樓市殺手頻現誰在抄底北京樓市
主持人：我們看到北京的房地產市場；一方面開發(fā)商敢于在眼下“不明朗”的樓市中做出此番“無理由退房”承諾，寄希望于對市場剛性自住需求和投資需求產生“引力”，以打破樓市的觀望狀態(tài)，加快樓盤銷售量，使售樓回款資金增加，解救開發(fā)商暫時出現資金鏈虧空難題。另一方面，江浙地區(qū)的一些民間私募資本也開始把目光瞄向了急需開發(fā)資金的項目，抄底資金躍躍欲試，“樓市殺手”頻頻顯現。是誰在抄底北京樓市呢？
穿著一身休閑裝的夏航，十五年前進入地產圈，如今他看準開發(fā)商資金緊張，打起了為開發(fā)商放貸款托管樓盤的主意，剛在上海與陳先生合計完就匆匆趕到了北京。半個小時他就搞定了一筆樓盤托管生意，
項目托管人夏航：我生活也生活在這附近，對這邊反正比較熟悉。在北京做一些開發(fā)收購工作的時候，我就一直比較關注這一部分，東面這一部分，這里拐過去，就是我們這個項目。
夏航坦言：之所以能快速談成這個項目托管，原因是這個樓盤成交量少，售房回款資金下滑導致開發(fā)商資金鏈緊張，在售樓處記者見到原項目銷售總監(jiān)李曉兵
原項目銷售總監(jiān)李曉兵：國家他出臺了一些政策，然后緊縮銀根，然后整個是把握資金的流向，然后這一塊的話，都嚴重地影響了各個開發(fā)商的一個資金上的一個計劃，因為你像我們這個項目的話，我們目前投入了大約五個億，整個基本上都是我們的自籌資金，這樣的話對資金運作能力差的企業(yè)，就是帶來致命性的影響，
李曉兵說：三百多套公寓項目是2007年4月開盤，當時北京的樓市銷售很旺，有一家外資集團找上門來希望整棟收購。可誰知到了2007年下半年，由于緊縮銀根政策的實施，他們這個外資整收購計劃只好擱淺。
原項目銷售總監(jiān)李曉兵：當時的價格我們定的就是比較高，因為當時市場也還可以，定的大約是在兩萬三千八左右，然后我們是07年的七、八月份，算是我們的黃金時段，但是那會兒我們錯過了，那會兒我們跟新加坡有一個集團，在談整(體銷)售，整個把銷售就停下來了。
李曉兵遺憾地說：去年的樓市變化太快了，一轉眼9.5億元的稅前銷售收入就被蒸發(fā)了，
原項目銷售總監(jiān)李曉兵：我可以稍微地透露一下，當時他說的，就是我們稅前的話是9.5億元，整個稅前9.5億元。應該是在27500元左右，27500元每平米。
眼看著煮熟的鴨子就這樣飛了，地產商們真是后悔莫及。他們不得不選擇托管這種方式，來解決資金周轉的難題，希望度過今年這夏日里的“嚴冬”。那么，夏航為什么會在這個時候來接盤托管呢？
項目托管人夏航：常規(guī)的開發(fā)商的融資渠道都是通過銀行借貸，對吧，通過土地的抵押，或者在建工程抵押，或者是期房的抵押來完成的。那么在這些過程當中，前期的開發(fā)商可能都做過，但后期的資金還會出現問題的話，那么去年對外資的一個管控，房地產的管控，又把開發(fā)商在外資融資的愿望給破滅了，那么這個時候他們可能目標就轉向一些民間的資本，這個時候我覺得我們的機會就來了。
在夏航看來，投資樓盤托管，運用快速銷售套現的模式，來實現短期內的投資回報。殺價是實現快速套現的重要手段。而換來這份殺價權力的，恰恰是他們支付給開發(fā)商彌補現金虧空資金，同時在樓盤銷售利潤上實行三七分成，樓盤售完合同終止。
項目托管人夏航：第一筆注入資金是五千萬元，那么我們借以托管他所有的物業(yè)，根據12個月左右的一年的一個銷售期，我按照分期付款的形式，由我來支付給他。那么我資金的獲取渠道，一個是投資人的渠道，另外一個主要渠道后續(xù)的渠道是市場的渠道，市場的渠道可能我平均一個月算了一下，大概是五六千萬的一個回款，如果我做不到的話，我可能還要再注入資金補足這個不足的回款，首先我們前提是要保證我們的合作伙伴持有一個固定的現金流的回報，
夏航說：正是這樣的市場操作模式，讓開發(fā)商放棄“死扛”，而將樓盤交給他們托管銷售。用5千萬元的先期投資，就搏得了這個項目的定價權和銷售權。夏航將原來開發(fā)商定的28000元/每平米的房價調整到20008元/每平米起。用以達到快速銷售樓盤實現投資回報。
項目托管人夏航：我們資金注入有些是短期的，短期的回報要求不是太高，那么能讓房價回歸到一個比較理性的一個價格。這同時我們的購房者，老百姓也能夠買到他們比較稱心如意價格的一個房子
夏航說；現在借勢搶得托管的權利，而后殺價快速銷售套現。并不是他們一家在抄低樓盤，國內許多民間資金都在尋找那些竣工在即卻又出現資金虧空的樓盤，來抄底樓市。
項目托管人夏航：應該說這個機會就是現在調控期間是最好的機會，開發(fā)商紛紛資金短缺的情況下最好，如果市場有回暖，或者是已經開始回暖的話，我想這種方式是不太合適的。因為發(fā)展商畢竟還是發(fā)展商。當他一切都好的的時候，大家都會好了傷疤忘了疼。
北京東四環(huán)邊的小區(qū)內，一個名叫“拐點書吧”的地方，經常吸引一些北京地產界業(yè)內人士，特別是臨近年底，他們都在關注今年樓市最后一個賣季---“金九銀十”。
新浪房地產頻道主編楊熙：我們所謂的金九銀十來賣這個房子。那在這個時候，可能是他最好的，也是2008年唯一的賣房的好時機，他這個時候再不賣的話，那他就到年底了，到年底的時候他就必須付工程款，地價款，所以房地產企業(yè)有這個年關難過。
如果說去年地產商都在忙著燒錢圈地的話，今年他們則在為沒錢買糧犯難。
國資委研究員徐東華：這一年擴張最快，投資量最大的房地產商是最難受的，如果這一年，應該講適當放慢了腳步，維持穩(wěn)定下來，把自己的產業(yè)通過瘦身這個房地產商是好過的，所以這種情況下恰恰是房地產行業(yè)抄底、兼并、重組的好日子。
地產商勒緊褲腰帶過日子，倒給缺乏投資渠道的其他資金提供了新的出口。
樓市雜志出品人蔡鴻巖：跟我接觸的有好多家，現在在尋找這些開發(fā)商資金鏈很緊張的，或者銷售不暢的，企業(yè)運營存在壓力的這種開發(fā)商，接他的樓盤，這是一個各種民間的資金非常大，江浙的，山西的這些煤礦礦主的資金，現在很多這種民間的資金在尋找這樣的投資項目。
在這樣一個亂花漸欲迷人眼的時期，全國地產到底是個什么情況呢？
國資委研究員徐東華：比如我說在北京吧，同樣的城市，它主環(huán)區(qū)，二環(huán)，三環(huán)，它的房價并沒有下降，但是四環(huán)五環(huán)房價在下，比如像深圳，應該講外環(huán)這塊兒，關外這塊兒下降得比較厲害，但有些地方并沒有下降幅度那么大，它只是回到了原來漲幅的一半，但現在很多三線城市，四線城市，甚至很多二線城市，房地產它在漲，所以這樣的話，我們就是看到，一方面宏觀調控在這里頭起到了對房地產漲幅的抑制程度，但是另外一方面，房地產的需求，它這種投資沖動，還是有的，大概消費者持幣觀望這個情緒還是有。
結束語：
國家發(fā)改委和統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，7月，北京期房住宅網上簽約不足5000套，同比下滑62.5%。上海住宅成交，創(chuàng)下三年來同期最低紀錄。深圳是70個大中城市中，唯一房價普跌的城市。前些年，房價就像匹脫了韁的野馬。給他緊緊韁繩，也免得他誤入歧途。樓市也借此降了溫。消費者觀望成為了2008年的主基調。如果說去年的房地產市場，是土地為王，那么今年土地已經不是最重要的了，對于地產商來說有錢才是最重要的。地產商的日子過得怎么樣，也直接決定著房價的走勢，希望我們的節(jié)目能對您判斷目前的房價有幫助。
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