風緊，扯乎！
受次按風波的影響，股市下挫千點。烏云壓頂之際，國內個人住房按揭貸款風險凸顯。整個2007年，國內個人住房按揭貸款量呈爆炸式增長。
“個貸風險已達到歷史高點，盡管次按危機不會發生在中國，但在目前的經濟形勢下，貨幣政策可能導致類似的危機出現。”中國社科院金融研究所結構金融研究室主任殷劍峰1月22日在接受本報記者采訪時表示。
這是學者的危言聳聽嗎？
次按危機不會發生在中國
美國次按危機與中國房貸有什么關系？
2000年－2005年的五年，美國房地產市場一派繁榮景象，房價不斷上漲。為了賣掉更多的新住宅，獲取更多的利潤，房地產開發商和銀行聯系在一起，為“次級信用”的購房者提供貸款。
“不查實收入、不查實資產”、可以隨時調整還款比例、零首付購房，并且可以只用付息而不用償還本金，通過這些方式，開發商資金得以快速回籠，進而投資建造更多的樓盤，實現更多的銷量和更多的利潤。在華爾街，有專門的投資銀行向提供次級貸款的銀行和房地產商買下這些貸款，再將它打包成一筆債券，然后賣給公募基金、避險基金、退休基金或保險公司。
2006年問題開始顯現。新建的住宅空置率越來越高，供給已經明顯大于需求，美國房地產市場明顯降溫，房屋價格持續下跌。另外，美聯儲不斷調高的利率導致貸款人的還款壓力迅速增大，但房地產商仍然不遺余力地為“次級信用”的購房者提供貸款。終于，違約現象開始集中大量出現。最終等到低收入購房者沒有能力償還貸款債務時，開發商通常已經把債務過戶，由金融公司承擔損失，而購房者也將面臨無法償還貸款，房屋被收回的困境。由此，次按危機開始爆發。
而2007年的中國，經歷了房價漲幅的高峰，個人住房按揭貸款也呈巨額增長之勢。本報記者得到的數據顯示，截至2007年11月末，14家國有銀行和股份制商業銀行的個貸增量總計約8000億元。學者易憲容更是估計，2007年個人住房消費貸款超過了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。
與此同時，“假按揭”也逐漸暴露，但商業銀行似乎對比并不過分擔心。“個人住房按揭貸款仍是各家銀行的優質貸款，違約率不到2%，現在暴露的假按揭多是2006年之前發放的貸款，2006年以后，銀行加強了貸款人資格的審核。”農行內部人士說。他認為，如果說前幾年的風險是銀行審核不嚴帶來的假按揭風險，從去年開始，房貸的最大風險是競爭所引發的風險。
“最危險的是2007年年初到2007年8月之間，在一些房價上漲過快的城市發放的融資性個貸。一些股份制銀行搞惡性競爭，只要借款人有房子做抵押，就發放貸款。發放了大量不問貸款目的、不考慮第一還款來源的貸款，例如提高額度的轉按揭和加按揭。很多資金留向了股市，而股市急跌，房價上漲過快的城市，也出現了調整局面，進一步加劇了這部分貸款的風險。激進策略的銀行將首先吃到苦果。”一位不愿透露姓名和身份的國有銀行信貸部門負責人對本報記者說。
宏觀經濟形勢加劇房貸風險
監管層對房貸風險早有警覺。從2003年的“121文件”，到去年9月底的房貸新政，就表明了監管部門對房地產金融的擔憂。“人民銀行及銀監會實行房貸新政，其本意是為了避免房地產市場的波動轉化為銀行體系的風險，避免類似美國次貸危機在中國上演。事實上，提高房貸首付比例對于控制商業銀行的風險的確能起到一定作用。1997年香港房價泡沫破裂，但香港住房抵押貸款違約率只有0.2%－1.3%，與香港金融監管局1997年之前將房貸首付比例由10%提高到30%有直接的關系。”聯合證券分析師魚晉華對本報記者表示。
然而，宏觀經濟形勢的變化正在將風險放大。
從2005年起，中國已經處于加息周期。2007年更是史無前例加息六次。“2005年到現在，數次加息導致月供不斷加重，已經超過了其它消費品上漲的速度。物價不斷上漲，民生問題變得更加嚴重。”殷劍峰說。支付能力的下降，或將引發房貸違約風險。“尤其是那些支付能力處于邊際狀態的人，例如剛畢業的學生和低收入家庭，那些在房價高點買房子做投資的，也屬于危險人群。”殷劍峰表示。
更加令銀行擔心的是，房價下降帶來的負面影響。“之前房價上漲掩蓋了個貸風險，房價下降會產生負財富效應，從而導致貸款違約率的上升和消費的下降，并降低房地產抵押的估價。一旦恐慌情緒形成，市場有可能處于崩潰邊緣。到時僅僅通過減息政策是無法挽回市場的。”殷劍峰說。
2007年，央行11次提高存款準備金率。“商業銀行的資金非常緊張，去年對個貸的收緊，已經影響到了一些公司的銷售進度。房貸突然收緊后，不僅貸款審批速度放慢，貸款門檻的提高也影響了一部分人的需求。而2008年一旦提高超額存款準備金率，銀行的資金會更加緊張，由此導致惡性循環。”前述國有銀行負責人不無擔心地說。但他認為，按照當下的經濟運行狀況看，央行不會出臺更嚴厲的房貸政策。
對此，聯合證券分析師魚晉華也表示，“我們認為對于信貸過緊而可能給房地產市場帶來的巨大沖擊，轉而給宏觀經濟帶來的沖擊，央行應當有深刻的認識和一定防范措施。從防范信貸過緊而可能導致經濟硬著陸的角度，信貸緊縮的執行力度非常有可能體現出前緊后松的特點，即上半年偏緊，而下半年會趨松。從而使房地產企業得以喘息。”
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