上半年交易97億，整體收購案的數(shù)量和價格基本與往年持平
以前大家對外資的運(yùn)作模式還不了解，現(xiàn)在都已經(jīng)清楚了，外資無非是個增值投資的過程。其中一部分外資，當(dāng)增值到達(dá)一定的幅度以后，就可能出手了
DTZ戴德梁行最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，外資在滬的大宗交易額大約為97億元。從整體收購案的數(shù)量和價格來看，與往年相比，今年的交易額毫不遜色。
今年上半年，主要的收購案包括：1月，高富諾購買了位于長寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢，總價12億元；2月，韓國的“未來資產(chǎn)”收購了翠湖天地御苑18號樓，總價9.63億元；5月，李嘉誠旗下的和記港陸與美國投資基金“亞太置地”旗下公司簽訂協(xié)議，以44.38億元出售位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場；此后，卓越金融集團(tuán)向黑石集團(tuán)出售了其上海長壽商業(yè)廣場，價格為11億元。
對此，DTZ戴德梁行投資部董事葉建成指出，上半年外資進(jìn)出市場都是正常的操作行為。事實上，外資還是在融入這個市場，雖然有外資在拋盤，但是接貨的也是外資。所以，實際上，拋盤導(dǎo)致的是越來越多的外資進(jìn)入上海這個市場。他預(yù)計，今年整年的收購交易總數(shù)將是這個數(shù)字的翻倍。
“外資依然在待價而沽，現(xiàn)在的進(jìn)出只是正常的市場交易。而從投資周期、市場成熟度來看，上海市場始終在不斷完善著。但是，現(xiàn)在是市場的調(diào)整期，所以才會形成外資拋售的假象。”葉建成表示。
至于交易特點，以黑石基金進(jìn)入上海的第一個項目長壽商業(yè)廣場為例，百仕通占90%的股份，并且將會長期持有和租賃物業(yè)。因此百仕通在持有和租賃的過程中，也提升了該商業(yè)廣場的價值。葉建成表示，對于百仕通而言，他們在物業(yè)的選擇上，更偏好于商業(yè)不動產(chǎn)。私募基金還偏好于收購尚未產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，雖然風(fēng)險較大，但是私募基金會將其二次開發(fā)、招租，最后變成經(jīng)營成熟的物業(yè)，然后再尋找新的買家接手。
融資成最大問題
在外資目前的投資流程中，最大的不確定因素其實是銀行。葉建成指出，以前，市場會關(guān)心有沒有買賣、交易會不會成功，如今，融資是否順利變得更加重要。
目前，住宅市場處于價格拉鋸的階段，預(yù)期住宅市場將會調(diào)整。因此，在外資的海外股權(quán)交易中，銀行對于住宅的交易都相當(dāng)謹(jǐn)慎，對于項目資質(zhì)的要求比較高，而且融資額度不大，一般為50%-60%。而商業(yè)地產(chǎn)的未來前景比較樂觀，買方的融資也比較容易，關(guān)鍵是找到需要融資的賣家。
“在這樣的情況下，基金也開始尋找本地的開發(fā)商進(jìn)行合作，因為項目投資的回報更大，而且項目操作還可以依靠本地開發(fā)商。不像整體物業(yè)收購，還需要另外花費(fèi)人力來進(jìn)行管理。”葉建成分析。
帶動上海樓市
從3年前外資剛剛進(jìn)入上海至今，可以明確看到的是，外資的操作運(yùn)營方式，壯大了中國的投資市場，并且逐步讓上海形成了穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)投資環(huán)境。
葉建成分析說，“據(jù)我了解，外資依然看好上海樓市。不僅如此，經(jīng)過3年的發(fā)展，上海的市場底蘊(yùn)更加深厚了。以前大家對外資的運(yùn)作模式還不了解，現(xiàn)在都已經(jīng)清楚了，外資無非是個增值投資的過程。其中一部分外資，當(dāng)增值到達(dá)一定的幅度以后，就可能出手了。”(記者 鄧旭)
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