專欄 1 個人住房貸款風險分析
近年來，隨著房地產市場的快速發展，金融機構個人住房貸款業務不斷加快。2007年末，全國主要金融機構個人住房貸款余額達2.7萬億元，同比增長36.1%，高于同期全國各項貸款增速19.7個百分點，在各項貸款中的占比接近10%，監測分析個人住房貸款風險很有必要。
中國人民銀行2008年1月對全國20個大中城市的個人住房貸款情況進行了抽樣調查。調查數據顯示：分地區看，平均房屋價格存在較大差別，東部地區的平均房屋價格為6276.9元/㎡，分別為中部、西部和東北地區的1.9倍、2.2倍和1.7倍。平均房屋價格的不同導致各地區平均貸款總額的差異較大，東部、中部、西部和東北地區平均貸款總額分別為42.3萬元、23.4萬元、18.9萬元和21.1萬元。各地區平均貸款年限差距較小，東、中、西和東北地區分別為16.7年、15.7年、14.9年和15.0年。
調查結果表明，我國個人住房貸款的風險主要包括違約風險和提前還款風險。雖然目前風險基本可控，但需密切關注其未來的變化趨勢。 4
從違約風險看，影響個人住房貸款違約風險的因素主要包括借款人的收入、年齡、職業、信用狀況和商業銀行的貸款管理等。調查顯示：一是借款人因支付能力不足而導致的被動違約風險較小。借款購房者多為中高收入者，家庭稅后年收入在5萬元以上的占比為77.4%；借款購房者收入預期較為穩定，82.0%的被調查者預期家庭收入將基本穩定或上升；購房群體支付能力處于上升期，40歲以下的購房者占比為75.5%。二是貸款的第二還款來源較為充足。調查顯示，全國居民購房的首付款比例平均為37.2%，處于較高水平；按照購買價格計算的抵借比(貸款發生額/房屋銷售金額)為55.4%，個人住房貸款具有較為充足的第二還款來源。三是借款人信用良好，終止償付的主動違約風險較低。83.3%的借款人未發生過延期還款行為，其余絕大部分為遺忘等善意違約，因資金不足而無法按時還貸的僅占3.7%，表明隨著征信體系的完善，社會的誠信氛圍正逐漸形成。總體上看，影響違約風險的主要因素處于可控區間。
從提前還款風險看，影響居民提前還款的因素主要是借款人的還款規劃、借款成本、家庭收入變化等。調查顯示：一是部分借款人主動計劃還款時間導致提前還款風險，35.2%的貸款客戶有過提前還款行為，其中32.3%的人在貸款時就有提前還款的打算，這是引起提前還款行為發生的主要因素。二是利率頻繁上調增大了提前還款風險。2007年以來，貸款利率多次上調使利息支出增加，直接影響借款人行為的變化，54.8%的被調查者表示可能會因此而提前還款。三是家庭收入提高將增大提前還款的可能性。出于對未來宏觀經濟形勢的樂觀判斷，21.6%的被調查者預期未來家庭收入將有較大幅度提高，有能力提前還款。提前還款給商業銀行的資金運用計劃增加了不確定因素。
為有效降低個人住房貸款風險，商業銀行采取了多種風險防范措施：一是強化內控制度建設，按照要求制定了商業性房地產貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風險控制政策，根據房地產貸款的專業特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定了相應的操作規程，明確了權責和考核標準，并強化貸款操作過程的監督管理；二是加強房地產行業特征研究，對房地產行業市場風險時刻予以關注，及時發現貸款人在借款周期內的各種風險因素，并采取相應的風險防范措施；三是加大金融創新，部分銀行針對客戶需要設計了多樣化的還款方式；四是加大不良貸款清收力度并創新工作方式，部分商業銀行采取與社會中介機構共同催收的辦法，取得了良好效果。盡管目前商業銀行個人住房貸款風險管理水平有所提高，但仍存在一些問題。調查顯示，被調查客戶中，貸款前后分別有15.0%和28.1%的客戶不曾與銀行工作人員有過信息交流。
總體上看，我國個人住房貸款的風險在短期內基本可控。但由于前期連續上調貸款利率的累積效應將逐步顯現，加之借款人家庭收入有較大幅度增長，收入預期看好，未來一段時間商業銀行可能面臨較大的提前還款風險。同時，借鑒美國次貸危機的教訓，需要關注部分借款人還款能力較弱、容易產生違約風險擴散等問題。商業銀行要進一步提高對個人住房貸款的風險認識，加強貸款管理，防范可能出現的貸款風險。
(三)各地區人民幣貸款利率總體走高，金融機構貸款自主定價能力逐步提高
2007年，人民幣貸款基準利率六次上調，各地區人民幣貸款利率水平持續走高。全國絕大部分地區金融機構人民幣貸款加權平均利率均分布在6.18%～8.91%之間，主要與地區金融生態狀況、貸款期限結構等相關。西部地區由于對中長期信貸資金的需求較大，利率水平總體較高，其中西藏因享受優惠利率政策，利率水平較低。
上浮貸款比重有所下降。金融機構在利用利率杠桿時更為謹慎，全國有21個省份上浮利率貸款比重較上年回落，但占比仍較高。2007年，全國有15個省執行上浮利率貸款比重超過50%，少數省份上浮貸款占比超過60%。執行上浮利率貸款占比較低的省份主要集中在東部地區，北京、上海、深圳的上浮貸款占比均低于30%，一方面反映出當地金融機構數量眾多，信貸市場競爭激烈，另一方面也與其客戶群體整體議價能力較強有關。
各地區金融機構貸款自主定價能力逐步提高。部分金融機構開始研究以Shibor為基準的定價體系，積極探索完善內部資金轉移、同業拆借、協議存款、利率互換、人民幣理財等業務中的定價管理機制。分機構看，以中小企業、個私經濟為主要服務對象的農村信用社、城市商業銀行上浮利率貸款比重較高，其利率上浮幅度主要在30%～100%之間；而以大中型客戶為主的國有、股份制商業銀行和政策性銀行上浮利率貸款比重較低，其利率上浮幅度主要在0～30%之間。
受美聯儲連續降息影響，多數省份美元存貸款利率呈下降趨勢。如廣東省12月份3個月以內大額美元存款加權平均利率和1年期美元貸款加權平均利率均為年內最低水平；江蘇省12月份3個月以內大額美元存款加權平均利率和1年期固定利率美元貸款加權平均利率同比分別下降了0.21和0.24個百分點；上海市12月份3個月以內大額美元存款加權平均利率較上年同期下降了1.52個百分點；重慶市12月份3個月以內大額美元存款加權平均利率和1年期固定利率美元貸款加權平均利率同比分別下降了0.93和0.44個百分點。但山東、浙江、福建、江西、安徽等省由于美元貸款需求增長較快，推動當地美元貸款利率有所走高。
2007年，各地區民間借貸利率水平均有所上升，但地區差異明顯。東部地區由于民間借貸資金規模較大，市場競爭激烈，導致利率總體水平相對較低，且增幅較小。如北京市企業借貸加權平均利率和農戶借貸加權平均利率下半年分別為12.23%和9.24%，同比分別提高1.1和0.59個百分點；江蘇省全年民間借貸加權平均利率為9.85%，比上年提高0.35個百分點；浙江省四季度加權平均利率為14.3%，同比提高2.2個百分點。中西部和東北地區民間借貸利率水平較高，且提高較快。如湖南省四季度民間借貸加權平均利率為25.27%，較年初提高5.84個百分點；新疆下半年企業借貸加權平均利率為17.43%，較上半年提高11.3個百分點；重慶市下半年企業借貸加權平均利率為16.20%，較上半年提高3.81個百分點；云南省全年民間借貸加權平均利率為20.42%，較上年提高2.65個百分點；寧夏全年民間借貸加權平均利率為18.34%，較上年提高2.19個百分點；遼寧省下半年民間借貸加權平均利率為16.4%，較上半年提高4.5個百分點。
(四)各地區金融機構超額準備金率繼續下降，支付能力總體正常
2007年1至4季度，全國各類金融機構的平均超額準備金率分別為2.87%、3.0%、2.8%和3.5%(見表6)，明顯低于2006年四季度末4.8%的水平。超額準備金是金融機構自愿存放在中央銀行用于支付清算的資金。近幾年，金融機構超額準備金率呈持續下降趨勢，主要原因：一是貨幣政策調控由穩中適度從緊逐步轉向從緊，存款準備金率和基準利率連續上調，公開市場回收流動性力度加大。二是金融機構改革穩步推進，流動性管理水平大為提高。三是金融市場發展加快和支付清算系統逐步完善，也為金融機構保持較低的超額準備金率提供了條件。與此同時，地方法人金融機構流動性比率保持較高水平，支付能力總體正常。
需要關注的是，隨著資本市場和貨幣市場聯系日趨緊密，資本市場對金融機構流動性的影響不斷加大，尤其是新股申購集中驗資時在短期內對市場資金面的沖擊，已成為影響地方法人金融機構短期流動性的重要因素。
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