| 奧運無法“拯救”樓市 全國房價呈連續回落之勢 |
| 中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn 2008 年 07 月 30 日 |
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奧運會后北京二手房市場面臨大考
房產中介退市潮涌現
“慘，慘，慘，今年北京的二手房市場非常慘。”一位浸淫北京二手房市場長達十年的從業者在被中國經濟時報記者問及二手房市場情況時，接連用了三個慘字，他認為今年北京的二手房市場形勢要比歷年來嚴峻得多。
“很多公司都在縮小門店規模，經營不好的甚至想縮小到十分之一，有想從300家變成30家的，也有想從30家變成3家的，大家都在撐著。”該市場人士對記者說。
記者從一些中介公司了解到的信息顯示，今年二季度北京二手房市場的成交量相比一季度出現明顯下滑。
“一季度的成交量與去年同期相比基本持平，二季度的成交量不容樂觀?！蹦撤康禺a經紀公司的負責人私下向記者透露，他們拿到的數據表明二季度的成交量只有一季度的2/3，而往年北京二季度二手房市場的成交量幾乎都會超過一季度。
長期從事二手房貸款業務的胡先生對此感觸頗深，他告訴中國經濟時報記者，去年需要花一天時間才能辦完的手續現在只用十分鐘?！澳愣疾挥藐P注別的，只需要去房地產交易中心看一下就能發現最近的二手房市場確實非常不好。以前過戶要排很長的隊，現在幾乎到那兒就能辦?！?br/>
成交量的持續低迷，引發房地產中介加速退市。北京市房地產交易信息網上的公告顯示，從2008年1月至今，已經有11家房地產經紀公司放棄存量房資金監管資格，僅今年7月15日一天就有5家企業放棄這種資格，目前北京市仍有47家企業具備存量房資金監管資格，放棄這種資格的企業占到全部具備資格企業的1/5。
“參與存量房資金監管的房地產經紀公司大部分都是想做大做強的企業，也是在行業內做到一定規模的企業，他們的退市已經能夠說明市場的嚴峻形勢。”上述企業負責人指出。
記者從相關途徑獲得的信息顯示，從去年年底至今，已有近100家房地產經紀公司退市。
奧運后市場挑戰眾多
由于二手房市場行情陰晴不定觀望者增多有意買房者成為了各個經紀公司眼中的香餑餑，從業者之間的惡性競爭加劇，搶戶、切戶等不規范的行為增多，也有買房人以壓價差額的大小為標準去選擇中介方，壓完房價后再要求中介公司將中介費用打折到最低。
“我愛我家”認為，各個中介公司為了搶奪客戶不擇手段會使得中介公司共同道德準則和行業潛規則遭受毀滅性的破壞，極大地惡化中介公司的整體生存環境；同時也大大破壞中介公司在客戶心目中的地位和形象。呼吁行業加強自律，政府有關部門加強規范二手房市場。
除了從業環境的持續惡化，奧運會后二手房市場的需求狀況能否得到充分釋放也是左右北京二手房價的重要因素之一。
“如果下半年購房需求沒能得到釋放，二手房市場將面臨成交量繼續下行的風險，但是我認為奧運會后如果房價沒有快速下探，一些急于購房的剛性需求就有可能通過二手房釋放出來。”“我愛我家”副總裁胡景輝曾在接受記者采訪時表示，他對下半年北京二手房市場持謹慎的樂觀態度。
“鏈家地產”市場研發中心則認為，2008年上半年二手房市場價量增速都大大放緩，這說明在經過前幾年的過快上漲后，供需心理都已逐漸趨于理性；但與此同時，從二手房市場的流通率來看，由于國家宏觀調控政策和房產市場增長過快因素的影響，相當一部分需求還未得到釋放，成交量進一步上漲仍將是未來的主流趨勢。
盡管經紀公司依然看好奧運會后北京二手房市場，卻都是基于需求能夠在下半年釋放出來的預期，一旦需求持續低迷，新房價格繼續下挫，奧運會后北京二手房樓市不排除降價的可能。張一鳴
奧運月樓市供需雙雙觀望新開盤項目數量大減
“對于京城樓市來說，奧運會的召開在很大程度上轉移了人們的注意力和關注度，使得8月樓市供需雙雙觀望，新開盤項目數量大減。 ”京城一位開發商對中國經濟時報記者表示，奧運會對樓市產生了相當大的影響。
據相關統計數據顯示，預計2008年8月份，北京約有20個房地產項目開盤入市，與以往的6、7月份相比項目開盤的個數下降了一半多。數據表明，即將于8月份開盤入市的項目約有11個是純新盤項目，其余9個項目均是老項目后期。從即將開盤入市的項目區域分布來看，順義區即將推出5個項目，分別是萬科四季花城、順鑫花語、聚通嘉園Ⅱ期國展公館、譽天下、倉上家園。
而在這5個項目中，聚通嘉園Ⅱ期國展公館、譽天下2個項目為公寓和別墅等高檔住宅項目外，其他3個項目均為普通住宅項目，均價在7000－8000元／平方米之間，相比較今年年初順義區普通住宅8000－8500元／平方米的開盤價格，年中價格略有回落。
除順義區的5個項目外，朝陽區在8月份也將有4個項目入市，分別為：奧東18、融華世家、知語城、東湖灣。其中奧東18、融華世家為公寓項目，均位于亞奧板塊，由于借勢即將開幕的奧運會，所以項目的開盤均價達到了20000元／平方米以上；知語城、東湖灣兩項目位于望京地區，均為普通住宅，均價在14000－16000元／平方米之間。
“由于市場受保障性住房即將供應消息的影響，給以中低收入群體為購買對象的郊區樓盤的銷售帶來了較大沖擊，迫于現金流的壓力，郊區樓盤不得不調低了售價，以期達到加快銷售速度回款的目的?！北本┞撨_四方房地產經紀公司總經理楊少鋒在接受本報記者采訪時表示，朝陽區亞奧、望京兩個區域，均處于四環周邊，而且臨近于市中心商務區，因此項目售價一直都很穩定。
在目前國際、國內油價快速攀升的背景下，以往“車房具備，綠色郊區生活”的消費理念已經被不斷提高的生活成本擊潰，一些購房人不得不考慮選擇雖然一次性支出較高，但長期生活成本較低，且社區周邊商業配套成熟的城區項目。
許多開發商都避開了在奧運會期間開盤入市，還有的項目銷售人員表示，項目如果在奧運會前不能開盤就推到奧運會后或者明年再開盤。北京南三環一項目營銷總監告訴記者，奧運會的召開成為了全社會關注的熱點，大部分開發商認為，在奧運會期間進行項目的宣傳推廣，顯然不會收到太好效果，購房人也會因為奧運會的召開關注視線有所轉移，延遲購房。因此，開發商們紛紛放慢了推盤力度。據統計數據顯示，2007年8月京城樓市開盤項目為49個，而今年8月，由于奧運會因素的影響開盤項目不及去年的一半。
與此同時，今年上半年市場需求一直處于停滯狀態，樓市已出現供大于求的態勢，選擇在此時推出新盤，不利于項目品牌知名度的塑造，對于項目后期銷售更會帶來負面作用。因此，也有部分資金相對充裕的開發商并不急于明確時間、推出新盤，而是選擇在觀望市場變化中伺機而動。
此外，受宏觀調控政策趨緊、國際國內資本市場蕭條，國內眾多城市房價跌幅明顯，交易量大幅萎縮等因素的影響，京城的一些開發商把希望寄托于奧運會之后，認為奧運會后房地產市場有可能出現回暖之勢，因此推遲了開盤入市的時間。
總體來看，奧運會的召開對京城樓市的影響較大，奧運期間的京城樓市新增商品房供應量將會大幅減少，難現往昔的火爆場面。王小霞
專家對話奧運前后樓市變局
離北京奧運會開幕還有10天時間，奧運前后樓市變局的話題越來越熱烈，有關“斷供”、“奧運行情”、房價漲跌與“救市”的討論此起彼伏，為此，中國經濟時報記者采訪了地產商、房地產高級經濟師和房產經紀機構的研究人士，請他們就相關熱點問題發表了看法。
大規模斷供將帶來金融風險
中國經濟時報：有業內人士稱，深圳樓盤斷供已過千億，并且只是冰山一角。盡管目前還沒有相關數據支持上述觀點，但假使深圳真的發生大規模的斷供，這對銀行體系將帶來什么樣的后果？
朱大鳴（上海春之聲置業（集團）有限公司董事長、上海房地產經紀協會副會長）：大規模發生斷供意味著直逼銀行的金融安全。
章林曉（房地產高級經濟師、知名地產評論人）：真的發生大規模的斷供，后果將會是不堪設想的，美國的次貸危機就是我們的前車之鑒，而且，中國式次貸危機肯定還將更加慘烈。關鍵原因有兩點：
一、中國房價會跌得更慘。美國的房地產泡沫主要是由于金融機構為賺取風險貼水、降低購房客戶信用和收入門檻的盲目放貸，導致房地產需求的盲目增長而引起的。而中國的房地產泡沫的成因，比美國復雜得多，最主要有幾大方面：一是賣地財政盛行，二是投機炒作不受限制，三是官商勾結腐敗嚴重，四是當鋪特色信貸寬松，五是海外熱錢興風作浪。從房價收入比、房價房租比這兩項指標可以看出，中國房地產泡沫遠大于美國房地產泡沫，一旦斷供發生、泡沫破滅，中國的房價會比美國跌得更慘。
二、中國式次貸風險沒法轉嫁。美國的次級抵押貸款通過次級貸款證券化的方式，將風險轉嫁給了全世界。如“房利美”和“房地美”雖然是美國房地產貸款市場的“心臟”，但里面流著的卻是世界各國的“血液”。據美國財政部和美聯儲2007年聯合發布的“海外持有美國證券情況的報告”，中國是這兩家公司排名第一的外國債權人，持有3760億美元公司債券，接下來是日本、開曼群島、盧森堡和比利時等國，海外投資者共持有1.3萬億該公司的債券。中國式次貸風險能轉嫁給誰呢？中國式次貸風險只有中國銀行體系獨自承擔，而且到時還得遭受海外資本的“乘火打劫”。
覃曉梅（世邦魏理仕研究部總監、高級分析師）：如果房價的跌幅在30％以上，將對銀行帶來潛在的呆壞帳風險，但同時提醒消費者，中國的信用體系正在建立，如果不按期還款，個人終身的信用將受到影響，消費者也要權衡。例如在香港1997年金融危機時，很多負資產人士仍然按期還款。
房價到底是漲還是跌？
中國經濟時報：去年以來，全國各大城市樓盤打折消息不斷，近日，更有合生在北京的兩個項目樓盤傳出每平方米直降6000元的消息。而與此相對應的是，國家發改委、國家統計局7月16日公布的數據顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2％，漲幅比5月低1個百分點，環比價格與上月持平。其中，新建住房銷售價格同比上漲9.2％，二手住房銷售價格同比上漲7.5％。為什么各大城市樓盤紛紛打折的同時，統計數據卻依然顯示房價在上漲？
朱大鳴：媒體的報道只是局部的，官方的數據是按照網上備案而來，更具有權威性。
章林曉：統計數據尤其是“同比”這一指標存在滯后性，不能準確反映不同地區、不同品質樓盤的房價變化。
通常所說的房價上漲主要指的是“同比”上漲。因此，即使是房價開始下跌了，但只要沒有跌到上年同期的價格水平之下，同比的房價依然還在上漲。在當前房地產市場面臨大起大落的大背景下，我們看房價的漲跌和發展趨勢，“環比”往往比“同比”更重要。
覃曉梅：北京及全國房價的快速上漲主要發生在2007年的下半年，當時主要城市的房價還較平穩。今年二季度北京及很多城市的房價出現了環比價格下降的情況，主要是針對一季度及去年四季度環比的增幅下降，但房價對于去年同期水平仍有很大的上漲，因此政府數據顯示房價同比去年的增幅仍然很大。
中國經濟時報：您認為內地樓市像上面提到的合生在北京的樓盤一樣大幅降價的可能性有多大？
朱大鳴：可能性很小。
章林曉：在正常情況下，內地樓市是否存在大幅降價的可能性，關鍵取決于其房地產市場投機炒作的嚴重程度。
覃曉梅：部分早期拿地、成本較低的樓盤有大幅降價的可能性，因為從成本上分析有降的空間，但絕大多數開發商不愿意大幅降價，一是對以前的買家很難交待，二是房價也同股市一樣，有買漲不買跌的心理。但高價房比中低檔房更具備降價的空間。
奧運行情提前透支
中國經濟時報：您認為地產奧運行情是否已經發生，樓市是否會受到刺激出現反彈？奧運會之后房價到底是升還是降的爭論至今依然熱烈，您如何看待？
朱大鳴：奧運會也不是經濟“災難性的拐點”的關節點。雖然我國最近一段時間遭遇到不少困難，但是，這些困難我們完全有能力克服，經濟發展速度也并沒有明顯的掉頭或者放緩的跡象。
對于奧運預期影響比較大的是北京。前期過度炒作奧運對于北京有影響，并不排除北京房價奧運后會盤整，但是，這種盤整是有限的。而且，從緊的貨幣政策已經遏制了這種預期的炒作，北京的房價上漲幅度明顯得到遏制，雖然房價總體上還是在微漲，但北京的樓市炒作奧運的預期已經提前消化，提前得到遏制。
另外，奧運會對于全國其它城市的房價基本上沒有影響。
章林曉：對于中國這樣的一個大國來說，“地產奧運”無非是一個概念炒作，對樓市的走勢產生不了多大影響。
現在，對于前期炒作過度的城市，奧運過后房價下降早已沒有什么懸念。而對于前期沒有什么炒作，房價沒有脫離民眾購買力的城市，在輸入型通貨膨脹和成本推動型通貨膨脹的雙重壓力下，房價應該沒有什么下跌空間。
覃曉梅：沒有什么奧運行情出現，消費者比以前更加成熟，樓市正處于觀望期。
房價的升與降首先要明確是同比去年還是環比上季度或上個月，沒有明確約定的爭論是沒有意義的。我認為中國經濟發展有很大的潛力，房地產中長期處于平穩的上升通道，但目前由于房價處于很高的水平，需要小幅的回調，但總體房價與2007年同期相比還是會有小幅上升，環比的增幅會下降。
樓市需要“救”嗎？
中國經濟時報：在當前的宏觀政策調控下，開發商的日子普遍不好過。近日，更有開發商自比“豬堅強”，呼吁政府救市；有報道稱，全國工商聯房地產商會和中國房地產業協會兩大地產行業協會也上書呼吁放松調控盼“救市”；而有調查顯示，有超過八成的購房者反對政府救市。您認為樓市需要政府救嗎？政府出手救市的可能性有多大？
朱大鳴：樓市不需要救，政府也不可能拿錢來救。關鍵是適度松綁從緊貨幣政策，讓企業有活力。
松綁從緊貨幣政策，讓銀行有自主權，放寬銀行信貸，讓更多的企業資金鏈不至于過緊，這有利于保持企業的經營活力，不應采取過度行政干預，使經濟大幅減速的方式來應對通脹，企業有了活力，也能拉動內需，與此同時中央財政也會獲得更多的稅收。
章林曉：樓市崩潰必將引發中國式次貸危機，當中國式次貸危機暴發時，不難預料，中國政府必將伸出救援之手，救市的可能性是百分之百。
當然，我們必須清醒地認識到，中國政府的“救市”與開發商所要求的“救市”、與超過八成的購房者反對的“救市”，在理解上是有差別的。
開發商呼吁政府“救市”，要救的其實是自己；購房者反對“救市”，他們反對要救的是“高房價”；而政府的救市，救的應該是中國的金融安全。
中國政府在“救市”的同時，應該采取強有力的措施鏟除這些導致房地產泡沫產生的“土壤”，當務之急是要明確讓誰來承擔房地產泡沫破滅的損失，在此基礎上再來出臺“救市”的政策措施。
覃曉梅：不應該救市。首先房地產本身就是高利潤高風險行業，企業需要對自身投資行為負責；其次，宏觀調控的作用剛開始體現，行業本身也需要清理，對于專業水平差、資金背景不好的小企業就應該退出房地產行業。我認為政府繼續出臺嚴厲的調控政策可能性不大，但也不會救市。 |
| 來源： 新華網 |
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