專家稱房價下跌數據不代表上海樓市整體水平
本報訊 (新聞晨報記者 徐運 陳抒怡) 上海房價一月下跌24%？中遠兩灣城房價一夜暴跌三成？一個個觸目驚心的房價報告讓人搞不清楚。面對有些紛亂的數據，普通購房者如何才能準確地撥開迷霧，看透房價的真相呢？
創三年來最大跌幅？
■解析：商品住宅新盤成交均價不代表整體水平
部分媒體近日刊登了佑威房地產研究中心出具的報告：7月份上海商品住宅新盤成交均價環比下降24%，這是2005年7月以來上海房價最大環比跌幅，并稱這是“新一輪調控以來的最大跌幅”。
但記者走訪市場發現，這個數據和不少購房者的實際感受存在很大差距，這個數據是怎么算出來的？真的有這么大跌幅嗎？能代表上海樓市目前的真實狀況嗎？
記者找到發布上述數據的佑威房地產研究中心主任薛建雄。“‘新盤成交均價環比下降24%’的結論，是中心根據上海房地產交易中心‘網上房地產’發布的數據分析得來，從數據本身來看是準確的。但是該數據存在了一定的偶發因素。”薛建雄解釋，今年6月翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒何濱城等幾處豪宅都集中推盤，特別是翠湖天地嘉苑超過8萬元的均價，把當月全市的平均價給拉了上去，導致與7月新盤成交均價出現較大差異。
復旦大學房地產研究中心主任華偉表示，“商品住宅新盤成交均價”的數據不過是一個純統計學上的數字，如果當月成交湯臣一品的住宅，就能帶動該“均價”數字大漲，而成交了崇明島的住宅，該數字就會下跌。
薛建雄也承認，商品住宅新盤成交均價不代表上海房價的整體水平。市民要看房價漲了還是跌了，還是應該選擇看個案的表現情況，比如對三林板塊感興趣的，就應該選擇該地區的樓盤價格進行數據比較。
中遠兩灣城降價7200元？
■解析：比得合理才有說服力
上月，一則“中遠兩灣城降價7200元”的消息，讓許多購房者怦然心動，7200元的降價相當于身價“縮水”33%，內環內的樓盤有這樣的降幅還是有些“嚇絲絲”。
從6月底開始，中遠兩灣城就一直有各種促銷優惠。8月中旬其29套2-4樓房源集中成交均價13842元/平方米，比該案上半年21049元/平方米的均價驟降7200多元。但據知情人士透露，這批低價成交房源均為“內部消化”。
記者實地探房后了解到，中遠兩灣城四期4樓以下的房源一口價在1.58萬元/平方米，而5到10樓中段的部分房源單價約為兩萬元。去年年底4期剛開盤的價格是1.8萬-2.2萬元/平方米，之后一路上揚，到了今年4月曾一度達到了2.2萬-2.4萬元/平方米，連底樓的房源開價也在2.2萬元以上。也就是說，從4月震蕩至今，報價比起當初的開盤價實際下跌了10%左右。
業內專家告訴記者，比較樓盤價格也是有講究的。由于每個樓盤不同樓層、房型的房源價格相差很大，最大的甚至相差五倍之多，最有說服力的比較方法是比同一期樓盤，相同位置房源，在不同時期的報價。
黃浦二手房單價3000元？
■解析：要么輸入錯誤，要么“做低房價”
二手房價由于“一房一價”和位置房型千差萬別的緣故，通常房價波動幅度沒有新房那么大。然而，記者在網上卻發現了兩套令人咋舌的“超級廉價房”。一套位于西藏南路688弄老西門新苑的二室二廳毛坯房源，114.94平方米，其顯示的售價居然是“345000元”，單價只有3001元。
記者從上海中原耀江分行了解到，老西門新苑成交的房源價格都很高，單價3萬到3.5萬元之間。上海中原研究咨詢部經理馬冀告訴記者，造成該“超級低價房”的原因，要么就是網站輸入錯誤，總房價少打了個“0”；要么就是“做低房價”所致。據了解，在一些二手房買賣中，買賣雙方會口頭協商或簽訂價格不同的兩份合同，以實現避稅。比方說一套房產是100萬元，成交合同實際“顯示”的只有70萬元，剩下的30萬元就以所謂的“裝修價”來支付。
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