央行、銀監會就調整商業性房地產信貸政策答問
中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業性房地產信貸政策進行了調整。有關負責人就此次政策調整回答了記者提出的問題。
全文如下：
問：《通知》出臺的背景是什么？
答：2005年以來，針對部分地區房價上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問題，中央出臺了一系列調控措施，并取得初步成效，但房地產市場上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設和消費模式不合理等亟待解決的問題。今年8月底，全國城市住房工作會議召開，國務院領導就加大房地產政策調控力度，引導住房需求，進一步完善有區別的信貸調控政策做了進一步部署。
為貫徹落實全國城市住房工作會議精神，人民銀行、銀監會從防范房地產信貸風險的角度，進一步完善了商業性房地產信貸管理措施。《通知》在重申原有房地產信貸調控政策的同時，重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。
問：《通知》的主要內容有哪些？
答：《通知》主要對以下政策進行了調整：一是進一步嚴格房地產開發貸款條件。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。二是嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。三是明確提高商業用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。四是加強房地產信貸征信管理。要求商業銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。五是要求所有商業銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，并向監管部門報備。
問：為什么不得對囤積土地、囤積房源的房地產開發企業發放貸款？
答：針對近期房地產市場上出現的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題，《國務院辦公廳關于轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號，以下簡稱37號文件)明確提出要加大對閑置土地的處置力度，切實整治房地產交易環節捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為，同時要求商業銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開發企業的展期貸款或任何形式的滾動授信。為切實貫徹落實37號文件，提高政策執行的可操作性，并進一步嚴格房地產開發貸款條件，《通知》明確規定，對經國土資源、建設主管部門查實的有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款，旨在利用信貸手段進一步促使房地產開發企業加快土地、住房開發速度，增加市場供應，緩解供需矛盾。
問：《通知》對住房信貸政策做了哪些調整？
答：《通知》以購房的套數和套型建筑面積為標準，設計了不同的最低首付款比例、利率水平。
為繼續支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導居民形成資源節約型的住房消費觀念、理性消費，《通知》重申了對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執行20%的貸款最低首付款比例規定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。
為切實防范金融風險，《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；同時要求商業銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風險，《通知》強調借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
需要注意的是，隨著借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進一步增大，抑制效果會更加明顯。
問：《通知》為什么提高商業用房貸款的首付款比例和利率水平？
答：商業用房與居民住房不同，購買商業用房的投資性較強、經營風險較高，因而商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。在目前房地產價格持續較快上漲的背景下，為進一步防范商業用房貸款風險，《通知》規定商業用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自住確定。
同時，考慮到部分 “商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%，其調整幅度小于商業用房調整幅度。
問：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？
答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。
問：為什么規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款？
答：“個人住房循環授信”等貸款產品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加，如果房價出現劇烈波動，貸款的信用風險將顯著上升。《通知》規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業銀行過度授信，維護金融穩定。
目前我國房地產市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。近年來，我國住房抵押消費貸款增長很快，但違約風險已有抬頭趨勢。而“房價重估追加按揭”一類的住房貸款創新業務增長很快，風險管控措施尚不完善，一旦房價大幅波動，容易引發商業銀行不良貸款的激增。《通知》規定不得發放此類貸款，有利于降低信貸風險，維護房地產金融市場的健康平穩發展。
問：為什么要強調加強房地產信貸征信管理？
答：加強房地產信貸征信管理，目的是讓商業銀行充分利用人民銀行信貸征信系統，加強貸前審查，有效防范房地產貸款風險。一方面，商業銀行可以通過查詢人民銀行企業信用信息基礎數據庫和個人信用信息基礎數據庫，核實借款人的基礎信息、財務信息、信貸信息以及信用狀況等情況，加強貸前審查。另一方面，《通知》要求商業銀行發放貸款后，應將借款人基礎信息、貸款信息錄入相關數據庫，可以進一步完善房地產信貸征信系統。
問：如何保證《通知》各項政策得到認真貫徹落實？
答：為保證《通知》各項政策的有效落實，《通知》要求，各商業銀行應根據本通知制定相應的實施細則，并向中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會報備。同時《通知》要求監管部門加強“窗口指導”和檢查力度。中國人民銀行和銀監會將對金融機構房地產信貸管理加強“窗口指導”和風險提示，加大違規查處力度，強化房地產信貸征信管理，督促商業銀行切實完善房地產信貸管理，貫徹落實國家房地產宏觀調控政策。人民銀行和銀監會將對商業銀行執行情況加強監督檢查。(完)
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