“房價(jià)再漲10年是一句空話”
易憲容
在眾多認(rèn)同“房價(jià)再漲10年”的聲音中，著名房地產(chǎn)評(píng)論專家易憲容仍堅(jiān)持他一貫的觀點(diǎn)，他告訴《民主與法制時(shí)報(bào)》記者：“房地產(chǎn)的泡沫總有一天要死掉，等不到10年。”
易憲容一直堅(jiān)持認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，早在2005年央行調(diào)高房貸利率時(shí)，他就撰文指出：央行調(diào)高房貸利率是抑制房地產(chǎn)價(jià)格增速過快的信號(hào)，房貸利率還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫最終將被逐漸消解。
時(shí)過近兩年，泡沫依然沒有消解，但易憲容仍認(rèn)為泡沫終歸是要破滅的，等不到10年。既如此，那么房價(jià)再漲10年也就是一句空話。
對(duì)于人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房價(jià)上揚(yáng)這一觀點(diǎn)，易憲容并不贊同。
“其實(shí)，住房的供求關(guān)系與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，住房的價(jià)格反映住房的供求關(guān)系。但在中國，情況與國外有很大差別。”易憲容說，國外房地產(chǎn)市場都是經(jīng)過幾百年發(fā)展起來的，而我們的房地產(chǎn)市場只是幾年的時(shí)間內(nèi)發(fā)展的結(jié)果。試想，中國的房地產(chǎn)市場能夠在幾年內(nèi)走完國外發(fā)展幾百年的路嗎？這是不可能的。再加上中國的土地公有制，因此，中國房地產(chǎn)市場與由供求關(guān)系決定的國外市場相比，還差得太遠(yuǎn)。
易憲容認(rèn)為，就目前的情況來說，中國房地產(chǎn)市場的價(jià)格仍然是人為操縱機(jī)會(huì)較大，特別是房地產(chǎn)作為一種特質(zhì)性的產(chǎn)品、一種唯一性產(chǎn)品，它更容易被壟斷性定價(jià)。在這種情況下，如果政府沒有一個(gè)好的房地產(chǎn)市場政策，房地產(chǎn)市場的價(jià)格根本不會(huì)由市場的供求關(guān)系來決定。
對(duì)于人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，易憲容分析，從總量上來看，中國的人口是不斷在增加，但家庭的人口越來越少。從1998年到2004年，為什么這幾年住房需求短期爆發(fā)出來？原因很多，但最重要的是住房制度改革、銀行按揭的推出及人口結(jié)構(gòu)正好處于多人口的家庭進(jìn)入就業(yè)工作時(shí)期。也就是說，當(dāng)多子女的家庭進(jìn)入工作時(shí)期，一個(gè)家庭分出多個(gè)家庭，其住房的需求自然增加。而在獨(dú)生子女政策下的家庭，其情況正好是反向的，即在獨(dú)生子女的人口結(jié)構(gòu)下，是多個(gè)家庭向一個(gè)家庭結(jié)構(gòu)的融合而不是分離。而這些家庭的父母親多數(shù)都有住房，當(dāng)家庭融合后，住房需求是減少而不是增加。
還有，每年高考的學(xué)生，幾年后是就業(yè)的主力軍，但這些人口中相當(dāng)一部分是農(nóng)家子女，他們通過高考進(jìn)入大學(xué)來改變自己的處境與社會(huì)地位，這當(dāng)然是社會(huì)巨大的進(jìn)步。但是，即使是城市的家庭，在目前的高房價(jià)下，他們花幾代人的努力都無法購買子女所需求的住房，農(nóng)村居民的子女一進(jìn)入城市工作就有能力購買所需要的住房嗎？如果目前的住房政策不改變，他們要進(jìn)入高房價(jià)的市場根本不可能。
“也就是說，住房的需要與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，但住房的需求與人口結(jié)構(gòu)關(guān)系不大。最為重要的就是與房價(jià)的高低有關(guān)。而且就目前人口結(jié)構(gòu)的變化來看，家庭融合只是減少對(duì)住房套數(shù)的需求，而不是增加。”易憲容說。(溫淑萍）
|
