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地價成本動輒過萬 "地王"頻出帶動地價房價齊漲
中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn  2007 年 11 月 28 日 
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近來土地出讓市場呈現出的狀態令人震驚:“地王”層出不窮,動輒每平方米過萬元的地價成本,早已高出周邊房價。

眼下相當多的房地產企業“不是已經上市在增發,就是走在上市的路上”。隨著國內房地產市場格局的不斷改變,房價上漲—地產股升值—巨額融資圈地—土地儲備充足抬高股價、高地價再拉高房價……一幅房、地、股聯動圖不時浮現在人們眼前。

“新華視點”記者陳芳、徐壽松、鄧華寧

現狀:

土地市場頻爆“天價地”

11月8日,上海郊區青浦區趙巷鎮一幅面積14.4公頃的地塊,掛牌底價為4億元左右,最終被重慶龍湖地產有限公司以15.42億元的“天價”一舉摘牌,創下上海郊區地價之最。每平方米過萬元的地價成本,遠超出當地住宅目前每平方米7000元的售價。

在掛牌現場,當報價員報出這一價格時,許多開發商不敢相信自己的耳朵,讓報價員“再說一遍”。

上海城區新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價也創出新高:土地出讓面積5.4公頃,容積率1.2,出讓總價13.01億元,樓面地價高達每平方米2萬元。而4個月前新江灣城D1地塊的“地王”地價是每平方米12500元,上漲了60%。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹感慨:地價已超出常理,就是“面粉貴過面包”。

不單單是上海,記者了解到,南京在7月下旬誕生江寧“地王”之后,8月中旬再次誕生板橋“地王”。拍賣現場,南京市國土局竟然3次提醒:“希望各位開發商沉著冷靜,理性應價。”但最終這一地塊還是從底價5.7億元一路拉升到22.5億元成交。

閃亮登場的“地王”不斷創造著新記錄:北辰實業等以92億元競得長沙新河三角洲地塊,創下國內單宗土地拍賣總價最高紀錄;蘇寧房地產開發有限公司拍得上海南京路地塊,樓面地價高達6.69萬元/平方米,成為國內單價最貴“地王”……

探因:

土地儲備成地產股賣點

“在這一輪競價儲地浪潮中,房地產上市公司唱主角。”業內研究人士如是說。

據不完全統計,今年以來上市的房地產公司通過增發、配股等方式,已合計融資超過1000億元。

易居中國研究地產分析師楊紅旭分析,這固然與土地供給偏少有關,但更重要的是,資本市場與樓市發生了聯動:準備上市的房地產公司必須拼命儲備土地,以便提高IPO發行價格,從股市圈得更多資金。譬如,重慶龍湖地產正在醞釀赴香港上市,在上海這樣的全國樓市高地擁有土地,可以大大提升“公司價值”,所以一擲十億金。已經上市的房地產公司,通過IPO圈錢上百億元,或通過增發、派股、發債等方式,從股市再融資幾十億元、逾百億元,巨量資金在手,必須持續地儲地,否則中報、年報業績上不去,股價就維持不了,公司大股東、管理層的利益將會受損。

江蘇華泰證券行業研究員張馳飛統計發現,按目前企業年開發量計算,在不新購土地的情況下,一些企業儲備用地足夠連續開發兩三年,多的可達四五年甚至六七年。

張馳飛指出,在土地儲備成為拉抬地產股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下,購地不再單純是企業為未來發展做儲備,更多的是為推高股價或籌備上市而圈占。

后果:

周邊房價必應聲大漲

開發商在土地市場瘋狂競拍會帶來什么后果?一是直接導致地價加速上漲。江蘇省統計局統計數據顯示,今年1月至6月份全省房地產開發企業購置土地面積同比僅增長9.2%,而土地成交價款同比增幅高達60%以上。

二是“面粉漲價引發面包漲價”。“每有地塊高價賣出,周邊房價必應聲大漲,這幾乎成為普遍現象,購房人深受其累。”佑威地產研究中心分析師舉例說,上海楊浦區的合生江灣國際公寓,受11月8日新江灣城拍出樓面地價2萬元/平方米新“地王”的利好刺激,11月13日推出的公寓房報價迅即由9月份上市時的每平方米1.7萬元飆升到每平方米2.4萬元。

記者觀察:應調控高地價

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出,土地價格過高,嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內,房價必須保持15%至18%的增長率,才有可能支撐目前的地價。

值得注意的是,在這一輪地價上漲的過程中,有的地方政府也在扮演“推手”的角色,想盡辦法抬高土地拍賣價格。目前絕大多數地方實行土地掛牌拍賣,“價高者得”的結果,是推動地價上漲的主因。國土資源部有關負責人表示,其實市場化的土地出讓方式還有多種,比如限房價競地價、限地價拍賣等,都能把地價穩住,但現在使用較少。

在新一輪宏觀調控中,如何應對“片面追求地價高漲”給樓市帶來的負面效應,加大對開發商大量閑置土地的處置力度,不僅是中央宏觀調控著力解決的重點,也是地方政府面臨的一大考驗。

 

來源: 廣州日報

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