購房者
疑問1
繳納定金有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
開發(fā)商暗中抬價(jià)、卷款逃走……’
合富輝煌首席市場分析師黎文江介紹，正規(guī)的購買流程，是簽訂認(rèn)購書的同時(shí)繳納定金，而后7天內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)交付首期房款，雙方如有違約，將支付違約金。但據(jù)記者了解，有不少開發(fā)商在未取得預(yù)售證之前就開始通過種種途徑收取購房者的誠意金或是定金，讓購房者承擔(dān)一些不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)，甚至遭受損失。
有買家向記者透露，位于荔灣區(qū)的某樓盤目前還未取得預(yù)售證，但開發(fā)商已迫不及待儲客。記者致電該樓盤咨詢，銷售人員稱目前樓盤還未開賣，但如買家非常有誠意購房，可以先交2萬或5萬元定金，樓盤開賣時(shí)買家不僅可享95折優(yōu)惠，且2萬可變成4萬，5萬可變10萬直接抵作房款。業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的一筆優(yōu)惠表面看來買家十分劃算，但里面卻有陷阱。某資深營銷總監(jiān)表示，開發(fā)商開盤時(shí)很可能會抬高房子均價(jià)，買家卻因?yàn)橐呀?jīng)繳納了定金進(jìn)退兩難。
有不少消費(fèi)者表示，當(dāng)時(shí)就是看著開發(fā)商的一些優(yōu)惠才交了誠意金和定金，“看著大家都交了定金，覺得自己不交，肯定在選房或優(yōu)惠上有所損失。”但當(dāng)買家在交了誠意金或定金后，如果選不到自己喜歡的房，或是反悔，就需要花時(shí)間和精力等待誠意金的退回。業(yè)內(nèi)人士韓世同就認(rèn)為，現(xiàn)在一般不主張直接給開發(fā)商現(xiàn)金，可以將存折給對方以減少風(fēng)險(xiǎn)等。
某業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在廣東某二線城市曾出現(xiàn)過開發(fā)商席卷買家誠意金潛逃的事件。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同提醒買家，一定要認(rèn)清楚產(chǎn)品的品牌，摸清楚開發(fā)商的情況。對于一些鐘情旅游地產(chǎn)的投資者，更應(yīng)該警惕，因?yàn)樵谥行』蛘咂h(yuǎn)城市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，更容易出現(xiàn)開發(fā)商卷走誠意金或定金等情況。
疑問2
怎樣避免定金陷阱？
檢查開發(fā)商“五證”、要求直接簽購房合同……
在目前未取得產(chǎn)品預(yù)售證的開發(fā)商就收意向購房者定金泛濫的現(xiàn)狀下，有無行之有效的辦法禁止開發(fā)商收定金？定金交了，不買房如何要回定金？消費(fèi)者如果想買到未正式發(fā)售的房，除了交定金還有其他辦法嗎？廣東至信忠誠律師事務(wù)所施臨湘建議，定金指為擔(dān)保合同的訂立而支付的一定數(shù)額的金錢。如果買房者不訂立合同，定金不退；賣方不訂立合同，定金雙倍返還。
首先，要注意開發(fā)商預(yù)售商品房必須具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。缺少上述文件，該物業(yè)不具備銷售條件。
其次，仔細(xì)審查購房合同及附件，要求開發(fā)商將你審查過的這份購房合同及附件騎縫蓋章并在合同范本最后一頁加蓋“本合同樣本與售樓合同一致”字樣后再蓋章后由購房者保存，確認(rèn)沒有問題之后才簽訂購書、交定金。如果開發(fā)商以種種原因不給購房者審閱合同及補(bǔ)充協(xié)議，購房者又害怕失去購房機(jī)會而要下定的話，建議購房者要求開放商在定金收據(jù)上注明：“如不能就購房合同和補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見，開發(fā)商無條件退回定金。”
再次，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。所以購房者交付定金后要注意開發(fā)商收取定金后開具的收據(jù)必須注明是定金而非訂金、證金、訂約金、押金或誠意金等不利自己的文字陷阱。
最后，如果有條件的話，聘請專業(yè)律師陪同購房，畢竟房產(chǎn)買賣是人生一件大事，專業(yè)人士的幫助將使小的投資得到大的回報(bào)。
要求開發(fā)商直接簽約
市民買房不用交定金的新規(guī)出臺后，據(jù)多家媒體報(bào)道，市民覺得會增加“悔婚”成本，一時(shí)難以接受。資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，實(shí)際上，新規(guī)并沒有取消現(xiàn)行下定簽認(rèn)購書的習(xí)慣方式，只是增加了可以直接簽約的方式，且選擇權(quán)更偏向于買家。
根據(jù)新規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，買賣雙方對商品房達(dá)成買賣意向的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購房人均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。韓世同分析，按照新規(guī)只要買家愿意是可以選擇馬上簽合同或者下定簽認(rèn)購書的，而不必一定要先簽認(rèn)購書然后再簽購房合同；這其實(shí)是對購房者權(quán)益起保護(hù)作用的規(guī)定，畢竟在房價(jià)快速上升階段，如果采取下定簽訂認(rèn)購書的做法，開發(fā)商是有可趁之機(jī)的。
例如，售價(jià)百萬的房子，下1萬~2萬定金并簽訂了認(rèn)購書之后，如果房價(jià)上漲了10%，開發(fā)商借故不履行簽約責(zé)任，即使雙倍返還定金，消費(fèi)者也是啞巴吃黃連有苦難言。而且，從法律上來說，開發(fā)商是按雙倍定金返還來執(zhí)行的，雖然是有些見利忘義，有些不道德，但并沒有違法。
韓世同建議，如果購房者確實(shí)看準(zhǔn)了，就可以要求直接簽約，省略下定簽認(rèn)購書的環(huán)節(jié)，以免節(jié)外生枝；如果拿不定主意，那還是可以選擇先下定簽認(rèn)購書然后再簽購房合同的方式的。
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