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經濟適用房將以租代售面向低收入人群
中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn  2006 年 08 月 09 日 
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未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級:廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭;租賃型經濟適用房面向低收入家庭;限價商品房將面向拆遷戶或無房戶。

昨日,《第一財經日報》從一位建設部官員處了解到,租賃型經濟適用房將是未來發展的方向。廉租房、租賃型經濟適用房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。

之前曾有媒體報道稱:目前“重買輕租”的住宅市場將變成“租售并舉”的市場,廉租房建設將被強化,而經濟適用房或將淡出歷史舞臺。對此,建設部出面辟謠表示,廉租房不會取代經濟適用房。

經濟適用房將以租代售

消息人士向記者透露,該媒體報道的方案,實際上先于今年的

宏觀調控政策誕生,但早已被否決。取而代之的是經濟適用房、廉租房、限價商品房共存的新方案。

在新方案中,經濟適用房將一改以往出售的形式,面向低收入人群出租。

上述建設部官員向記者作出解釋,中國的房屋產權為70年。大部分地區的經濟適用房面向低收入家庭,但一個家庭的收入可能在70年中發生翻天覆地的變化,一次性的出售令經濟適用房制度缺乏退出機制。

另一方面,政府則不斷地需要拿出土地來建設經濟適用房,由于經濟適用房的售價不包括土地成本,僅包括一半的配套成本,政府甚至需要不斷地在此項目上投入資金。缺乏退出機制的出售型經濟適用房制度將逐漸令政府不堪重負。

目前,北京市的經濟適用房優先面向拆遷戶,有關人士認為這種定向銷售方式并不科學。經濟適用房的本意是解決低收入家庭的住房問題,但很多拆遷戶并不在此列。部分拆遷戶甚至已經獲得了相當可觀的拆遷補償費。

階梯型住宅保障體系

如果經濟適用房將主要采取租賃的形式,并且不再面向拆遷戶,那么政府將如何安置拆遷戶?

上述建設部官員認為上海市的方案值得借鑒。上海市政府已作出規定,拆遷戶可獲得限價商品房購買的資格。和經濟適用房不同,限價商品房的售價中包含土地成本,因此具有完全產權,拆遷戶購買限價商品房,實際上是產權與產權之間的置換。

雖然限價商品房的價格高于出售型的經濟適用房,但卻比其他商品房低很多,因此建設部官員認為也必須限定購買人群,除拆遷戶外,還包括擁有一定經濟實力的低收入家庭。

根據該官員的介紹,未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。廉租房將主要面向最低生活保障線以下的家庭,所占比例不大。租賃型經濟適用房則面向低收入家庭,當家庭收入達到一定水平后,政府有權收回住房。限價商品房也將限定購買資格,或面向拆遷戶,或面向本市戶口的無房戶等。

根據記者的了解,上述住宅保障體系的方案仍在探討的過程中,并且各地具體的實施細則也將根據當地情況而有所區別。

記者手記:保障應該面向需要保障的群體

在北京,每個經濟適用房項目開盤,都是一項盛舉。數千人通宵達旦排隊等號,有人搭帳篷,有人甚至高價雇人排隊。商品

房價格可以說是日日攀高,相比較而言經濟適用房雖然位置遠點,但仍是經濟實惠。

漸漸的,本來面向低收入人群的經濟適用房失去了原本的意味,能買到經濟適用房簡直是身份和運氣的象征。再往后,無論有錢沒錢,都很難買到經濟適用房了,因為它只面向拆遷戶,有個拆遷指標簡直令人羨慕。

在今年的“建設部工作要點”中,完善住宅保障體系被擺在了顯要位置,有關人士告訴記者,其實年年都是如此。但年年完善的住宅保障體系,卻總需要來年繼續完善。

長期以來,在中國的住宅保障體系中,經濟適用房一直在唱主角,廉租房制度雖然一直在提,發展的程度卻很小。限價商品房則屬于新生事物。但漸漸變味的經濟適用房,能夠保障誰呢?

記者見過一些有私家車的人住在經濟適用房,也見過住經濟適用房的人買第二套房子,還聽說一個拆遷指標值不少錢。但也見過幾代同堂的家庭,擠在狹窄的空間里。

令人高興的是,新的住宅保障體系方案可能即將誕生。以租代售型的經濟適用房因為具備退出機制,顯然更加科學。

任何一套體制的健全,莫不需要退出機制,資本市場如是,住宅保障體系也如是。任何時候,保障應該面向需要保障的群體,那些過去需要保障現在已不需要的,就讓他們去買房吧。(王芳潔)

來源: 第一財經日報

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