怨。而據(jù)商務部最新數(shù)據(jù),6月份,完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家,7月份該數(shù)字卻大幅縮水:截至7月底,完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家,同比大降77%。將近八成的銳減量說明,由于“熱錢”的問題,外資直線進入中國樓市炒作的“門縫”越關越小。

  然而,事情并非如此簡單。盡管遭遇政策掣肘,外資對于中國房地產(chǎn)市場的興趣并未減退。相反,面對苦無資金來源的中國內(nèi)地房企的渴求,外資入市的更多通道正在開啟。

  “熱錢”變冷

  直線投資愈發(fā)困難

  事實上,海外資金在一線城市直接、快速完成房地產(chǎn)物業(yè)收購的大門,早在數(shù)月前便已緩緩關閉。

  對于喜好收購中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的某房地產(chǎn)投資基金來說,自第一季度在上海完成一筆收購之后,已經(jīng)連續(xù)多月未能再有建樹了。“今年以來,從境內(nèi)企業(yè)手里直接購買物業(yè)的操作難度越來越大。”該投資基金負責人坦承。在此之前,該基金曾試圖收購一棟內(nèi)地房企名下的寫字樓物業(yè),但在長時間等待相關部門審批無果之后,終告放棄。

  一名美資開發(fā)企業(yè)負責人向上海證券報記者透露,如果外資企業(yè)介入土地拍賣,可以在“特別允許”的情況下,直接從境外把外幣匯入土地招拍掛的保證金賬戶。“如果競地成功并通過審批的話,這筆資金就可以直接結匯。”他表示。

  然而,今年的情況尤其不同,據(jù)他介紹,該外資企業(yè)早在年初時,便已在青島成功競得一幅土地。可是,在項目審批通過之后,外匯卻一直遲遲未能予以結算。“都說外資投資中國是沖著人民幣升值來的,但現(xiàn)在是美元被困在賬戶里不停貶值,光匯率方面就損失了不少。就算是熱的錢,也變得冷了。”該負責人無奈表示。

  商務部自7月1日起開始下放備案權至地方商務主管部門,在正式執(zhí)行之前,該消息一度被外資投資者們視為利好,但事與愿違。在商務部出臺的“外商投資項目核準和設立審批程度”中規(guī)定,投資總額在5000萬美元以下的限制類外商投資項目由地方自行審批。從實際的操作情況來看,“雖然審批權限有所下放,總額限制卻并未放開,5000萬美元的額度在現(xiàn)在的市場中是無法做項目的。”一位外資開發(fā)商表示。

  公開數(shù)據(jù)顯示,6月份完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家,但在7月份的數(shù)量大幅縮水,截至7月底,完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家,且“項目情況”一項標注為“新設”的住宅項目幾乎沒有。“根據(jù)現(xiàn)在的操作情況來看,一線城市的商業(yè)項目無法做,二、三線城市的住宅也只能通過招拍掛的方式獲取,困難也不少。”該開發(fā)商無奈地說道。

  有基金因此改變投資策略。在2006年底,海外核心基金——養(yǎng)老基金、保險公司基金等穩(wěn)健型投資機構開始邁入上海市場。對他們來說,一線城市的樓市價格雖然已經(jīng)高企不下,但隨著市場成熟度的提高,風險也在相應減弱。然而在今年,講究規(guī)避風險的核心基金卻開始駐足不前。“一方面是由于一線城市的投資難度加大;另一方面是由于對市場及政策保持觀望。”一名歐洲養(yǎng)老基金的負責人表示。

  “外外”循環(huán)

  離岸交易漸成風潮

  即便如此,變換方法后,仍有大批外資投資者急切地想要進入中國房地產(chǎn)市場。

  全球資本巨頭黑石集團將從卓越金融手中購得的上海長壽路商業(yè)廣場,作為其進軍中國房地產(chǎn)市場的首枚棋子,價格為11億元人民幣。就在黑石集團正式出手之前,今年1月,高富諾購買了長寧區(qū)的華山夏都苑C幢,這棟總面積為29280平方米的住宅物業(yè),作價為12億元人民幣,此前由摩根士丹利在2006年6月以7.6億元購得;2月,韓國未來資產(chǎn)從美資背景的基匯資本手中,購得了翠湖天地御苑18號樓,價格為9.63億元。

  5月,上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了寫字樓物業(yè)單棟收購最新紀錄。李嘉誠旗下的香港上市公司和記港陸發(fā)布公告稱,與美國投資基金亞太置地旗下公司霍金斯投資有限公司簽訂協(xié)議,以44.38億元出售位于上海長樂路的世紀商貿(mào)廣場。但在2005年,和記港陸收購該棟寫字樓的價格只是3億美元。該則交易讓李嘉誠三年間收益21億港元。

  “基本都是‘外外循環(huán)’的離岸交易。在目前的市場情況下,只有上述離岸交易才是理想的操作模式。因此,即使有賣家開價很高也有買家樂意接受。”世邦魏理仕策略顧問部中國區(qū)執(zhí)行董事陳志強表示,“因為可以免去外匯結算的問題,關鍵是可以節(jié)省時間。”

  業(yè)內(nèi)人士分析,外資投資者們雖然依舊鐘情于中國房地產(chǎn)市場,但日趨嚴格的控制政策讓他們感到棘手。“171號文”中明確規(guī)定,“境外機構和個人通過股權轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),或收購合資企業(yè)中方股權,未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的,外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。”

  為了規(guī)避類似風險,今年離岸交易的增長便是顯而易見的趨勢。當然,對于意圖進入中國房地產(chǎn)市場的投資機構來說,離岸交易便只能“局限”于原本便由外資控股的項目。根據(jù)高力國際提供的報告,2008年上半年在上海成交11個物業(yè),總體成交金額已逾17.2億美元,已達到2007年全年成交額的61%。其中,境外機構成交項目達8個,投資金額占總體成交金額的88%。回顧這些外資收購案例時不難發(fā)現(xiàn),離岸交易在今年上半年,已成為外資投資中國房地產(chǎn)市場采取的最主要方式。

  興趣轉(zhuǎn)變

  “熱錢”也搞股權投資

  另一方面,直接投資項目上的難以運作,也使得部分海外房地產(chǎn)基金“另辟蹊徑”。

  中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所博士張明認為,盡管在“熱錢”的定義、規(guī)模估算方面存在很大爭議,但當前“熱錢”加速流入中國卻是不爭的事實。他表示,除了大量“熱錢”以人民幣存款形式存在之外,已有“熱錢”為大量不能獲得貸款的中小企業(yè),尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)商,提供生產(chǎn)運營資金。

  高力國際投資服務與特別項目部助理董事張小龍告訴上海證券報,早在2003年、2004年間,外資投資成熟物業(yè)項目的一般毛收益率在11%左右,凈收益率在7%-8%左右。但如今這種投資行為的毛收益率已下降到7.3%,凈收益率僅6%左右。

  雖然收購成熟物業(yè)使得風險降至較低,但早期進入中國市場的一些中長線投資基金,在已經(jīng)適應中國的投資環(huán)境之后,開始轉(zhuǎn)向原本被他們認為“風險太大”的股權投資和項目開發(fā)方式。張小龍認為,由于目前投資市場的競爭令投資收益率不斷收窄,因此境外投資者通過參與到項目的前期開發(fā)中,項目開發(fā)階段回報率便可擴大至20%。另一方面,國內(nèi)開發(fā)商由于受到宏觀調(diào)控以及信貸緊縮政策的影響,也急需境外的資金支持。

  一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露,外資參與開發(fā)通常會采取兩種方式:一種是直接入股項目公司;另一種是先期借予資金,待發(fā)展至一定程度,再以股份的形式進行“抵債”。“從前借錢方式的回報很低,因此很多投資機構更愿意入股參與開發(fā)形式,因為利潤回報很高。但現(xiàn)在情況明顯不同,入股的投資回報率達到20%已經(jīng)算不錯了,而借錢的回報率卻能夠高達25%-30%,因此這種投資方式已漸成潮流。”該業(yè)內(nèi)人士說道。(記者唐文祺 上海證券報)

來源: 上海證券報

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