大口喝咖啡、抽煙、搖頭嘆息，身為一上市地產公司副總，老張9月4日面對記者時，和半個月前大不相同。
“拿地的事基本泡湯了。”老張說的地，是“北京CBD商務中心核心區一期NE19-1a地塊”，8月20日他親自到現場考察時，還信誓旦旦非拿不可（詳見本報8月22日《住宅用地下半年或“放閘”》），如今“地塊能不能入市還是個疑問”，何況“公司必須要先開發前幾年拿的地了”。
和8月21日記者在北京土地整理儲備中心網站查到的“三季度將有36地塊入市”不同的是，9月3日記者發現，網站里包括NE19-1a在內的所有地塊均在交易欄里被撤下。
原以為政府希望“用緩推地來暖樓市”，但接下來又出了一副更嚴的枷鎖。8月底，央行、銀監會發《通知》要求：“對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款。”
“資金鏈原本就緊張，新政等于掐斷了開發商貸款的可能。”包括張先生在內的多家開發商承認，“幾乎所有的開發商都是貸款拿地，先囤著，升值了再轉手或開發。”
生存更重要，把手里的閑置地變現是當務之急，然而在樓市不景氣時，土地市場也被冰封，合作開發或轉手效果不大，受蘇寧環球直接退地的啟發，一輪退地潮似乎不可避免。
十大開發商囤地1億平方米
開發商到底囤了多少地？
這似乎是筆糊涂賬：沒有官方數據，沒有權威材料，即便國務院年初要求各地6月30日前將閑置土地清理處置情況報告，但結果也沒公布。記者尋找答案困難，開發商吞吞吐吐，相關部門遮遮掩掩。
惟一相對系統的數據出自半年前，北京師范大學金融研究中心報告估測，到2007年底，房地產開發商囤地約10億平方米。
記者從建行研究部報告中也找到了印證：2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米。
經過大量數據分析和案例佐證，記者還是發現了這半年來閑置土地有增無減的跡象：2007年地王達20個之多，將超過4億平方米收入囊中；但隨著樓市調整，今年以來進入開發程序的地塊少之又少。
發改委固定資產投資司8月28日數據顯示，1-7月全國房地產開發購置土地面積2.2億平方米，但完成土地開發面積僅1.5億平方米。
以開發商為例，萬科2006年末土地儲備1536萬平方米，2007年末約1821萬平方米，公開報道中萬科還計劃2008年新增1600萬平方米。
在傳出廣州市黃金地段3.7萬平方米的閑置土地上“放羊”的新聞后，碧桂園、萬科、保利和招商地產等行業巨頭動輒囤地超1000萬平方米的事實，揭開了大量土地被囤積的冰山一角。梳理結果是，國內前十大開發商手里土地面積總量在1億平方米之上。
以地區分析，一線城市上海2006—2007年間公開出讓的大批地塊中，近兩成被閑置；二線城市昆明則有690萬平方米土地面臨清理，這相當于全市兩年商品房的供地量。
“我們這里幾乎有北京所有閑置土地的資料。”這是地產大佬潘石屹的話。開發商囤了多少地，業內人非常清楚，但沒有人像潘石屹這樣坦白，“京城有800多塊閑置土地”。
在記者再三詢問下，張先生只透露：“公司儲備地至少夠開發兩年，有的項目開發都不如賣地劃算；現在又瞄上CBD地塊，因為黃金地段實在難得。”
新政擠土地泡沫
囤地為了生財。潘石屹在網上說：“房企圈地目的就是為了土地儲備，為了在財務報表中添上一個簡單的數字。”
開發商的邏輯是：房子供不應求所以房價高，供地緊張則會使得房子供應緊張。因此開發商一面不惜重金瘋狂拿地，一面捂地不開發。
今年樓市寒冷讓開發商首嘗苦果，當面粉貴過面包時，土地泡沫在市場調整面前岌岌可危。國土資源部全國城市地價動態監測系統數據顯示，上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標。
8月27日，央行、銀監會聯合發出通知，讓開發商大跌眼鏡。 記者獲悉，這份2000多字的《通知》早在7月底就已向各大銀行發布。“新政應被視為是政府決心以金融力量干預房地產市場的一個信號。”中國信達資產管理公司研究中心研究員沈洪璞稱。
早在兩年前，囤地所沉淀的資金就高達2.4萬億元，其中房貸過半。2007年顯然是更瘋狂的一年。對此，央行9月1日重申了“區別對待、有保有壓”政策。銀監會主席劉明康2日亦提醒商業銀行進行壓力測試，做好房地產風險預警。
“沒別的辦法，現在是能開發的盡快開發，不能開發的也要想辦法變現。”在嘗試了降價回籠資金之后，張先生直言開發商會走上另一個變現途徑：直接退地。
受蘇寧集團旗下地產公司退地啟發，退地潮正一觸即發。
被刺痛的地方財政
“金九銀十”第一天，上海市房地局發布的28號土地公告中，普陀長風生態商務區4號地塊格外引人關注。這是第一塊退地之后重新掛牌出讓項目，更是開發商首次虧本退地。
上海志成企業2007年11億元拍成“普陀地王”，僅過了一年，就以損失1.1億元收場。
進入8月，蘇寧旗下地產公司在上海的退地風波更是讓樓市人人自危。盡管蘇寧集團董事長張桂平近日接受媒體采訪時稱“退地事宜已經結束”，但蘇寧效應似乎才剛剛開始。
9月3日，受理蘇寧集團退地的上海黃浦區房屋土地管理局一彭姓官員接受本報采訪時，仍不愿詳談：“區政府對退地非常重視，成立了統一的工作組進行協調。”
就在上述官員對記者強調沒聽說其他退地消息之際，南北呼應的京城地產界正有多個土地項目被掛牌股權轉讓：除了北京電信房地產開發公司轉讓98.36%股權、北京德勝投資公司轉讓99%股權外，另有7個分布在宣武、昌平等地項目均出讓100%股權。
“這里面很難說不會出現直接退地的。”張先生表示，按現在形勢，轉讓成功非常困難。
開發商大面積退地真的會馬上到來嗎？在宏調基調是穩定樓市的背景下，靠土地財政吃飯的地方政府已有所動作。
除了記者采訪發現的北京用緩推地來緩解土地市場壓力之外，福州干脆推出了“救市一攬子政策”，包括“公布拍賣起始價”、“土地前期‘議價’”、“延長交款期限”等。深圳的做法是向企業回購土地，河南省政府則召開經濟運行會議，對住房公積金貸款的首付比例、貸款期限、貸款條件做出一系列的優惠調整。
老張認為，開發商回吐囤積的閑置地是大勢所趨，但會以一個多方都可接受的態勢發展。(公培佳)
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