盡管美國金融機構與中國部分商業銀行遇到的問題及其后果不同，但其背后的原因是同一類型的，即都與房地產貸款的風險控制機制不完善密切相關。因此，銀監會年中工作會議提出，要做好房地產風險的預警和控制工作，要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展。這預示著監管部門一直高度關注著房地產市場及房地產信貸的風險防范
中國銀監會主席劉明康在日前召開的2008年年中工作會議上指出：“要密切關注房地產市場的變化，要督促商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，做好房地產市場風險的預警和控制工作。”
的確，劉明康的上述講話是有針對性的。剛剛進入下半年，來自美國和中國深圳的有關房地產金融市場的消息，已經引起市場各方人士的密切關注。在美國次貸危機還在不斷延續、中國房地產市場處于深度調整的復雜形勢下，房地產貸款的風險防范和化解，成為商業銀行及監管部門始終要高度關注的重要議題。
據媒體報道，7月11日，位于美國加利福尼亞州的IndyMac銀行(印地麥克銀行)因出現支付危機而倒閉，其資產被聯邦監管機構查封。7月13日，美國財政部和聯邦儲備委員會宣布采取措施，救助美國最大的兩家住房抵押貸款金融機構———房利美和房地美。這兩則消息，讓金融從業人士對美國次貸危機不斷延續的擔憂進一步加劇。
而日前包括中央電視臺《經濟半小時》節目在內的國內有關媒體，對深圳部分購房者因房價下跌選擇“斷供”(停止向銀行每月還貸款)作了特別報道。報道稱，深圳房價持續下跌，許多人發現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經成了負資產，因此有一些房主選擇把房子扔給了銀行，不再償還銀行的貸款。據深圳的一些房地產經紀人透露，在房價繼續下跌的預期下，深圳可能將有越來越多的購房人選擇“斷供”。
分析后我們不難發現，盡管美國金融機構與中國部分商業銀行遇到的問題及其后果是不同的，但是其背后的原因是同一類型的，即都與房地產貸款的風險控制機制不完善密切相關。
印地麥克銀行是美國最大的Alt-A貸款供應商之一。在前幾年美國實施寬松貨幣政策、低利率及房價連續上漲的環境下，該行發放了大量Alt-A貸款，其利率高于其它貸款，通常不需要借款人提供太多資料。但在去年美國次貸危機發生以來，美國信貸及資產市場不斷緊縮，資產大量縮水，致使該行包括次級抵押住房貸款在內的信貸資產出現了大批壞賬，進而形成大量虧損，導致流動性嚴重不足，引發擠兌支付危機，最終破產。
由美國政府支持的房利美、房地美，是美國住房抵押貸款的主要資金來源，所持有或擔保的住房抵押貸款總額約5.3萬億美元，約占全美住房抵押貸款總額的一半。美國次貸危機發生的源頭是高房價泡沫破滅，在高房價下跌約過半的過程中，兩家住房抵押貸款巨頭終于在資產減記損失面前招架不住，只好等待政府施以援手。按照中金公司日前提供的研究報告顯示，美國房價還有10%至15%左右的下跌空間，目前房價仍在繼續下跌。中金認為，此輪房價調整有望在2008年底或2009年初接近底部。如此看來，房利美、房地美面臨的房地產貸款風險還將加重。
目前，在深圳出現的部分購房者“斷供”現象，其形成的一個重要原因仍然是部分商業銀行在房價快速上漲過程中沒有從嚴把緊信貸閘門，而被不斷吹大的房價泡沫的美麗幻影所迷惑，給予一批急功近利的開發商和投機炒房者過于寬松的貸款。此間有業內專家分析指出，深圳地區購房者“斷供”現象如果繼續擴大，有可能使一批房地產開發商面臨資金鏈斷檔的嚴峻局面，一部分購房者和炒房人面臨住房被收走、資金受損失的后果，同時會給部分銀行機構帶來壞賬。在房地產市場調控政策持續實施過程中，這或許是難以避免的一種結果。
在實施調控政策中，有一些開發商聲稱房地產衰退會造成商業銀行出現大量新的不良資產。其實，問題還沒有這樣嚴重，我們注意到“斷供”只是少數現象，據深圳銀行業的人士表示，目前的“斷供”行為并不足以對商業銀行帶來大的沖擊。而其中多數“斷供”者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付。針對外界“深圳房貸壞賬超千億元”的說法，深圳銀監局表示，深圳銀行包括房貸在內的全部壞賬余額估計不到1000億元，其中開發貸款的壞賬率目前低于全國平均水平。
面對已經出現的購房者“斷供”現象，商業銀行和有關監管部門當然不能掉以輕心，而是要密切關注，積極應對。商業銀行首先要檢討自己的貸款審查和風險內控機制，尤其要對那些違規放貸行給予嚴懲。作為監管部門，要緊密跟蹤調研房地產市場調整的全面情況，分析出現購房者“斷供”現象的深層原因，采取及時有效的監管政策措施。
日前銀監會年中工作會議提出，“要做好房地產風險的預警和控制工作，要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展。”這預示著監管部門一直高度關注著房地產市場及房地產信貸的風險防范。
國內外的實踐表明，對于房地產信貸的風險務必警鐘長鳴。
|
