漫畫：越走越遠——房產暴利何時休
6月25日，第17個“全國土地日”，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發的房地產開發商的一席話攪動了輿論的關注點：“樓盤開發成本只占房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化’掉了。”
近年來，房價持續上漲已經成為不爭的事實。新華社6月24日報道，今年5月以來，面對再次飆升的房價，江蘇南京市首開地方政府動用行政手段調控房價先河。
高房價成本之謎
面對房價高漲，這位開發商表示：“我從1992年就開始從事商品房建筑行業。當年每平方米的建筑成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建筑成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%。”
該開發商將房價高漲的矛頭直指相關部門：“土地價格、開發成本是不少房地產商向外宣稱‘價格上揚’的最大原因。實際上，土地‘招拍掛’沒有增加房屋成本，而‘暗箱操作’成為房地產商降低成本的主要渠道。”
人民日報《市場報》的報道稱，“招拍掛”的項目一般分為3種情況：一種是規模較小的項目，在招投標過程中開發商可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體“圍標”的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是獲得規劃部門的“風聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發展的目標指向，成為開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，房地產開發商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。要獲得這些消息，“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發中拿出一部分利潤，讓包括評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權力部門。土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產開發商抬升房價的重要借口。
國家發展和改革委員會、國家統計局14日發布的調查結果，5月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個百分點；同比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個百分點。漲幅增速成為2005年11月份以來的最高值。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.3個百分點。二手住房也不甘示弱，銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比上月高0.7個百分點。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個城市比去年同期上漲超過10%。
中國房地產與住宅研究協會副會長顧云昌表示：“北京以10%左右的漲幅已持續數月位列全國前三名，房價上漲過快成為事實。”
按照這位開發商的說法，目前的房價降價空間非常之大。
在全國首位個人集資建房倡導者于凌罡看來，目前房地產利潤豐厚。他表示，一個房地產開發項目，其成本基本歸為以下五大類：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。
于凌罡用北京的房地產成本來說明問題，他計算到：“如果一個企業按2006年的平均成本在北京開發項目，其成本約為：樓面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+樓面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+樓面管理成本250元+樓面利息成本350元+樓面稅費成本400元合計樓面成本上限應為每平米5990元。但在實際銷售中，配套銷售收入最少占10%，也就是實際樓面成本不到5390元。”
于認為：“僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價8792元，北京房地產行業的項目回報率依舊高達63%，房地產行業的成本，還完全有下降的空間和可能。”
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