對于目前還沒有購房的民眾,一定要根據個人實際情況量力而為,不要沖動購房。一定要從多個渠道獲取再多一些的市場、樓盤的信息,并充分考慮自身還有哪些約束條件。
易憲容
月供收入比高于35%即“超標”
某網站最新的一項調查顯示,有91.1%的人購房用了按揭。其中,月供占月收入20%-50%的人數有54.1%,月供占月收入50%以上的達到31.75%.從這一組數據可以看出,近幾年如果沒有住房按揭貸款,國內房地產市場要在短期內繁榮起來是不可能的。但是,這樣也有成本與風險。如果年輕人進行住房按揭不把這些成本與風險考慮在決策之內,那么個人就可能面臨家庭負債過重的風險。目前,國內設定的標準是首付不低于總房款的20%、個人月供按揭貸款/月收入不得超過50%,而在美國等國家,一般是要求月供款占月收入的28%-35%,超過這個限度就高了。
近年來,一直有年輕的朋友問我:房價高不高?要不要買房?什么時候買房……
我往往會告訴他們,可以用以下三條標準來測算。
易憲容
一是房價收入比。聯合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的標準是3-6倍。即你購買一套房子時,總房款(包括裝修費)與家庭稅后收入之比如果為3-6倍,則說明這種房價在你的支付能力內。這一比例越高,說明房價就越高。
二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風險考慮進去)。
這個比一般在28%-35%.如果超過35%,則個人負擔過重,不僅擠壓個人其他消費,而且會降低家庭的生活質量。
三是家庭負債余額(即家庭的各種負債,如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網絡調查來看,國內不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進行仔細測算,蜂擁購房,從而導致月供收入比過高。而這又有房價一路高漲的原因。
趁房價高時大房換小房那么,過高的房價又是怎樣造成的?房地產開發商會說是由市場供求關系決定的。從表面上看,這種說法與實際相差不遠。因為,很多購房者(炒房者除外)在買房時是處于信息不完全、不對稱、不科學、不規范的情況之下,從而預期房價一直會漲,預期購買房子一定能夠保值增值,這樣自然也就與房地產開發商、炒房者一起推高了房價。
再加上目前國內購房者多數是20-35歲的城市年輕人,他們中有不少人是獨生子女,從小就在兩三代人的庇護下成長,一旦成為住房消費主體,出于個人享受方面的考慮會比其父輩更多,對成本、負擔等方面的考慮相對少一些。在這種模式下,房價也容易被推高。
因此,高房價、“超標享受”使個人住房按揭月供款負擔過重的現象也就十分平常了。面對這樣一種困境,民眾如何來化解這些風險或負擔?
我認為辦法有兩種。一是民眾在房價高位時趁機調整個人住房持有方式,如由大房子調整為小一些的房子、由高價的房子調整為價格低一些的房子、由市中心的房子調整為近郊房子;二是如果看到利率上升時,可以考慮是否調整方式,如由浮動利率轉為固定利率等。
對于目前還沒有購房的民眾,一定要根據個人實際情況量力而為,不要沖動購房。一定要從多個渠道獲取再多一些的市場、樓盤的信息,并充分考慮自身還有哪些約束條件。
如果國內的住房消費者都能夠更多些理性,那么,房地產市場上任何興風作浪的行為就會成為過眼云煙,難以侵害暫時還處于弱勢地位的消費者了。(易憲容)
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