| 奧運無法“拯救”樓市 全國房價呈連續回落之勢 |
| 中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn 2008 年 07 月 30 日 |
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奧運會后房價回升或將無望
救還是不救，是房地產企業需要救，還是房地產行業需要救？最近國內兩家房地產協會不約而同向國家有關部門發出救市呼吁，將“救市論”推向高峰。
“房地產行業正處在調整期，遠沒有到需要救市的階段。經過十年的發展，中國房地產行業無論從企業數量，還是開發體制上都到了需要調整的階段。”7月18日，北京師范大學房地產研究中心副教授王宏新在接受中國經濟時報記者采訪時表示，理論上的行業調整還沒有展開。
早在2007年5月，王宏新就在公開場合表示，房地產行業的調整正在孕育當中，提醒房地產企業準備過冬。然而，一直到2007年底，絕大多數房地產企業并沒有意識到冬天的來臨。在一個由某網站舉辦的小型論壇上，記者發現，包括幾位地產大佬在內的房地產商都在唱強房地產行業，像王宏新一樣的唱衰派被劃入市場中的少數派。
事實上，當時一邊倒情形的產生有其特殊的歷史背景，眾多利好因素支持企業做出樓市長期向好判斷。一方面，長時間以來，針對房地產行業的宏觀調控政策密集出臺，但一直到2007年上半年，這些政策的成效并不明顯；另一方面，房地產企業與銀行關系密不可分，深諳其中之道的房地產企業有恃無恐。
與此同時，固定資產投資量居高不下，物價指數不斷上漲，消費者購買力不斷下滑的隱憂并沒有引起行業足夠重視。直到2007年底央行和銀監會嚴格限制第二套房貸款比例后，房地產市場中的投資投機需求被抑制，市場顯現出下行趨勢。
“2007年國務院24號文件出臺，強調加大保障性住房供給力度。無論是第二套房貸款比例提高，還是國務院24號文件，這兩個政策區別于以前的歷次調控，首次拿需求開刀。隨后國土資源部又出臺了35號文件，提出要集約利用土地。政策在土地供給和購買力上的控制，表明調控已經深入到行業根本，但是企業并沒有意識到政策風向的轉變。”王宏新說。
進入2008年后，從緊的貨幣政策威力漸顯，房地產企業除了要應對觀望情緒濃厚帶來的銷售困境，還得想方設法突破融資難題。“兩面夾擊下，房地產企業支撐不住了，通過行業協會呼喚政府救市。”分析人士指出。
記者注意到，兩個房地產行業協會向政府提交的救市方案中，均表達了希望政府能夠適當放開保障性住房的信貸政策對第一套房及換房性質的第二套房等情況應取消一些貸款方面的限制。
有市場分析人士指出，作為行業管理機構，行業協會為行業爭取發展空間的舉措無可厚非，但是在現有的市場環境下，救市并沒有多大的意義。
奧運會后樓市回暖不可期
房地產企業能否盼來政府救市還是未知數，未來宏觀經濟政策的基調卻已經被奠定，從緊的貨幣政策短期內不會松動。
多次參與國家宏觀政策制定的全國政協經濟委員會副主任鄭新立，在參加7月17日央視對話節目時明確表示，未來還要繼續實行從緊的貨幣政策，并更多地發揮財政政策的作用，可能對個別行業有所松動，而房地產企業顯然不屬于其中。
“只要中國的宏觀經濟形勢沒有發生實質性改變，奧運會后房地產市場的回暖就難以實現。”王宏新說。
促使他做出以上判斷的依據是，盡管今年年初以來，從緊的貨幣政策和穩健的財政政策已經取得一定成效，通貨膨脹對國民經濟的威脅，結構性流動性過剩的現狀有一定緩解，但并沒有得到根本性改變，短期內宏觀經濟政策走向不會改變。
他說，事實上，從緊的貨幣政策并非只針對房地產行業，而是針對中國經濟全局出臺的調控政策。自實施以來，不僅對房地產行業產生劇烈沖擊，一些過度依靠出口的外向型企業也遭遇嚴峻的經濟困境。
一位不愿意透露姓名的人士表示，只要銀根沒有松動，房地產企業融資難題就很難被突破，現在發行的一些公司債對于求資金若渴的房地產企業來說，無異于杯水車薪，只能滿足個別房地產企業短期的資金需求。
他強調，從目前的市場現狀來看，除深圳等少數城市，大部分城市的房價并沒有出現全面下挫，僅有一些新開樓盤低價入市。行業重組還沒有開始，只有少數中小型房地產企業退市，波及全行業的洗牌并沒有來臨。
一些房地產企業退市并未能阻礙其他業外企業進入，自去年下半年以來，依然有不少制造業、能源行業等業外企業進入，這種少量退出大量進入的現象在王宏新看來有些不正常。
他說：“從業企業數量減少是必然趨勢，市場中存在數量巨大的開發企業是市場低效的表現。房地產市場持續低迷，卻還有一些企業進入抄底，這從另一個角度說明調整并沒有真正展開，政府救市還為時過早。”
奧運會后房價存在不確定因素
已擴散至全國的樓市低迷開始于2007年四季度末，以觀望情緒迅速蔓延、成交量急劇萎縮為主要特征，至今只有極少數城市出現價格的明顯波動。截至今年7月，房地產市場低迷僅持續半年。王宏新認為從經濟調整周期來看，調整過程很有可能會持續到明年上半年。
“任何一個行業都有它發展的周期，有高峰就必然有低谷，房地產業是一個周期性特別強的行業。前幾年許多房子的購買行為都是與投資混在一起，這個階段已經過去，真實的需求將決定房地產市場未來的走向。”王宏新說。
他認為，奧運會與房地產行業的發展并沒有必然聯系，房地產行業并不會因為奧運會的來臨或者結束發生非常大的變化。“中國正處于快速城市化的階段，城市的基礎設施加速建設，人居環境逐漸改善，一定階段內房價上行是正常的。在這種大的社會背景下，奧運會的作用并不明顯。換句話說，即使沒有奧運，中國的房地產市場的過熱，在過去的幾年里也是不可避免的。中國的房地產市場發展有著深層次的制度內因，而不是由于像奧運這樣的外部因素。”
另一方面，奧運會后房地產市場依然存在一些不確定性因素。上述不愿意透露姓名的專家向記者強調，金融政策是否轉向將對房價走向產生較大影響。
他說：“自銀行實施從緊的信貸政策以來，開發商資金鏈已處于極度緊繃狀態。現在看不出來從緊的信貸政策是否會松動。但是房地產類貸款與銀行的業績密切相關，客觀上銀行存在放松信貸的沖動。一旦銀行的信貸資金再度充裕起來，房地產企業的資金現狀將得到有效緩解，房價繼續上行的可能性也將相應增大。”
然而，由于中國的宏觀經濟形勢并沒有根本好轉，理論上宏觀政策并沒有放松的動力。基于目前的經濟運行狀況，明年上半年也很難出現調控政策轉向。“但是如果全球經濟持續蕭條，繼續向下運行。我國從緊的貨幣政策就可能會放緩，通過適度放松甚至擴張性的財政與貨幣政策也是有可能的。”
“之前的調控政策大部分都集中在貨幣政策上，相關部門已多次調整利率與存款準備金率。如果經濟繼續下行，政府可以靈活地使用上述貨幣政策工具，通過增加公共財政支出等財政政策來救市也并不晚。總之，當前經濟社會發展的主要矛盾仍然是過熱與通貨膨脹。”王宏新最后向記者表示。 |
| 來源： 新華網 |
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