中秋節前夕，位于北京西四環和西五環之間的大盤“遠洋山水”迎來了久違的熱鬧場面。9月13日，該樓盤推出了遠景閣21、26、31號樓的100“特價尾房”，最低折扣達7折。在售樓處，看房人絡繹不絕，有上百人參加了當天的排號認購活動。
銷售人員告訴記者，遠景閣是遠洋山水中品質最好的樓盤，主力戶型是140平方米至150平方米的三居室。本次推出100套特價房中，有半數房屋的折扣低于8.5折，折后均價在11000-13000元/平方米之間。對于記者沒有獲得理想的戶型和折扣，銷售人員以寬慰的口吻表示，“9月20日，遠洋還將推出80套特價房，也是遠景閣的房子，折扣從8折起，到時候可以再過來看看。”
顯然，繼萬科在上海以“迎中秋”的名義對八大樓盤實施降價促銷后，樓市的“降價風潮”正在逐漸蔓延。富力地產、合生創展、金地集團、恒大地產等一線地產商紛紛開始跟風打折。
業內專家指出，在經濟增長減速的背景下，資產價格下行是一種趨勢；目前房地產市場低迷，行業景氣逐月回落，如果把銷售萎縮看成是調整的“上半場”，那么，“降價”則是樓市調整即將進入的“下半場”。對于價格調整，多數專家認為是理性回歸，擠壓泡沫有利于釋放真實需求，維護行業的穩定與良性發展。
銷售低迷
市場人士指出，房地產交易量持續萎縮，是降價風潮的直接原因。目前，始發于珠三角的房價“迫降”潮正呈現北上蔓延之勢，上海、南京、杭州、寧波等長三角主要城市，均出現了不同程度的房價松動，但是，“小恩小惠”式的打折優惠活動顯然不可能撬動房地產市場“冰封”的銷售量，“有價無市”局面愈演愈烈。
統計顯示，1至7月，全國商品房銷售面積為3.05億平方米，同比減少10.79%；銷售金額為12221.17億元，同比減少7.01%。銷售面積和銷售金額均為近十年來首次負增長。分城市來看情況更為嚴重，一、二線城市的成交量同比下降幅度均在50%左右。
其中，北京前7個月商品房銷售面積同比下降46.8%。其中住宅銷售降至兩年來最低。1-7月，住宅銷售面積在上年同期下降28.4%的基礎上繼續下降51.5%。在上海，1至7月累計新建住房成交量與去年同期相比減少493.6萬平方米，降幅達32.9%，創三年來同期最低紀錄。
而深圳市場在新建商品房銷售規模大幅下降的同時，價格也持續回落。前7個月，深圳新建商品房住宅銷售面積179.98萬平方米，同比減少53.17%；而商品房空置面積165.68萬平方米，同比增加29.08%。與此同時，按該市房地產信息系統統計口徑，在除去高檔樓盤對全市房價的拉動外，商品住宅銷售均價已從每平方米15080元降至12387元。
浙江康銀房地產開發有限公司董事長俞志遠對記者表示，銷售萎縮，已經給房地產商造成了很大的業績壓力，而“金九銀十”是今年最后機會，在信貸收緊、資金壓力增大的情況下，越來越多的開發商會選擇各種方式調整價格、加快銷售以回籠資金。
以萬科為例，今年8月份，公司實現銷售面積47.4萬平方米，銷售金額40.7億元，分別比上年同期減少32.8%和35.2%。這已是公司銷售面積連續四個月出現同比下降。明年的業績壓力凸顯。
為此，萬科“棄價保量”的戰略也開始規模化展開。公司董事長王石就曾公開表示，“下半年的形勢可能比我們想象得更嚴重，為此萬科做好了最壞的打算。”
雖然在降價后，老業主會要求開發商補償差價，甚至出現了部分客戶的“退房潮”。但多數業內專家依然認為，對有全年業績和銷售目標的主流開發商來說，銷售策略的調整是必要的。“今年樓市的‘金九銀十’肯定不能和往年相比，但也還是可以為行業過冬做準備。”
加速回款
繼萬科降價促銷后不久，恒大地產在南京的樓盤也爆出了高達35%的降幅。恒大地產有關負責人同時宣布，其在全國13個城市的13個樓盤將集體打“降價牌”——中秋國慶期間開盤85折銷售。恒大希望通過“十一”黃金周期間，回籠資金50億元左右。
一位接近恒大地產的人士指出，目前公司手上擁有大量土地儲備，但上市計劃擱淺、銀行信貸收緊，使公司開發資金捉襟見肘。為此，借國慶期間促銷加速回款，已經成為公司的當務之急。
資金饑渴的遠不止恒大地產一家。今年以來，大多數房地產公司資金鏈持續繃緊，行業整體經營性現金流不容樂觀。
相關統計顯示，上半年，94家房地產上市公司經營活動產生的現金流量凈額合計為-319.19億元，同比下降443.54%。94家公司中，66家經營性現金流為負，69家經營性現金流同比下降。
與經營性現金流大幅下降形成對照，房地產公司存貨大幅上升。今年上半年，94家房地產上市公司“積壓”的存貨達3909.87億元，比去年同期增加1760.29億元，增幅達81.9%。
天相投顧研究員石磊指出，一方面，今年1-7月房地產投資同比增長超過33%，同時銷售面積降幅超過10%。房價居高不下和市場走勢不明朗，是銷售量無法提升的關鍵。面對越來越緊的資金鏈，盡快回籠資金已經成為房地產商的必然選擇。
北京永同昌集團營銷總監肖志剛也認為，目前，新盤項目的特價房頻頻出現，無疑是開發商在營銷策略上的一次較大調整。畢竟，產品滯銷對任何企業而言都是“頭疼”的事情。能多“走”幾套房，緩解資金壓力是很多開發商的想法。
放緩拿地
“面包”賣得不好，買“面粉”的人自然也會減少。作為房地產企業“價值中樞”的土地儲備已非“多多益善”，過去兩年大幅所圈之地正在成為地產商的負擔。業內專家指出，隨著行業景氣度的回落，房地產企業拓展土地儲備的速度已經放緩，同時，土地流拍甚至退地的現象日益增多。
據不完全統計，全國20個大中城市自2008年至今已有超過120幅土地流拍、流標或未成交。而截至今年4月底的統計數據顯示，自去年10月后的半年內，全國范圍內的土地流拍數量也不過40幅。另據國土資源部下屬全國地價監測中心的統計數據，今年上半年，全國流標、流拍的土地達到出讓總數的10%。
蘇寧環球近期便公告，公司大股東江蘇蘇寧環球集團下屬公司已經退掉上海南京東路163地塊，該地塊是蘇寧房地產以“黑馬”姿態戰勝9家外資開發商爭得的，該地塊也以66930元/平方米的樓面價一舉成為中國的“單價地王”。
雖然蘇寧房地產方面稱，此次拿地未成功主要是因地鐵建設而無法順利交地，“為支持重大工程建設”而決定退出。但業內人士指出，在目前樓市不景氣的情況下，去年的“單價地王”顯然已經不合適公司開發，所以最終以支持公共設施建設為由，在未損失已繳資金的情況下全身而退，無疑是一種“順勢而為”的策略。
北京一位開發商指出，他們公司從去年下半年以來，沒有通過招拍掛競買過一塊土地。他認為，去年的高價拿地現象，主要是因為當時市場情緒過于亢奮，企業對未來的預期過于樂觀。在目前形勢下，房地產企業拿地擴張應當謹慎。
國家統計局發布的數據顯示，7月份，“國房景氣指數”為102.36，比6月份回落0.72點，自去年12月以來第8個月連續出現環比回落，也是自2005年6月以來第二次出現同比下降。
華遠地產董事長任志強分析，開發商拿地持續放緩，勢必導致房地產投資增速下降，而房地產投資目前占全國固定資產投資的比重相當大，如果房地產投資出現大幅下滑，顯然不利于整體經濟。
對此，發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴認為，城市化形成住房的需求，是拉動房地產市場最根本的動力，市場的剛性需求依然很大，加之土地資源稀缺和國家最近明確的政策取向，這都將促進房地產市場健康發展。而對于當前房地產業的調整，他認為，從長遠發展來看也是積極的，某種意義上講有“擠壓泡沫”的作用。(記者 林喆)
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