近3年里,每逢上海推出一個天價樓盤,就會帶動周邊片區房價跟著上漲。薛建雄奇怪的是,這些天價樓盤的背后,往往都是外資開發商或海外資本。薛建雄是上海佑威房產信息服務公司的一位高級分析師。
事實上,上海已成為外資進入中國房地產的橋頭堡,也是外資在中國開展房地產業務最為集聚的城市之一。值得關注的是,與此前不同,外資推動此輪上海房價普漲的作用尤為明顯。薛建雄說: “外資已從幕后走到臺前,是上海房價上漲的真正推手。”
外資推手
位于浦東陸家嘴( 23.16,0.92,4.14%)的 “湯臣一品”,是目前中國內地最貴的商品住房,每平方米銷售均價高達11萬元,其開發商為臺灣以紡織業起家的湯臣集團有限公司 (0258.HK)旗下公司湯臣海景花園有限公司。
“天價 ‘湯臣一品’只是外資拉動上海房價上漲的一個縮影。”薛建雄認為。事實上,外資影響力的故事還要從1998年 “仁恒濱江園”講起。
當時的中國正如火如荼地進行住房體制改革,上海也出現了第一批商品房。此時由新加坡地產商仁恒集團開發,位于陸家嘴的 “仁恒濱江園”1998年9月開盤均價就高達1.2萬元/平方米,第一個突破了外轉內銷房后的萬元房價關口。
2001年9月,香港世茂集團推出 “世茂濱江花園”,開出了1.45萬元/平方米的天價,其最高單價達1.8萬元/平方米,創下全國最高住宅紀錄的樓盤。鑒于 “世茂濱江花園”競爭壓力, “仁恒濱江園”2002年2月開始上調售價,每平方米從原先的1萬—1.5萬元/平方米拔高到1萬—2.48萬元/平方米。
在這兩個樓盤的價格競賽中,2002年底 “仁恒濱江園”銷售均價首先突破2萬元/平方米關口。
此后,浦東陸家嘴的天價樓盤陸續推出, “抬價競爭”成樓盤銷售最佳營銷策略。
2004年底,同為黃浦江一線江景房的 “財富海景花園”,以3.2萬元/平方米的銷售均價入市。一石激起千層浪,2004年9月以1.4萬元/平方米開盤的 “濱江蘭庭”,該樓盤在2005年3月重推盤時報價調高到3萬—3.8萬元/平方米。
2004年,業界盛傳 “湯臣一品”將以10萬元/平方米入市。盡管 “湯臣一品”當時尚未銷售,但圍在它旁邊的樓盤價格都已飆到每平方米上萬元。2005年10月, “湯臣一品”以銷售均價11萬元/平方米的高貴姿態隆重開盤。其周邊樓盤在老大 “湯臣一品”掩護下,以3萬—5萬元/平方米的價格開始熱銷。
今年初又有消息傳出,由印尼三林萬業投資改造的 “濟南路8號”,將以7萬元/平方米的銷售均價入市,再揭上海豪宅的攀價風。薛建雄認為,在市區新增住宅供應有限下,這些外資樓盤的高位競價,在很大程度上引發了房價的非理性上漲。
暴利
事實上,外資地產商之所以屢屢推高樓盤價格,其背后有超額的利潤做支撐。
2005年1月,湯臣集團以7620萬美元 (約6億元人民幣)拿下“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”。按照 “湯臣一品”142000平方米的總建筑面積計算,其成本價應為4225元/平方米,是現在出售均價11萬元/平方米的3.8%。即使所有建筑材料全部取自頂級產品, “湯臣一品”的總開發成本也決不會超過3萬元/平方米,其凈利潤應在250%以上。
而行業人士分析,按照 “濟南路8號”公布的308套房源4.3萬平方米建筑面積計算,該樓盤可得銷售收入將達30多億元,毛利率高達274% (2006年2月人民幣匯率為8.04:1美元)。而此外人民幣升值也能為它帶來21% 的收益。按照開發商運用財務杠桿,70%的資金來自銀行貸款,開發商實際投入只需0.3億美元,投資回報在10倍以上。
從上述這兩個樓盤的 “預算賬目”,可看出外資逐利上海房地產為何熱情不減。
行業人士分析,一些于2003年9月之前,以較低價格取得的協議出讓土地,目前仍掌握在外資地產商手中。這些將要釋放的外資房地產項目,極有可能又以比較高的價格入市,進而推動上海房價的進一步高漲。
上海市北孚地產研究所副所長吳偉良教授認為,2000年上海內外銷商品房市場并軌,在發展經濟、城市改造驅動下,地方政府在2003年土地招投標之前,出讓大量的協議土地。這使得早期進入上海的外資地產商,大多成了如今的天價房開發商。
角逐
仲量聯行中國區投資總裁、國際董事鄧文杰接受記者采訪時認為,上海依然是外資最為看好的重要城市之一。
2006年7月,建設部等六部委頒發的171號文件,9月國家外匯管理局頒布了 《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》等。今年5月,商務部聯合國家外匯管理局發布通知表示,所有外商房地產投資項目必須經過商務部備案。
盡管這些政策會延緩項目審批程序,加重交易架構的復雜程度,給房地產項目融資造成困難,但摩根士丹利、花旗銀行等投資機構,目前還是競相宣布大幅度追加對中國房地產的投資額。
一份來自上海市統計局的報告也認為,目前外資進入上海房地產市場規模并不大,但力度在較大幅度地增強。據悉,2006年前9個月,243家外資房地產企業在上海開發投資約140億元,已占總量近14%。
戴德梁行投資部報告稱,2006年外資在上海投資的總成交面積達到100萬平方米,總成交價值超過180億元,比2005年分別增加3倍左右。
7月3日,瑞安房地產 (0272.HK)宣布,通過出售3家附屬公司股權的方式套現21.12億元人民幣,而收購方均為同一家海外投資基金——總部位于香港的投資基金永菱通金融有限公司。在獲得充足資金后,按計劃瑞安今年將開發大連、昆明兩個共640萬平方米的大型項目。業界人士分析,類似這種通過 “境外股權收購”正變得越來越普遍。這種完全離岸的公司股權交易,可避開國家外匯管理局監管,曲線進入中國房地產。
鄧文杰分析,目前外資進入中國房地產主要有3條渠道:直接購買內地物業;成立外資房地產企業投資房產;境外投資基金參與內地房地產項目運作。其資本構成由原先亞太地區單一來源,轉為亞太、歐美、中東等多股力量;投資類別也由住宅、商業項目,向工業項目拓展;投資區域也由一線城市向二、三級市場延伸。
“外資競相追逐上海房地產,對此輪上海房價上漲也起到很大的推動作用。”鄧文杰認為。(記者 陳周錫)
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