漫畫 劉道偉
⊙姜松
近期深圳出現的分期首付、墊付首付的樓市促銷行為，已被深圳市國土資源與房產管理局叫停。該局負責人表示，已通知全市開發商，禁止分期首付。所謂分期首付，就是連首付也交不起的買房人，可以分期繳納首付。既然購房者連首期款都承擔不起，月供自然也很困難。因此，開發商為購房者墊付、贈送和允許分期首付，實際上是將資金風險轉嫁給銀行，將本不具備買房能力的消費者拉入買房行列。一旦購房人完成按揭手續，開發商就實現了資金回籠，安然抽身而退，而把一切風險都順利丟給了銀行與購房者。這一萬全之計可謂聰明絕頂。
如果這一做法不當機立斷叫停，有可能成為在未來某一時刻扇動起風暴的蝴蝶的翅膀。
房貸新政從資金層面給炒作者和囤積住房者斷流，使得商品房的銷售量持續下降，并因此首先在珠三角地區引發房價的下跌。開發商為了加快房屋銷售，更為了阻止房價的下跌，而采取分期首付等辦法。如果這些變通措施得以順利推行，房貸新政將中途夭折；如果嚴重，則可能引發類似于美國次債那樣的危機。
盡管分期首付等措施，并非真正意義上的金融衍生品，但是，它卻具有與金融衍生品同樣性質的杠桿效應，能夠放大銀行的風險。
美國次債危機發生的根源，在于美國金融機構降低信用標準，向信用級別低或沒有信用記錄的人出售房屋，而信用等級低意味著其消費能力不足，抗風險能力差。這一問題一旦爆發，其影響并不僅限于房地產領域，而是一度把美國經濟引入衰退軌道。高盛的研究報告預期，住房抵押貸款信貸虧損總額將達到5000億美元。樓市的分期首付，不也在起著這樣的杠桿效果嗎？
猶如次級債的發展加大了美國房地產的泡沫并最終引發泡沫的破滅一樣，我國金融機構在房貸新政前的巨量放貸，也成為房價暴漲的推手。在汲取了美國次債危機爆發的教訓后，我國果斷地推出了房貸新政，既是避免樓市泡沫繼續擴散的需要，也是防范金融風險的需要。珠三角地區的房價暴跌充分印證了這一政策的前瞻性。如今，珠三角地區的房價已經回歸到了去年初的水平，倘若沒有房貸新政，在房地產泡沫最大的時候銀行繼續放貸，現在所面對的后果不難想象。
在房價上漲過程中，開發商與銀行是利益共同體，而在房貸新政實施之后，開發商與銀行間的這種利益共同體被打破，但是，值得注意的是，一旦開發商化解房貸新政的措施見效，開發商最頭疼的資金問題得到緩解，房價有可能提高終止調整，直接步入上升軌道，開發商與銀行重新成為利益共同體，使得一系列房地產調控政策被架空。因此，對于任何化解房貸新政的做法，都應提前扼殺于搖籃中。
其實，即使開發商不再運用這種變通措施轉嫁風險，目前，銀行所承擔的風險也已經比較大。上海銀監局最新發布的一份分析報告稱，一季度，上海個人住房貸款增速趨緩的同時，不良貸款率也有所上升。一是住房開發貸款，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達到55.2％，是房地產貸款的高風險點！倘若開發商通過分期首付等措施，繼續向銀行轉嫁風險，將使銀行的抗風險能力變得更為脆弱。
深圳市的房價“過山車”現象，是我國房價泡沫現象局部破裂的典型，我們更應該把它看做未來房價走勢的一次預演。深圳市的房價在暴跌之后不是回穩，而是經過短暫停留以后，再次步入下跌軌道。泡沫的嚴重性由此可見。這種持續的下跌乃是房價遠遠超出民眾購買力水平的一次報復性調整。中國房地產市場要健康發展，必須經過這種調整的陣痛，如果任憑開發商通過樓市分期首付等措施，推延這種調整，就可能積聚起更大的泡沫和更慘烈的調整風險。
因此，樓市分期首付必須堅決叫停，不僅如此，對于任何阻礙房地產調控的行為，都應該堅決叫停。
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