近期，部分一線城市房地產市場顯露“降溫”跡象，久違的“降價促銷”也重回市場。不過，一線城市正上演的地價飆漲、爭奪“地王”的場面又讓普通購房人心懸：購房者期盼房價理性回落，開發商意在賭漲未來。博弈之下，考驗樓市調控的“精細化”水平。
一線城市房市疑似降溫
“沒想到，現在有樓盤打折！”忙于看房的上海白領葉莉最近有了“驚奇的發現”：浦東周康地區8月底推出的一高層房源，最近兩個周末都有95折優惠。此外，某知名房企在寶山顧村板塊新推出一批均價為11000元／平方米房源，在不久前的教師節期間，搞過最高4萬元的減價優惠。“真有點像及時雨！”葉莉說。
久違的打折促銷背后是：繼一段時間的高速增長后，進入9月以來部分一線城市樓市有所“降溫”。比如，北京市房地產管理交易網統計數據顯示，9月首周(8月30日-9月5日)北京市住宅(含保障性住房)簽約量為3289套，與8月首周相比下跌20%。9月1日-14日，北京商品住宅期房日均成交量為326套，創下3月以來日均成交量新低。
在另一個“風向標”城市上海，也出現類似情況。易居中國的統計數據顯示，9月7日-13日上海新建商品住宅的成交量為32.64萬平方米，較前一周下滑14.27%；成交均價為15353元／平方米，較前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均價已連續4周回落。
往年，秋季往往是樓市的熱銷期，有“金九銀十”之說。但事實上，京、滬兩地九月樓市開局平淡。分析人士指出，此前房價的快速上漲與投資需求助推密切相關，比如上海豪宅8月的單月成交量竟超過上半年總和，由此樓市均價一度逼近2萬元／平方米。而在房價高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現。
“地王”背后是“賭漲”
不過，近期重點城市土地市場依舊活躍，“地王”頻頻出現。9月10日，上海普陀長風生態商務區長風6B、7C兩幅地塊被中海地產出價70.06億元摘得，一舉超越此前的北京廣渠路15號地塊和上海青浦區趙巷地塊兩幅天價“地王”，成為今年“地王競賽”中新的領跑者。上述長風地塊的樓面地價已高達22409元／平方米。
類似情況不斷涌現。廈門恒興置業近期出價10.47億元拿下廈門思明區一幅地塊，樓面地價為30940元／平方米，成為當地“最貴”的地塊。
如此高的土地價格之上，房價將高到何種程度？業內人士估算，以每平方米22000多元的樓面地價，加上建安成本、銷售成本、各種稅費，房價當在5萬元／平方米以上才有明顯的利潤可圖。也就是說，“地王”如果開工建設，造就的將是一批批天價的豪宅。
一家在國內多個城市開發樓盤的知名房企負責人對記者表示，一般來說，拿地至樓盤上市至少需要兩年時間；當樓市出現“降溫”苗頭時，開發商仍然在土地市場重金出手，這更多是出于對未來市場的看好，“不管短期有沒有波動，看好長期，‘賭漲’未來”。
樓市需適當減弱“虛擬資產因素”
業內人士分析，對于剛性及改善性需求來說，最新的市場價格決定著購房者是否會“出手”；而對投資性需求來講，重要的不是眼前房價是高是低，而是將來有無繼續上漲、實現升值的空間。上述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態勢，反映出這樣一個客觀事實：房地產市場的結構正加速分化，各類需求本身及其對市場的預期差異十分明顯。這對于政府調控的“精細化”水平提出了考驗。
國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌近日撰文認為，調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障；而面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌失措，應盡量由市場規律發生作用。
他還認為，房地產作為支柱產業，也不是鼓勵其做得越大越好，而應在與宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其增長與物價的平衡取舍問題。特別是在目前流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響，必須長期運用稅收、金融等手段，減弱房地產市場中的“虛擬資產因素”。(記者葉鋒)
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