中原集團(tuán)主席施永青預(yù)計(jì)，內(nèi)地一手樓市的低迷會(huì)拖低二手市場(chǎng)價(jià)格，因此一二手房之間將出現(xiàn)惡性循環(huán)。趙昀 資料圖片
不管萬(wàn)科集團(tuán)那份被否認(rèn)的“松山湖會(huì)議”文稿是真是假，萬(wàn)科所引發(fā)的降價(jià)潮確實(shí)已經(jīng)席卷全國(guó)，甚至此前一直試圖堅(jiān)挺的長(zhǎng)三角也沒(méi)能避免。
一進(jìn)入9月，各地開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始祭出了降價(jià)大旗。萬(wàn)科之下，降價(jià)全國(guó)風(fēng)行。
在深圳，腰斬的樓市繼續(xù)下行，在南京，主城區(qū)的樓盤最低折扣打到8折以下，在杭州，7.5折的折扣引發(fā)銷售爆棚。在上海，郊區(qū)樓盤動(dòng)輒8.8折、8.5折的所謂節(jié)日特惠比比皆是。
更進(jìn)一步的是，地方公司的促銷行為開(kāi)始演變成全國(guó)性地產(chǎn)商統(tǒng)一的降價(jià)戰(zhàn)略。繼萬(wàn)科的“喜迎中秋、八盤共慶”之后，許家印名下恒大地產(chǎn)在全國(guó)11個(gè)城市的13個(gè)樓盤集體打出“降價(jià)牌”——中秋、國(guó)慶期間開(kāi)盤8.5折銷售。不管地區(qū)，不論樓盤，這種銷售策略甚至能夠看出“傾銷”的跡象。
“金九銀十”成色雖然還無(wú)法判斷，但這個(gè)一年當(dāng)中難得的出貨期如今仿佛變成了開(kāi)發(fā)商們迎來(lái)年底結(jié)算前唯一能抓住的救命稻草。
面對(duì)不斷走低的樓價(jià)，購(gòu)房者卻陷入彷徨，大量的買房人開(kāi)始堅(jiān)信：房?jī)r(jià)底部還遠(yuǎn)未到來(lái)。
業(yè)主的迷茫
開(kāi)發(fā)商降價(jià)所帶來(lái)的的確是銷售額的迅速提升。萬(wàn)科杭州促銷樓盤之一——魅力之城當(dāng)天出貨近促銷總量60%，上海樓盤周末回籠資金過(guò)2億元；恒大13樓盤打折收入驚人，沈陽(yáng)恒大城首日實(shí)現(xiàn)銷售額4.3億元。而根據(jù)恒大方面的預(yù)售認(rèn)籌預(yù)算，此次13個(gè)樓盤首日總銷售額可逾30億元，甚至“十一”黃金周7天可入賬50億元。
開(kāi)發(fā)商數(shù)錢同時(shí)，低價(jià)再低價(jià)的出現(xiàn)卻讓業(yè)主陷入迷茫。
“我從去年年底開(kāi)始看房，一直到現(xiàn)在還沒(méi)下定決心買。”購(gòu)房者小林的彷徨也是絕大多數(shù)購(gòu)房者在“買”與“不買”之間躊躇不定的疑問(wèn)。
小林說(shuō)到“買房”二字就皺著眉頭直搖頭，“看過(guò)的樓盤不下二三十個(gè)，腿都要跑斷了。從去年年底開(kāi)始有房?jī)r(jià)下調(diào)的跡象，到王石拋出拐點(diǎn)論，隨后幾個(gè)月開(kāi)始‘摒’，再到這幾個(gè)月瘋狂打折，我也看不懂了——有專家說(shuō)調(diào)控要松綁，也有開(kāi)發(fā)商說(shuō)準(zhǔn)備過(guò)冬，房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候見(jiàn)底？”小林買婚房的計(jì)劃拖了快一年，如今結(jié)婚證都已領(lǐng)好，準(zhǔn)備國(guó)慶節(jié)就辦喜事了，婚房倒還沒(méi)影，“買房子是大事，搭上父母和自己多年的積蓄，萬(wàn)一今天買，明天跌，那不懊惱死？”
近日記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在大量新盤降價(jià)促銷的現(xiàn)狀下，首次置業(yè)者看房數(shù)量明顯增加。業(yè)界人士認(rèn)為，大量新盤的低價(jià)入市，對(duì)首次置業(yè)者的購(gòu)房心理產(chǎn)生了一定的影響，不少原本觀望和推遲買房的消費(fèi)者在種種促銷之下，開(kāi)始重新點(diǎn)燃購(gòu)房的熱情。“首次置業(yè)者看房熱情很高，到處看房，可當(dāng)機(jī)立斷出手買房很少。”一樓盤銷售經(jīng)理無(wú)奈地表示。
“打折風(fēng)似乎愈演愈烈，買，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)跌；不買，又怕房?jī)r(jià)反彈，錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)。”在這種矛盾心理下，大多是購(gòu)房者最終選擇觀望。俗話說(shuō)“買漲不買跌”，打折降價(jià)并沒(méi)有堅(jiān)定購(gòu)房者的買房決心，反而讓一些購(gòu)房者因?yàn)殂裤礁蟮慕祪r(jià)空間而愈加猶豫。
中長(zhǎng)期看，早買劃算
來(lái)自焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查顯示，目前消費(fèi)者觀望心理依然濃厚：當(dāng)問(wèn)及“您認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)見(jiàn)底了嗎？” 85%的被調(diào)查者認(rèn)為“沒(méi)見(jiàn)底”；而對(duì)于“您認(rèn)為現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？”這個(gè)問(wèn)題，83%被調(diào)查者認(rèn)為“不是”。
榕泰房產(chǎn)總經(jīng)理趙春雷認(rèn)為，那些以外來(lái)購(gòu)買為主力的新興區(qū)域，去年樓市高漲時(shí)成為領(lǐng)漲先鋒，本身就存在一定泡沫，如今成為領(lǐng)跌板塊也在情理之中，“新興地段免不了以板塊造勢(shì)，但那終究只是脂粉，如今處在價(jià)值回歸階段，洗凈鉛華素面朝天，有繼續(xù)下跌可能的也是這些新興板塊。而市中心高檔地段的下跌空間有限。”
佑威房地產(chǎn)研究中心薛建雄認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)允許的范圍內(nèi)越早買越合適。“雖然短期之內(nèi)去年一部分漲幅過(guò)大的樓盤如今下跌幅度也較大，使得市場(chǎng)上看跌的氛圍不斷加重。在短期之內(nèi)可以觀望，等待開(kāi)發(fā)商給出的最大優(yōu)惠。但從土地供應(yīng)量、在建項(xiàng)目存量等中長(zhǎng)期因素來(lái)看，上海樓市不會(huì)一蹶不振。”薛建雄認(rèn)為，前8個(gè)月成交低迷，冬季又是傳統(tǒng)樓市淡季，因此大部分滯銷的樓盤都希望在“金九銀十”期間快速銷售“美化”業(yè)績(jī)，特別是到10月底的最后沖刺期，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)亮出最后的底牌。
年內(nèi)購(gòu)房需求嚴(yán)重萎縮
據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)最新讀者調(diào)查“房地產(chǎn)市場(chǎng)信心調(diào)查”顯示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。
調(diào)查顯示，讀者對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)呈現(xiàn)明顯一邊倒的態(tài)勢(shì)，有高達(dá)89%的讀者認(rèn)為，目前所在城市的房?jī)r(jià)偏高。讀者對(duì)房?jī)r(jià)高的判斷與個(gè)人信息之間的關(guān)系不顯著，也就是說(shuō)，在家庭收入、擁有房產(chǎn)情況與所在城市各異的情況下，參與調(diào)查者一致認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高。
既然普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)“過(guò)熱”，那么眼下是否到了“退燒”的時(shí)候呢？有64%的讀者認(rèn)為，這一時(shí)刻已經(jīng)到來(lái)，房?jī)r(jià)在2008年下半年將會(huì)下跌；23%的讀者認(rèn)為，房?jī)r(jià)將基本持平，認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)上漲的只有7%。
在本次調(diào)查中的北京、上海、深圳、廣州這些大城市的房?jī)r(jià)預(yù)期上，無(wú)一例外，看跌者占據(jù)大半江山。
在下跌預(yù)期支配下，購(gòu)房打算也相應(yīng)出現(xiàn)觀望狀態(tài)。有76.7%的讀者表示，年內(nèi)沒(méi)有打算買房，15.1%的讀者不確定，8.3%表示會(huì)考慮買房。
那么，房?jī)r(jià)是否是漫長(zhǎng)購(gòu)房路上最大的一塊絆腳石？在問(wèn)及讀者不購(gòu)房原因時(shí)，有71%的讀者選擇房?jī)r(jià)太貴，而選擇“沒(méi)有投資潛力”的比例僅為9%。
財(cái)經(jīng)網(wǎng)的調(diào)查指出，當(dāng)房?jī)r(jià)成為最重要的考慮因素，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感程度也是衡量市場(chǎng)走勢(shì)的重要參考。假設(shè)房?jī)r(jià)在現(xiàn)有水平下跌兩成時(shí)，有75%的讀者選擇不考慮購(gòu)房；假設(shè)房?jī)r(jià)下跌四成時(shí)，情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，有80%的讀者表示會(huì)考慮購(gòu)房。這表明，房?jī)r(jià)下跌兩成至四成之間時(shí)，購(gòu)房意愿上升，需求大量釋放，并將提供對(duì)房?jī)r(jià)的支撐，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)。
當(dāng)然，關(guān)于房?jī)r(jià)在下跌20%-40%之間存在支撐的判斷，取決于這樣一個(gè)重要的假設(shè)，即房?jī)r(jià)的下跌不是恐慌性的。
權(quán)威看法
聶梅生：經(jīng)濟(jì)要保增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就不應(yīng)大幅下挫
據(jù)新華社呼和浩特9月9日電 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前在此間說(shuō)，如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就不應(yīng)該大幅波動(dòng)。
聶梅生近日在呼和浩特舉行的“博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”上作演講認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)在全國(guó)已進(jìn)入深度調(diào)整的階段；從房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾個(gè)月增速肯定會(huì)下降已沒(méi)有什么懸念。
在對(duì)近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行反思時(shí)，聶梅生認(rèn)為，2007年房?jī)r(jià)的大幅度上升背離了調(diào)控的目標(biāo)，而2008年房地產(chǎn)調(diào)控在決策上也不想把交易量壓到現(xiàn)在這種程度，使期房的交易量下降了42個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)控的預(yù)期是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)在的交易量大幅度的下挫，實(shí)現(xiàn)了典型的滯脹，價(jià)格在漲，但是交易量在下降，這恐怕也不是調(diào)控的目標(biāo)，其中的原因就是發(fā)展預(yù)期不好。
關(guān)于下一步房地產(chǎn)調(diào)控的政策，聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)家整個(gè)宏觀調(diào)控的政策措施是“一保一控”，要保增長(zhǎng)、保內(nèi)需、保消費(fèi)，而房地產(chǎn)在其中也是非常重要的。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就不應(yīng)該大幅波動(dòng)，因此下一步就要做好三個(gè)避免：避免房?jī)r(jià)大幅度下挫、避免房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模倒閉、避免由于房地產(chǎn)下挫導(dǎo)致銀行形成大批壞賬，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
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