■各方反應(yīng)
開(kāi)發(fā)商 關(guān)注調(diào)控政策疊加效應(yīng)
⊙本報(bào)記者 李和裕
有關(guān)商業(yè)銀行將提高房貸首付比例的消息引起各方關(guān)注。一些開(kāi)發(fā)商昨天向記者表示，這一政策其實(shí)影響不大，但需要注意的是還會(huì)有相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)樓市需求的累積影響不可忽視。
“銀行提高第二套住房貸款的首付比例肯定是沖著抑制投資去的，但實(shí)際影響不會(huì)太大。”富力地產(chǎn)華東區(qū)副總裁呂勁表示。持此判斷的開(kāi)發(fā)商似乎不在少數(shù)，“上海樓市已經(jīng)以自住需求為主導(dǎo)，就算是投資需求，看重的還是投資回報(bào)率能否達(dá)到預(yù)期，資金方面的受限空間不會(huì)太大。”一位上海開(kāi)發(fā)商認(rèn)為。
也有市場(chǎng)人士向記者表示，政策出臺(tái)關(guān)鍵還看執(zhí)行，對(duì)于提高第二套住房貸款首付比例，可預(yù)見(jiàn)的規(guī)避方法已有不少。“比如如何判斷第二套房，從前一階段深圳出臺(tái)的樓市限外細(xì)則來(lái)比較，只允許購(gòu)買(mǎi)一套自住住宅僅針對(duì)境外個(gè)人，一個(gè)家庭需要購(gòu)買(mǎi)2處以上住房就可以通過(guò)不同產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)，估計(jì)這次提高首付也會(huì)出現(xiàn)類似情況。”
上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時(shí)指出，提高首付對(duì)樓市的主要影響在于心理上而非價(jià)格上。“購(gòu)房者對(duì)房貸政策還是比較敏感的，如上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導(dǎo)致當(dāng)月二手房成交量下降。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，成交量就顯得很關(guān)鍵。只怕房貸新政僅為一個(gè)開(kāi)始，考慮到今年金融調(diào)控的連貫性，政策的疊加效應(yīng)值得注意，房地產(chǎn)企業(yè)也在靜觀其變。”
中信嘉華銀行高級(jí)副總裁廖群認(rèn)為，今年以來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快、樓市調(diào)控效果不明顯，所以加強(qiáng)調(diào)控是有必要的，“但光是提高第二套住房貸款首付比例，對(duì)需求會(huì)有一些影響，可是影響較小，也許還會(huì)有一些配套政策出來(lái)，包括加息、限外、稅收等一系列措施累積，影響便難以忽視。”
二手房市場(chǎng)捂盤(pán)現(xiàn)象開(kāi)始緩解
⊙本報(bào)記者 唐文祺
記者昨天從各家中介得到的反饋表明，對(duì)于將提高房貸首付比例的消息，市場(chǎng)整體反應(yīng)比較平靜。
在之前已陷入“風(fēng)聲鶴唳”狀態(tài)的北京二手房市場(chǎng)，有中介負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，對(duì)于首付比例提高政策的出臺(tái)預(yù)期，使得客戶有一定的完成交易急切心態(tài)，有報(bào)道稱，9月份的北京二手房市場(chǎng)掛牌房源至少增加了10%。“在交易過(guò)程中，我們也會(huì)對(duì)客戶進(jìn)行提醒。”北京一中介門(mén)店工作人員承認(rèn)。
北京我愛(ài)我家控股副總裁胡景暉表示，購(gòu)房貸款首付比例差別化對(duì)待，對(duì)于打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)將起到非常重要的作用。
上海市場(chǎng)方面，在央行連續(xù)加息收緊流動(dòng)性的大背景下，上海各家銀行在國(guó)慶期間全線收緊房貸已成定局。面對(duì)房貸首付提高消息，上海一些銀行目前的公開(kāi)表態(tài)，仍是“政策沒(méi)有改變”。據(jù)信義房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)各家門(mén)店的統(tǒng)計(jì)，選擇貸款購(gòu)房的比例為40.54%，其中用足銀行貸款份額的，僅有15%左右。“低貸款率是沒(méi)有影響到中高檔住宅交易的原因之一。”信義房產(chǎn)分析人士說(shuō)，“作為貸款客戶的首選，國(guó)有大型銀行并未出臺(tái)新政策，因此受到的影響不大。”
在上海二手房市場(chǎng)，房東盲目捂盤(pán)的現(xiàn)象已開(kāi)始緩解。上海各家中介提供的信息顯示，首付比例將提高的消息并未在市場(chǎng)上產(chǎn)生太大波動(dòng)。“尤其是在中高檔住宅市場(chǎng)，原本采用貸款形式的客戶就不是主力群體。”一位中介人士表示。再加上目前上海二手房交易仍以自住為主，投資比例的減小也使交易受房貸政策變化的影響減小。
■記者觀察
樓市調(diào)控如何顯現(xiàn)“真功夫”
⊙本報(bào)記者 于兵兵
知情人士透露，受美國(guó)次貸危機(jī)、美聯(lián)儲(chǔ)降息等國(guó)際金融環(huán)境和國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展形勢(shì)的影響，提高房貸首付比例等政策將早于原定計(jì)劃，“提前出場(chǎng)”。
9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布自2003年6月以來(lái)首次降息，幅度為50個(gè)基點(diǎn)，聯(lián)邦基金利率降至4.75%。“加上人民幣升值預(yù)期，海外資金流進(jìn)量會(huì)進(jìn)一步加大，造成流動(dòng)性過(guò)剩壓力加大。因此要對(duì)投資口徑進(jìn)一步收緊，避免外資持有房產(chǎn)獲利離場(chǎng)，使金融形勢(shì)更加嚴(yán)峻。”一位金融專家表示。
從國(guó)內(nèi)樓市情況來(lái)看，近幾個(gè)月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)直線上揚(yáng)，月度同比漲幅從5%至6%直升至8月的8.2%。在此背景下，出臺(tái)新的調(diào)控政策顯得順理成章。
“需要認(rèn)清的是，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比2005年時(shí)要復(fù)雜很多。面對(duì)通脹預(yù)期、流動(dòng)性過(guò)剩、熱錢(qián)涌入、開(kāi)發(fā)商高價(jià)囤地等現(xiàn)象，貨幣政策的效果不容易判斷，這也是越加息股市樓市越漲的原因所在。”某金融專家感慨。
另外，“上有政策、下有對(duì)策”的現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，一些分析人士對(duì)房貸新政能否貫徹落實(shí)也有擔(dān)憂。比如，首付比例提高的消息剛一傳出，已有一些銀行已經(jīng)開(kāi)始尋找應(yīng)對(duì)之策。“每一個(gè)政策出臺(tái)總有規(guī)避或弱化的辦法。”一位銀行系統(tǒng)人士告訴記者。
房地產(chǎn)新政的初衷是規(guī)范樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，平衡供需。但在具體的執(zhí)行上，如何將調(diào)控政策從心理威懾變?yōu)閷?shí)打?qū)嵉摹罢婀Ψ颉保允怯嘘P(guān)方面要面對(duì)的難題。
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