加強房貸風險控制應對資金面緊張銀行強硬回應開發商“先死論”
銀行對開發商以死相逼說“不”。
在央行日前宣布再次上調存款準備金率后，銀行對房地產行業的貸款更加嚴格。記者從多家銀行采訪獲悉，銀行將加強房地產貸款風險控制。這讓開發商前段時間發出的“泡沫破滅，銀行先死”之聲顯得蒼白無力。
銀行對以死相逼說不
16.5%的存款準備金率讓銀行業務結構不斷改變，房地產貸款再受壓縮。深圳一位銀行界人士昨天接受采訪的銀行人士介紹說，今年以來，銀行在監管層信貸政策指導下普遍收緊了開發貸款，目前隨著央行通過上調存款準備金率等措施不斷收緊流動性，銀行更是無頭寸給開發商貸款。
這可能讓不少期盼貸款的地產企業感到膽寒。今年4月份，一位知名開發商在博鰲論壇上拋出“房地產泡沫破滅，銀行先死，開發商再死”的言論，震驚了業界。
但這一“寧為玉碎不為瓦全”的聲音被證明只是聳人聽聞，開發商沒能“綁架”銀行，倒是銀行現在不斷給開發商貸款“斷奶”———銀行已經悄然在事實上收緊了對房地產的開發貸款。面對不斷提高的存款準備金率，銀行在悄然調整業務結構，嗷嗷待哺的房地產開發企業不僅沒有多得眷顧，反而成為壓縮的重點。
另一位銀行界人士分析稱，這既服從銀監會指導精神，也是銀行出于風險考慮的做法———既然有那么多可以獲得更多回報、風險更少的貸款需求，銀行為什么還要選擇風險相對較高的開發貸款呢？
據介紹，和對其他行業的信貸調整一樣，銀行對房地產貸款同樣是采取了“棄劣保優” 的策略。多家銀行曾表示，在信貸從緊之下將收縮開發貸款，中小開發商首當其沖。但現在，一些此前被認為較大的開發商也遭遇了資金難求壓力。
加強貸款風險控制
不僅如此，銀行還分別在上下游兩個方面加強了對貸款風險的控制。深發展住房和消費信貸部門人士告訴記者，去年下半年以來，在深圳房價泡沫顯現之下，深圳大部分銀行嚴格對借款人的資產審查，不同程度提高按揭貸款門檻。
有消息稱，銀監會正協同國土資源部對房地產出讓市場進行聯合監控。這一舉措意味著銀行對房地產企業在土地市場上的交易風險能夠進行監測，從而更好的了解開發企業質量，加強信貸管理。
接受采訪的人士并不擔心給開發商貸款“斷奶”將導致不良資產劇增?！般y行在房地產領域的資產風險可以控制?！币晃唤邮懿稍L的銀行人士說，他認為，“即使開發商貸款收不回來，形成不良貸款，由于開發貸款一般會以相應房地產項目的土地所有權作抵押，銀行會通過拍賣處置開發商的所抵押的項目樓盤來保全資產?！?/p>
中國銀行國際金融研究所副所長宗良認為，銀行地產貸款主要分為開發企業貸款和個貸，兩者中的任何一種變化都會影響到銀行房地產貸款資產質量，但他對目前的房貸資產可能發生的變化情況感到樂觀。
根據央行去年底的一項統計數據，全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額約18%。其中房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%。
個貸被認為穩定性非常高。恒生銀行行政總裁符致京此前接受記者采訪時介紹，香港房地產市場暴跌的經驗說明，自主性購房者的貸款非常穩定。廣發行一位人士看法類似：“對于自住需求的購房者來說，即使房價大跌，有正常收入的購房者一般不會斷供而讓銀行拍賣自己的房產”。
開發商降價求生是正道
真正的擔心只來在于對房地產開發企業的貸款。“只要房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。而如果因資金鏈緊張無后續資金造成房子未建成形成爛尾樓，對銀行損失相對較大?！币晃汇y行人士說。
這一點，實際上正是房地產開發企業對銀行以死相逼的砝碼所在。目前的確有眾多開發商的資金鏈已經繃的非常緊張，尤其是中小開發商。
但銀行界人士認為，以死相搏更像是自殺，一是這需以房地產企業破產為前提；二是只有全國大范圍出現此類調整才能對銀行構成沖擊，但這種情況的可能顯然很小。而且開發商目前尚不是無路可退，只剩破產一條絕路。放棄暴利想法，加速銷售回籠資金是銀行界人士指出的辦法。實際上，相對于個貸，開發貸款一般期限較短，隨著樓盤落成，開發商通過售房回流資金歸還銀行貸款，開發貸款由此轉變為銀行的個人按揭貸款。實現這一步，開發商可以獲得資金，銀行信貸資產就能轉危為安。
在這一點上銀行和開發商具有利益共同點。目前銀行界人士對開發商采取這一策略同樣抱有期待，對曾經的暴利戀戀不舍的開發商，或許經到了該聽從銀行人士建議的時候了。(記者 唐曜華 孫 聞)
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