第五章 第二套住房與投資型住房等相關情況的管理
第三十六條 國家支持有條件的城鄉居民購置第二套自住型住房（商品房），改善居住條件，提高生活質量，。
第三十七條 國家對房地產領域的過度投資進行宏觀調控，對投資型住房征收較高的物業稅。投資型住房是指非自住型住房或閑置的住房，或包括自住型住房在內的第三套以上住房。投資型住房在市區的，其第一套住房的物業稅（不動產稅）從購買第2年起算，稅率依2%起征，第二套依3%起征，余類推。投資型住房在城市郊區的，其稅率比照市區的住房稅賦減半征收。
在這里，市區是指城市已經建成的區域，即指在單核城市或多核城市中，已經集中連片的、市政公用設施覆蓋的地區，其居住人口密度大于等于3000人/平方公里。持有投資性住房在轉讓過程中，國家征收其房產增值部分40%所得稅。
社會主義市場經濟發展到今天，已經有越來越多的家庭過上了小康生活，也有越來越多家庭走上了富裕之路。競爭中的發展從來都有先有后，一刀切不合國情。人們需要不斷改善生活居住條件，提升生活品質。有些家庭有別墅，有些家庭選擇房地產作為投資渠道，這都是合法的市場行為。國家需要依據國土資源的情況擬訂住房投資規模的控制辦法。中國是人口大國，人均土地資源緊缺，需要對多套住房的投資行為進行調控。即使在土地資源相當豐富、人均土地面積較多的西方發達國家，無一天不控制土地使用，對持有多套住房的行為征收較高的物業稅，一些國家對城市內閑置住房超過住房總量10%以上部分還要限令拆除。
在本建議稿中，我們放寬了對第二套房進行調控，這是因為我們在調查研究過程中，發現調控的可操作性不強。對于富裕人群，擁有第二套房，許多時候是用于自住的，有的是父母居住，也有的是家中其它親屬居住；另一種情況是中低收入階層，主要靠第二套房的租金來彌補了收入的不足。如果我們一定要征收較高的物業稅，也許會有一些家庭采取假離婚的辦法來應對這個稅收，這樣有可能使征收第二套住房的物業稅時難以落實。處在一個尷尬的境地。另外，我們提出來的第三套房甚至第N套房的物業稅率比較溫和。當然，隨著時間的推移與實施的進展，制度還可以根據實際情況做出一些修改與調整。
第三十八條 國家對商品性住房貸款進行必要的管理。個人申請商品類住房貸款的，其貸款總額不得超過申請人年收入的8倍；家庭申請住房貸款的，其貸款總額不超過家庭年收入的12倍。個人或家庭不得同時申請多個貸款。
研究國外房地產投資為什么控制得較好，主要的一條是控制住房商業貸款。比如在英國，主要是不超過個人年收入的3.5%倍，家庭不超過家庭年收入的4.2倍。我們的指標相對而言比較寬松，但對控制商業貸款的杠桿作用是有效的。
第三十九條 國土出讓管理部門與建設管理部門應與房地產開發單位簽訂開發工期合同，限期建成上市。國家通過建設土地增值稅來約束房地產開發單位延緩開發、囤地升值的行為，對其地價升值的部分征收60%的增值稅。因為開發時間的相對延長導致所開發物業價格上漲的部分，比照按期開發的物業稅的差額，在扣除合理成本之后即為升值部分。
近些年來，房地產開發中土地囤積現象常常發生。這樣囤積居奇、賺取土地升值的行為打亂了政府的房地產開發計劃，出讓的土地不能如期建成，因此需要給予適當的處罰。
|
