起拍價為14.1億元的北京市順義區天竺22號地，11月20在經歷了190輪激烈競價后，被國企背景的北京市大龍房地產開發有限公司以50.5億拍下，成為北京市新晉地王。
根據上市公司北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司(簡稱大龍地產)的公告顯示，上述新“地王”為其子公司。
而50.5億元的拍賣總價，加上競拍后折合的樓面地價29859元/平米，使天竺22號地一舉成為北京地區的“三料”地王。
根據大龍地產年報顯示，2009年預計全年銷售額將超15億元，凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬元，3785萬元和236萬元。
也就是說，按其業績最好的2009年預計凈利潤計算，公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。
用于建聯排別墅及疊廳住宅
據《證券日報》記者了解，該塊被市場冠以“罕見低密度用地”、“中央別墅區最后一塊低密度用地”的天竺開發區22號地塊，位于順義區后沙峪鎮，東至沙峪環中路；西至溫榆河大堤路；北至馨園九街；南至天竺開發區21號地邊界。土地面積52.67萬平方米，規劃建筑面積17萬平方米，容積率0.623，是近年來北京少有的低容積率地塊。同時該地塊也是今年北京出讓的住宅用地中，三塊起拍價超過10億元的地塊之一，14.1億元的起拍價已相當于每平方米樓面地價8337元，遠超北京今年所有的“地王”，包括此前樓面地價最高的廣渠路15號地。
在拍賣之前，有業內人士就認為：“在國土部明確限制住宅用地出讓面積后，如此大面積的住宅用地將不會再進入市場，因此，該地塊很可能會受到哄搶。”再加上天竺22號地處中央別墅區，百仕達、大成、融僑、遠洋、艾美高、保利、安邦保險、冠城、龍湖、合景泰富、大龍等12家多家房企都表示出濃厚興趣并參與了競拍。
據悉，整個競拍過程持續近一個半小時，報價達190輪，現場異常火爆。
業內人士解釋稱，從容積率的角度講，該宗地限高12米，適建產品應該為聯排或疊拼。因為按照國土資源部的定義，別墅為獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式，占地面積相當大，容積率非常低，一般在0.4以下。另一方面，雙排、聯排、疊拼等低密度類別墅住宅并沒有被劃為別墅，而被視為高檔住宅，這些產品的容積率多在0.6至0.8之間。22號地0.6左右的容積率恰在這個范圍之間。因此，從這個角度講適建產品應該是聯排或疊拼等高檔住宅而非嚴格意義的別墅。
大龍地產自己也稱，此次競得的地塊將用來建聯排、疊廳式住宅。
樓盤每平方售價難達六萬元
據業內人士分析，該地塊樓面價為2.97萬/平方米。如果包括地價成本，該項目全部開發成本最多在4萬/平方米，該項目銷售均價達到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售價達到60000/平方米，才能達到一般的財務指標要求，即稅后潤率為19.48%，項目投資收益率為30%。
也就是說大龍地產50.5億拿地后，如果銷售單價低于4.4萬/平方米，則賠本；如果不能高于6萬/平方米，公司領導在財務指標上很難通過。而綜合今年1—10月的別墅市場銷售情況，銷售壓力非常之大。
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒就表示：“就開發商的銷售策略，未來樓盤的開盤售價將在4萬元——5萬/平方米，甚至可能會低于成本價，但隨后肯定會上漲，最高預計能達到5.5萬元/平方米。”對于大龍要賣6萬元/平方米才能達到一般財務指標的問題，楊少鋒表示：“根據周邊房屋的售價，6萬元/平方米的售價將很難達到。”
而據了解，目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖.滟瀾山別墅等項目相匹配的產品售價在2萬元至4萬元之間，比如龍灣800平方米以上的大別墅售價在每平方米4萬元左右，300至500平方米的別墅售價在每平方米1.8萬元至2.3萬元之間；龍湖聯排近期售價為每平方米3.4萬元左右。而本區域內的其他別墅項目優山美地當前二手房的均價為雙拼2.2至2.4萬元，三四百平方米的獨棟別墅均價在2.8至2.9萬元；中糧.祥云國際的成交價約為2.6萬元；譽天下的聯排產品成交價在2.2萬元左右。
面臨巨大財務壓力
以延長開發周期換取價格上漲空間？
根據新浪樂居的調查顯示，從1-10月成交別墅的成交價格來看，單價在20000元以下成交3559套，占成交總量78%，其中尤以8000-16000元為主占55.8%，單價超30000元成交148套。從區域成交平均單價來看，位于朝陽區的別墅整體成交價格為26560元/平米，在各區中排名第一，順義區以17346元排名第三。
業內分析人士表示：“大龍地產面臨著銷售回款、銷售利潤的雙重擠壓。如果在后期操作不更改容積率的情況下，只能延長開發周期，以時間換取價格上漲的空間。”
中金公司的研究報告顯示，大龍地產2009年將主要依靠于裕龍花園三區，五里倉公寓及望潮家園帶來的結算收入，估計全年銷售額將超15億元，凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬元，3785萬元和236萬元。
也就是說，按其業績最好的2009年預計凈利潤計算，公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。而公司在拿下天竺22號地之前，公司只擁有164萬平米項目儲備，其中49%集中在北京。
楊少鋒認為：“大龍地產和業內巨頭相比還有很大差距，雖然這次以50億元的巨資擊退了眾多實力雄厚的房地產公司，但從公司的資產與財報上看，這筆資金對公司的財務壓力還是比較大的。”同時他還表示：“雖然面臨巨大的財務壓力，但由于大龍地產的大股東隸屬順義區政府，在開發銷售的過程中肯定會給與其很多便利條件。加上拿下地王后，其在股市的融資渠道將進一步加大。對于大龍地產的財務壓力可以起到一定的緩解作用。”
|
