對于上海房價瘋漲的原因，一直是眾說紛紜。最為主流的觀點是房地產需求過旺，供不應求，住房供應結構不合理，住房建筑成本提供及房地產炒作等。因此，如何從土地供應量、住房供應結構及遏制炒作入手來穩定房價，將成為國內房地產價格調控最為有效的手段。實際上，這只是一些方面，最為重要的是不少地方的房價完全是人為炒作之結果。
上海房價的飆升應該是在２００３年ＳＡＲＳ過后的事情。ＳＡＲＳ之前，我去過一趟上海，看到上海人都在熱火朝天的談論購房之事，就如我１９９１年去上海時人們在談論股票一樣。我當時就想上海的房價也要被炒得熱火朝天了。事實上，上海房價在ＳＡＲＳ之后就開始飆升了。有人統計過，在２００１年上海只有４％的商品房每平方米售價高過８０００元，而今天這一比例已達５０％，而在上海內環，根本找不到每平方米一萬元以下的房子。
近日，幾位上海某大學的教師向我提供了關于上海房價的資料。本來我在香港多年，看慣了香港的高房價，心理承受上肯定比他人要強，但資料中上海房價之高仍令我目瞪口呆。可以說，上海的房價比美國、香港有過之而無不及了。比如新外灘花園一套２８０平方米的房子，售價是１３８０萬元；一套１６３平方米的房子，售價５６８萬元，每平方米單價近５萬元，甚至有樓盤開出每平方米８萬元的房子。至于在虹口區的房子，售價在２萬以上的十分普遍，更不要說黃浦區、徐匯區了。
從已獲得的信息來看，上海的房價瘋漲完全是房地產炒作的結果，而且這種炒作隨著“外資”的進入，近一年來達到了瘋狂的地步。如果這些人用自己的錢來炒作房地產，應該說如何瘋狂也不用怕，輸贏都在他們自己。
正如有人所說，外資之所以預期上海的房價會漲，它是跟紐約、東京、臺北、香港這些地方比，從長遠看，它覺得投資上海的風險相對比較小。果真如此嗎？外資進來只是在投資上海房地產嗎？所謂的外資進來都是通過合法的途徑嗎？其實不是。從目前的所掌握的信息來看，多以外籍或港臺地區華人為主，特別是臺灣、香港、新加坡等地的華人，多數是通過不合法的途徑進入的，而且多數是套取國內商業銀行的資金在炒作房地產。
２００４年上海一些商業銀行個人住房按揭貸款成幾倍的增長。截至２００５年２月末，上海全市中資金融機構商業性房地產貸款余額３７１５億元，占全部貸款余額２９．３％，其中個人住房貸款余額２５９９億元，同比增長４３．５％；２００５年１－２月，商業性房地產貸款新增２１４億元，占全部新增貸款高達８７．７％，房地產貸款占新增貸款近９０％。如果一個地方的銀行把全部的資金都投向房地產業，一旦房地產業有風吹草動，其風險難以想像！
房地產炒作首先是從房地產開發商開始，他們為了完成一個項目，先通過拉高利貸、私募完成前期自有資金籌資之后，１億元的項目就可能包裝成１．５億元甚至更高的項目，然后從銀行套取１．５億元以上的貸款。銀行貸款一到手，開發商就會用銀行低廉的貸款迅速償還前期融資中的高利貸，然后在項目操作中以流動資金貸款替代房地產開發貸款，或者挪用工程款、購房者前期付款等房地產項目運作。而這種銀行資金的大挪移，不在乎政府的宏觀調控，并成了房地產炒作最主要的源頭。
既然開發商可以對商業銀行的錢大挪移，那么其他人同樣可以用銀行的錢來炒房。可以說，目前上海的房價瘋狂飆升，完全是炒房者用銀行錢瘋狂炒作的結果。現有的炒房者有：房地產開發商、境內炒房團、境外炒房團、炒房莊家、炒房散戶等。上海民眾根本就無法從一手市場購買到房子，除非你有特別背景，明眼人一看就知道怎么回事了。
在這些炒房人當中，先是個人散戶炒作，如２００４年國家審計署對上海一銀行分支機構抽樣審計，就審計出有一人貸款７８００萬元，購買商品房１２８套。而這只是抽樣審計。最近上海的“天賜公寓”一共只有１１４套房子，而一個叫李欣的人買了４９套，總價超過１億元人民幣，其購房款是哪里來的？目前，這種以散戶方式的炒房者已經形成以親戚朋友為紐帶的大大小小的炒房團。當散戶炒房成功后，外地及上海的一個個炒房團開始出現了。這些炒房團到上海后，先在市場搜尋可炒作的樓盤，然后把一個團分成Ａ、Ｂ兩組炒作Ｃ、Ｄ樓盤（也可以分成更多的組，看資金實力而論）。假定每一樓盤總共有住房４００套，那么炒房團就會與房地產開發商合謀讓他們各自購買３００套。假定每套住房的價格１００萬，８成２０年按揭，那么Ａ、Ｂ組首期付款各為６０００萬元，一組個人銀行貸款各２．４億元。當房子一到手后，炒房團的Ａ、Ｂ開始提高價格賣房子，如果有他人接手，就賣給他人（但這樣的情況不多）。如果沒有他人接手，就把各自房價逐漸地提高賣給Ａ、Ｂ對方。一般來說，這樣的對沖，平均房價都會提高到１５０％以上。如果平均房價上升１５０％（實際上可能比這更高），即每套房價上升到２５０萬元，首期付款雙方對沖，不收也不付，然后到銀行做８成２０年按揭，一組個人銀行貸款６億元，歸還上一次貸款２．４億元，獲得利潤３．６億元，即使扣除交易中的費用也獲利至少３億元。
但是事情到此并沒有結束，如果炒房團覺得房價還有上升的機會，就會開始第二輪炒作對沖，上海的房價就是這樣瘋狂飆升了。如果覺得有問題或有風險，炒房團就得考慮如何脫手。也就是說，當炒房團Ａ、Ｂ組把這房價炒高之后，如果有外來者接手，當然放盤賣出。當沒有外來者接手時，炒房團就會找到一些農民或城市里沒有財產之人，把房價再次上升后讓他們來接最后一棒。炒房團先會從民工中或鄉下找一些農民，告訴這些人，要送一個房子給他們住，然后用少許的錢給他們開一家公司，這樣就可以開出個人收入假證明（也可以通過其他方式來開出假收入證明），再把房價提高后向銀行貸款。當銀行貸款把高價房接下來，先是還了以前的貸款，然后就把剛成立的公司撤消。這樣，炒房團大獲其利全身而退了。特別是最近上海政府正在對房地產市場進行整頓時，這樣方式在加速進行。
一旦高價房轉到了鄉下的農民手中，銀行要收回這筆貸款就難于上青天了，除非房價一直上漲而不掉下來。這就是上海房價如何炒作上去的最基本的手法。目前這種炒作房地產的方法不僅讓上海的炒房散戶及炒房團用得爐火純青，而且所謂的外來資金也看到其中妙處，紛紛仿效。更為嚴重的是這樣的炒房團方式開始向國內其他地方迅速曼延，國內政府與銀行如果沒有對此有足夠的警覺，其潛在風險可就大了。
從上面的分析來看，炒房團之所以得逞，最大的問題就在于炒房者利用銀行按揭審核的漏洞百出、房地產商的合謀及房地產評估市場無序而大量套取銀行貸款。很簡單，一個人用一張收入證明可以從銀行貸款購買幾十套房甚至幾百套房，這是世界上絕無僅有的事情。如果貸款人不與銀行內部勾結要達到其目的是不可能的。目前市場上到處都是幫助人們辦理住房貸款的咨詢公司，何也？其中就已透露出銀行內部人與外部人合謀騙取銀行貸款的端倪。
國內銀行的貸款為什么會輕易地流出？為什么銀監會出臺的規定與指引形同虛設？最根本的問題在于目前國內一些商業銀行的負責人把國家的財產當兒戲，以個人短期業績為目的，如擴大貸款額降低不良貸款率和增加短期利潤，把銀行的貸款審核權交給了貸款中介機構，而貸款中介機構又通過個人的虛假證明、房地產評估虛假評估從而把銀行貸款套取出來。這樣，各方都能夠落袋為安，最后損失的是銀行及整個社會。
因此，就目前的情況來看，要遏制上海房價的瘋漲，就得從銀行個人住房信貸入手。首先必然對以往的個人住房信貸全部進行審計與檢查。不僅要全力追回銀行可能造成的損失，而且要全力追究直接責任人及領導人的責任，并嚴厲處罰之，決不可放過任何一個有責任者；其次則要整頓房地產市場貸款咨詢公司及房地產評估公司，檢查這些公司是如何與貸款人合謀套取銀行貸款的；三是對房地產開發商進行全面的整頓與檢查。上海房地產一手市場沒房可賣，不可思議的是，為什么政府不對這些操縱市場的行為進行嚴厲打擊？(易憲容)
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