隨著“5年上市限制”條款解凍期的來臨，一批經濟適用房原業主開始轉手獲利，甚至暴利；但現在，這一被各界認為“不公”的現象可能將被遏制—隨著建設部一項專題調研和調研報告的完成，目前飽受爭議的經濟適用房政策將進行新的調整和進一步完善；其中，“租售并舉、以租為主”，以及政府回購等可能成為政策調整的主要內容。
北京已明確“回購”
“幸虧早了一步，否則正趕上政策出臺，我的房子可能就賣不了了。”曾經在回龍觀擁有一套經濟適用房、現剛轉成商品房賣出的劉先生對記者說。
劉先生所說的“政策”，是指在9月的最后一天，北京市公布的《北京住房建設規劃(2006-2010年)》(公示稿)，和以前的政策相比，該規劃在加大住房保障力度整體趨勢下，明確提出了經濟適用房轉軌采用“內循環”回購的策略，租售并舉、全程監管。
無獨有偶。在此之前，江蘇省建設事業“十一五”規劃中就明確提出，要對經濟適用房實行租售并舉模式：安排專項資金用于建設出租的經濟適用房，對達到規定限制年限而上市交易的經濟適用房，各地政府將可以回購，用以向符合條件的家庭出租。
記者從建設部房地產業司內部人士口中了解到，建設部7-9月全面開展了住房、住房制度改革和房地產市場專題研究工作，形成了19個子報告和一個總報告，近日將匯總形成的調研總報告《關于完善經濟適用住房制度的研究報告》(下稱“調研總報告”)和《關于深化城鎮住房制度改革的若干意見》，上報國務院。
建設部調研報告建議：
“以租為主”、“共有產權”
在上述兩份文本中，有關經濟適用住房的一個鮮明的政策建議就是：逐步實現廉租房和經濟適用房的并軌，形成“租售并舉、以租為主”的低收入家庭住房保障制度，覆蓋約占20%人口的低收入群體。將政府在經濟適用住房建設中的投入確定相應的產權份額，和購房人共有產權，購房人在經濟狀況好轉不符合保障條件時，應當購回政府持有的產權，或者由政府收購其擁有的產權份額，實現保障資金的良性循環。
在飽受爭議的經濟適用房政策的轉軌進入倒計時之時，這一報告的出現，表明以前有關經濟適用房將“以租賃為方向”的傳言進一步明朗化。
經濟適用房的政策之變或將正式開始。
現有政策為何需要調整
在業內人士看來，現在的經濟適用房已經成為很多有錢人的投資熱點—開寶馬、奔馳等豪華車的人在經濟適用房小區內隨處可見，“230平方米、6個電視、7臺空調”的不合理現象客觀存在；隨著“5年上市限制”的到期，原業主以此獲取暴利的現象越來越多。
專家認為，有關經濟適用房的政策轉向已經成為必然，出臺相關政策已經是迫在眉睫。
“目前我國住房供應體系、住房保障體系中存在兩個斷層：一是略高于廉租住房供應條件、但又無力購買經濟適用房的低收入住房困難家庭；另一個是無力購買經濟適用房、但也租不起市場價普通商品住房的中低收入住房困難家庭。”一位參加調研報告的起草、不愿透露姓名的相關人士對記者說。
在他看來，產生這兩個斷層的主要原因是經濟適用房出租體系的缺失，只有盡快啟動并大力發展用于出租的經濟適用房，才能消除這兩個斷層，形成上下連通、對接的住房供應體系、保障體系。
在此之前，有關經濟適用房將“以租賃為方向”的傳言就不絕于耳，業內專家列舉了發展租賃型經濟適用房的種種好處：有利于提高低收入家庭的整體生活水平，減少低收入家庭購房時一次性支出的負擔等。
記者進一步了解到，在此次調研總報告中，一個突出特點是提出了“共有產權”的概念。即將政府用于建房的財政性支出(主要包括減免的土地出讓收益和稅費)，轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋部分產權和相應權利，而受助購房者獲得住房完全的占有權和使用權。當受助家庭收入提高、不符合補貼標準時，政府依法行使收益權和處分權，或向對方轉讓產權收回投資；或按市場價格向對方收取租金；或收購對方產權，收回房屋的全部占用權和使用權等。
“經濟適用住房共有產權的提出，有利于建立完善經濟適用房的退出機制；有利于經濟適用房持續用于住房保障；有利于消除經濟適用房交易中的尋租謀利現象。”上述不愿透露姓名的相關人士對記者說。
增值應該歸誰
目前，2000年左右建成的經濟適用房已經到了上市交易的時限，盡管現行法規中規定了經濟適用房在一定年限后上市轉讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產權依據，難以操作。
以北京市回龍觀地區的經濟適用房為例，可以算這樣一筆帳：
2000年時回龍觀地區的經濟適用房售價為2600元/平方米，2005年底該地區經濟適用房達到5年上市時限，實際二手房價成交價為4000元/平方米；2000-2005年這一地區普通商品房價格平均上漲了30%。按一套面積為100平方米的經濟適用住房進行粗略(不考慮貸款成本和時間成本)測算可以得出：
按目前規定，該房應交政府的每平方米的收益(按成交額的10%繳納綜合地價款)為：4000×10%＝400元/平方米(如果出現價格瞞報，這一收益沒有保證)。原購房者每平方米收益為：4000-2600-400＝1000元/平方米。
按共有產權制度設計，原購房者每平方米收益為：2600×30%＝780元/平方米。政府每平方米的收益為：4000-(2600+780)＝620元/平方米。與目前規定相比，政府每平方米收益多120元，這部分是土地的增值收益應當歸政府所有。
網絡調查：支持率過半
對于此次經濟適用房的政策之變，各個方面反應強烈。
在10月17日焦點房地產網有關“你覺得經濟適用房是否應由出售改為出租？”的調查中，回答“應該”的占到50.54%；在“你覺得經濟適用房改為出租方式可行嗎？”的調查中，回答“可行”的占到50.05%；在“覺得經濟適用房改為出租是否應引入退出機制？”的調查中，回答“是”的占到59.69%。
一個最明顯的反映是，在規劃公示后的10天里，北京經濟適用房的上市房源量比前十天增長近一成，與去年同期相比增長超過兩成，掛牌量達到300多套，交易量從此前的100套左右增加到近200套，平均價格也由5000元攀升到5500元。
像文章開頭提到的劉先生一樣，大部分擁有滿5年的經濟適用房的人擔心“政府回購”政策的實施將會嚴重影響其出售收益，“趕緊賣了，心里踏實。”—即使這樣，年投資回報率仍能高達12%以上。
相比之下，由經濟適用房轉成的二手商品房價格相對較低，對于依然沒有房子的工薪階層而言，無疑是極好的選擇。記者的一位朋友趙先生就表示，由經濟適用房轉來的二手商品房，帶精裝修才5000多元，比起一些新樓盤要便宜多了。如果將來“政府回購”，禁止經濟適用房上市，可能就買不起這樣的低價房了，因此要抓緊時間。
對于經濟適用房即將到來的政策之變，中國社科院金融研究室主任易憲容告訴《中國經濟周刊》，此次政策的出臺反映出中央政府正采取各種各樣措施來完善國內的房地產市場。
在對該政策支持的同時，民眾的質疑之聲同樣存在。近日，記者看到北京市一位居民專門給規劃委的一封信，信中提到，經濟適用房存在的問題，主要是有關部門管理缺位造成的，不應當由符合經濟適用房購買資格的家庭承擔。經濟適用房也是一種商品房，商品房就可以流通上市，購房者是按照當時政府的政策買的房子，現在政策和管理上出了問題，不應讓購房者買單。
這無疑是一個很尖銳的問題，對此，中原地產華北區總經理李文杰告訴《中國經濟周刊》，經濟適用房應該由政府回購。他舉了這樣一組數據：從1999年至今，北京市政府交用了經濟適用房約2000萬平方米。按照政府每平方米大約補貼500元計算，8年來北京市政府補貼的建設費用達100個億。“如果政府拿著100億建設其他的保障住房，可以解決很多中低收入家庭的住房問題。因此，經濟適用房原買主不能把政府補貼而產生的所謂的升值空間通過上市套利，這是違背政策初衷的。”李文杰說。
對于這一問題，建設部有關人士向記者坦言，長期產權持有制度是未來經濟適用房政策最大的難點，建立長期持有機制的關鍵在于發展相關的證券產品，鼓勵各類基金投資經營經濟適用房出租業務。對于持有政策性出租用房產權的投資者，在營業稅、房產稅、所得稅等方面給予優惠。（洪波）
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