從人口學(xué)、城市化、住房的消費(fèi)、投資、投機(jī)價(jià)值來(lái)看，目前，中國(guó)樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)處于形成階段。樓市拐點(diǎn)正在慢慢到來(lái)，并可能在某個(gè)時(shí)刻突然以清晰的形態(tài)表現(xiàn)出來(lái)。
臨近年底，有關(guān)樓市拐點(diǎn)的爭(zhēng)論突然熱了起來(lái)。就連一向堅(jiān)持“歷史證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是只漲不降”的地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)先生，也承認(rèn)目前房?jī)r(jià)在下跌。當(dāng)然，他不承認(rèn)樓市拐點(diǎn)的說(shuō)法。任志強(qiáng)在12月11日的《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上表示：“房?jī)r(jià)下跌只是暫時(shí)的、局部的。”任志強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)主要受供求關(guān)系決定，而從人口學(xué)、城市化等角度來(lái)看，目前還不能得出市場(chǎng)上的住房供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的判斷，也看不出目前市場(chǎng)上住房已經(jīng)滿足需求的信號(hào)。不過(guò)，與之前相比，開(kāi)發(fā)商們的底氣顯然不再那么充足了。
筆者認(rèn)為，目前，中國(guó)樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)處于形成階段。樓市拐點(diǎn)正在慢慢到來(lái)，并可能在某個(gè)時(shí)刻突然以清晰的形態(tài)表現(xiàn)出來(lái)。
我們不妨也從任志強(qiáng)先生所提到的人口學(xué)角度入手來(lái)看這個(gè)問(wèn)題。上個(gè)世紀(jì)五、六十年代，我國(guó)鼓勵(lì)生育，出生率快速上升，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)一直持續(xù)到上個(gè)世紀(jì)70年代我國(guó)推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年時(shí)，我國(guó)的總和生育率為5.8，到1979年時(shí)已經(jīng)降到2.75。1980年，我國(guó)又推行更嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策——“一對(duì)夫婦只生育一個(gè)孩子”。到2000年時(shí)，我國(guó)總和生育率下降到1.22。
對(duì)照一下我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，從上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始，上個(gè)世紀(jì)五、六十年代出生的人開(kāi)始形成對(duì)住房的剛性需求，在新增購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)下，我國(guó)房?jī)r(jià)走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國(guó)實(shí)行“一胎”政策后出生的孩子已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，他們替代計(jì)劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無(wú)疑將直接影響到人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而這種預(yù)期又將直接對(duì)人的消費(fèi)、投資行為構(gòu)成影響，并傳導(dǎo)到現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)當(dāng)中去。
而且，我國(guó)正在逐漸步入老年社會(huì)，由于社會(huì)保障體系不健全，1980年后出生的獨(dú)生子女一旦成家，將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)也將對(duì)未來(lái)的住房購(gòu)買(mǎi)力構(gòu)成直接影響。
除了人口論，城市化被認(rèn)為是支撐房?jī)r(jià)的另一大力量。所謂城市化，就是農(nóng)民進(jìn)城，即越來(lái)越多的農(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)、脫離農(nóng)村到城市里從事二三產(chǎn)業(yè)。但是，目前的房?jī)r(jià)莫說(shuō)剛剛脫離農(nóng)業(yè)收入尚不穩(wěn)定的農(nóng)民，一些符合經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的城市家庭，甚至還因?yàn)闆](méi)有足夠的資金不得不放棄購(gòu)買(mǎi)，何況商品房？
事實(shí)上，在我國(guó)的城市化過(guò)程中，許多被征地農(nóng)民都是被迫“城市化”的，在目前的征地補(bǔ)償機(jī)制下，農(nóng)民是受損者而非受益者，相當(dāng)一部分人因?yàn)槭У販S為貧困者，這種“城市化”下的農(nóng)民即使取得了市民身份，也只能對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)望洋興嘆。顯然，把城市化作為推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力高估了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
如果從供需的角度來(lái)分析，對(duì)樓市拐點(diǎn)的認(rèn)識(shí)或許更為清晰。我們知道，從供需角度來(lái)看，支撐房?jī)r(jià)的力量源于住房的四種價(jià)值，即生產(chǎn)、居住、投資、投機(jī)。由于我們現(xiàn)在談?wù)摰姆績(jī)r(jià)常常并不包含生產(chǎn)價(jià)值，筆者著重通過(guò)對(duì)后三種價(jià)值的分析來(lái)探尋我國(guó)的樓市拐點(diǎn)。
當(dāng)房屋作為居住需求即消費(fèi)需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的是居民的實(shí)際消費(fèi)能力，通常用房?jī)r(jià)與家庭可支配收入比來(lái)表示。對(duì)于房?jī)r(jià)與家庭可支配收入比，聯(lián)合國(guó)人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1，而我國(guó)在去年第三季度統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)顯示：深圳市場(chǎng)房?jī)r(jià)與家庭可支配收入為15.76：1，上海為15.55：1，北京為13.55：1。如果考慮到今年房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，許多地方的房?jī)r(jià)與家庭可支配收入比可能已經(jīng)達(dá)到了令人難以想象的地步。顯然，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的可支配收入水平，居民的實(shí)際消費(fèi)能力已很難對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成支撐。
當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來(lái)表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1：200-1：300。而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購(gòu)買(mǎi)的房屋如果用于出租還不足以?xún)斶€銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說(shuō)明，房屋也不再具有投資價(jià)值。
那么，房?jī)r(jià)過(guò)去為什么漲呢？主要是房屋的投機(jī)價(jià)值被投機(jī)者利用的緣故。所謂投機(jī)，就是通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)房屋來(lái)獲取價(jià)差。有媒體通過(guò)某一樓盤(pán)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)85%的購(gòu)房行為屬于投機(jī)性購(gòu)房。《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳的投機(jī)性購(gòu)房占到了58.42%。
在這種情況下，只要政府對(duì)投機(jī)性炒房行為進(jìn)行抑制，已經(jīng)連續(xù)上漲多年的房?jī)r(jià)很快就將顯出疲態(tài)，露出拐點(diǎn)。而從2006年開(kāi)始，尤其是今年下半年，我國(guó)從提高第二套房首付、提高貸款利率等方面加大了炒房的成本。而打擊囤積居奇、要求開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)速度、社會(huì)保障性住房的供應(yīng)加快等等，都大大制約了未來(lái)房?jī)r(jià)的上行空間，使投機(jī)者的心態(tài)發(fā)生了重大變化，而這一心態(tài)變化必然會(huì)降低投機(jī)行為并迫使一部分投機(jī)者提前拋售手中的房屋。
不僅如此，政府還加大了土地的供應(yīng)量、提高了土地供應(yīng)效率。以北京為例，北京市土地儲(chǔ)備中心計(jì)劃在今年供應(yīng)土地面積954萬(wàn)平方米，而今年前10個(gè)月成交的土地面積總和不過(guò)只有574.9萬(wàn)平方米，即年底入市的土地面積是前10個(gè)月成交面積的1.6倍，年底土地放量呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。
種種跡象表明，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)正在形成中。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，正視現(xiàn)實(shí)、正視政府解決住房問(wèn)題的決心及時(shí)調(diào)整思路，或許是務(wù)實(shí)和明智的態(tài)度。
(作者 賈圖 為資深房地產(chǎn)評(píng)論人士)
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