日前，中國房地產(chǎn)市場的重量級人物王石承認，“樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了”。這一表態(tài)與廣州、深圳等地的房價環(huán)比微降相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房價“拐點理論”與“拐點心態(tài)”，具體表現(xiàn)為購房者觀望色彩濃厚，房地產(chǎn)商則在商量對策，加速樓盤銷售回收現(xiàn)金流。購房者觀望色彩濃厚 房價出現(xiàn)“拐點”了嗎？
北京二手房年交易量將達9萬套
據(jù)北京多家房產(chǎn)中介的統(tǒng)計顯示，2007年1—11月，北京二手房的交易量為8.12萬套，相比去年同期的6.8萬套，增長幅度為19.4%；而根據(jù)2007年的月度成交走勢預(yù)測，2007年全年的二手房交易量將達到9萬套，相比去年的7.6萬套，同比增長18.5%。業(yè)內(nèi)專家指出，雖然近三個月來，北京二手房交易平淡，但由于前三季度市場火熱，因此，全年成交量依然保持增長；在新建商品房“價高和寡”的背景下，不少新增需求轉(zhuǎn)向了二手房市場，使該市場的重要性日益凸現(xiàn)。
“新房二手房比”接近1.6
北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”最新發(fā)布的報告顯示，2007年，北京新房與二手房之比將在1.6∶1左右。2001至2007年北京新房與二手房比值，呈現(xiàn)逐年下降趨勢，2002年，北京新房二手房比值為4.56，而2004年北京新房二手房比值下降到3.4，2006年該比值下降到2.39。
業(yè)內(nèi)專家指出，2007年，新建商品住宅的銷售套數(shù)同比將下降20%左右；而二手房市場交易相對繼續(xù)保持上升的態(tài)勢，這導(dǎo)致了新房二手房比的快速下行。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，這一比值繼續(xù)下降可能成為一個大趨勢；由此，二手房在整個房地產(chǎn)市場的重要性將逐步提高。
北京統(tǒng)計局的公布數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京五環(huán)內(nèi)的期房住宅價格為13754元/平米，四環(huán)內(nèi)的期房住宅價格更是達到了14744元/平米，新房價格高企，突出了二手房的“替代效應(yīng)”和現(xiàn)房優(yōu)勢，從而帶動了交易上升。
市場人士分析，新房二手房比是指當年新建商品住宅銷售套數(shù)與當年二手房成交套數(shù)之間的比值，如果該比值遠遠大于1，說明在整個房地產(chǎn)市場中，新房市場占據(jù)絕對主流，如果該比值趨近于1，說明商品住宅與二手房之間的交易市場越趨于平衡。
目前，北京可上市流通的存量房總量在320萬套左右，07年二手房的房流通率僅為2.8%，而一個成熟市場的二手房流通率基本能夠達到8%；因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，未來北京二手房市場還有很大的提升空間。
年底供求趨于緩和
二手房交易量的上升，帶動了掛牌房源的增長。但進入四季度，受新房市場的影響，北京二手房市場的觀望情緒也逐步加重；實際的供需比例出現(xiàn)緩和?！版溂业禺a(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月以來，北京二手房供需比維持在1∶2.7，相比10月的1∶3.1有所下降。
中大恒基方莊店的工作人員告訴記者，今年上半年，該地區(qū)供求關(guān)系一直緊張，供需比最高曾一度達到1∶15左右，不過現(xiàn)在情況發(fā)生了變化。房齡在5—7年的次新房持續(xù)涌入市場，再加上消費者消費目標轉(zhuǎn)移和一些消費者開始采取觀望態(tài)度等諸多原因，近一個月以來，該地區(qū)供需比已經(jīng)大為下降。
市場人士分析，年底北京二手房市場在供應(yīng)量增大的同時，購房人的觀望情緒卻在加劇，原因是多方面的；首先，保障性住房構(gòu)架基本建成，導(dǎo)致部分購房者開始暫緩購房，等待保障性住房的供應(yīng)；其次，深圳、廣州等城市成交量出現(xiàn)較大幅度下降，市場傳遞效應(yīng)讓北京購房者產(chǎn)生房價要下降的預(yù)期；最后，一系列房貸緊縮政策對購房需求起到了一定的抑制作用；2008年元旦后執(zhí)行的新利率，以及第二套房新政將使購房人放緩購房需求。（記者 林喆）
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