按均價1.5萬元/平方米購買的100平方米新房，一個月可以賺12.64萬元！在被稱為“心驚肉跳”的炒作中，深圳房價成了全國矚目的焦點。“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個深圳樓市完全處于瘋狂狀態。”
一個多月來，隨著本報記者調查的深入，中介聯手開發商坐莊深圳房價的商業鏈條開始完整而又清晰地展現出來。
一線調查
操盤手驚爆中介“掃樓”玄機
“假如去年誰家相信政府會讓樓價降下來，那么今年兩口子肯定在吵架。”張承望(化名)說。張是香港人，曾經與深圳伙伴有過一年的“炒房”經歷。張是深圳近十個樓盤的VIP會員，屬于眾多炒房操盤手之一。
在張承望的記憶里，自2006年開始到2007年中，深圳房價漲幅已經沒有任何規律可言。
深圳“樓瘋”
樓市“神話”正在深圳上演。
據深圳國土資源和房產管理局統計，截至6月21日，深圳樓市均價為15487元/ 平方米，比5月份上漲1264元。參照此速度，按均價購買的100平方米新房，一個月可以賺12.64萬元。
對比1月份的10670元/ 平方米，深圳房價半年暴漲50%。而深圳樓市從均價5980元/平方米上漲到9300元/ 平方米，卻足足用了兩年。
在深圳關內，新盤均價已經突破2萬元/ 平方米。在羅湖區，最高5萬元/ 平方米的房價直逼香港的郊區元朗。
在深圳的樓市“神話”之下，還屢屢出現了“開盤即清盤”的銷售奇跡。
在深圳的龍崗、鹽田、南山等區，大量購房者被“VIP”號拒之門外。數百套新房，在數小時之內，即被“VIP”會員“一掃而空”。
在“VIP”優先購房的規則下，資本雄厚或受私募資金支持的中介公司，可以利用“VIP”號，整層、整棟地購進新房。通過在壟斷房源，中介公司不但實現了“二次捂盤”，還由此衍生出了“轉號費”、“茶水費”等灰色收費，抬高購房隱性成本，脫離官方統計。
有業內人士預計：深圳的真實房價，或許已經超出公開的均價水平。
張承望為記者列了一筆賬：2005年陽光棕櫚園市場價約為6000元/平方米，現在100平方米房子可以賣180萬元。星海名城，2005年市場價約為5400元/平方米，現在漲到1.5萬元/平方米。安柏麗晶，2005年均價為1.2萬元/平方米，2006年均價為1.8萬元/平方米，2007年漲到3萬元/平方米。甚至一些上世紀90年代建成的舊樓，在十年折舊之后，還能獲得翻倍的價格。例如布吉的龍珠花園，13年前花40萬元購買的100平方米舊房，現在可以按80萬元掛牌出售。
“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個樓市完全處于瘋狂狀態。”張承望說：在強勁的樓價之下，深圳二手房產交易出現空前繁榮。
據深圳國土資源和房產管理局統計顯示，今年1至5月，全市二手房成交量累計達到54722套，比去年同期上升43%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.46∶1。
“二手住宅交易面積超過一手住宅，原因可能有兩個。一個是一手住宅入市貨源減少。第二個則是短期倒賣交易頻繁。”
張承望稱，今年5月份，深圳關內均價就超過2萬元，較4月上漲16%。關外均價1.2萬，較4月大漲27%。如此之高漲幅，肯定會刺激短期炒樓興旺。
根據深圳市社會科學院公布的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》：深圳2006年置業者中有超過30%的人在取得產權證后半年內轉手，市場短期炒房跡象明顯。
該藍皮書指出，深圳登記在冊的產權人總量為109.5萬人次，其中只擁有一套住房的產權人占87.39%，住房以擁有自住為主。但從住房轉手時間看，取得產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，而取得產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。
深圳中原地產工作人員告訴記者，“今年一季度以來，許多客人都是一拿到房源就馬上要求代理掛牌出讓，而且價格升幅都在10%以上。”
“VIP”玄機
二手樓市的興旺，反過來又加劇了一手樓市的爭奪。
張承望說：“在深圳，你必須有‘條子’或者‘VIP’號，這樣才能通過‘優先購房’搶到新房。否則，即使你有錢，也不一定能買到一手房。”
根據深圳搜房網信息，今年7月，深圳一共有20個房地產項目開盤。記者通過電話查詢，共有18個樓盤提出了辦理“VIP”卡的要求。
在深圳羅湖的戴斯公寓，需要在銀行預存5萬元并提供證明，才可以辦理“VIP”卡。在深圳關外龍崗的徽王府，需要預存3萬元辦理“VIP”卡。在龍崗區的慢城，房源僅100多套，但VIP貴賓已經超過了1000名。
在深圳的中央悅城，其售樓人員表示：購房者辦理VIP卡，需要提供在銀行預存5萬元的證明，但這筆錢不是訂金，購房者可以隨時動用。在辦理“VIP”卡后，購房者就能在開盤當天，享受優先購房權。
這就意味著，如果“VIP”號的認購數超過了房源總數，非“VIP”號的消費者，即使有錢也買不到房。有深圳開發商表示：這樣做是為了解客人的誠意度和購買力，鎖住重點客戶，是一種正常的營銷手段。
深圳綜合開發研究院房地產開發研究中心主任宋丁則認為：個別發展商明明只有100個房屋供應，卻要發行1000張VIP卡，結果引起爭相搶購。這樣的做法，在某種程度上是在制造樓市的緊缺氣氛。
“對備足首付的購房市民而言，提供幾萬元的存款證明申請辦理VIP卡，門檻并不高。但是，辦了VIP卡的市民，有時候卻發現還買不到房。”張承望透露：玄機出在樓盤對VIP號的銷售方式和功能區別上。
據悉，當前房地產商對VIP的使用模式主要有兩種：
第一種是按照VIP的號碼順序排隊選房，并且不限制VIP號的購房數量。由于不限制一次性購房數量，只要拿到最前面的VIP號，中介機構和投資客就可以搶先一步，大批“掃貨”。這樣，即使購房市民辦了VIP卡，只要排位靠后同樣買不到房。
“誰是第一個辦卡者？只有房地產商自己知道。”張承望說，房地產商完全可以把前十名的VIP號扣起來，誰給錢就賣給誰。有些投資客，為了獲得排位靠前VIP卡，不惜出數萬元、甚至數十萬元的重金購買。
第二種是VIP購房順序由電腦抽簽決定，與此同時，每個VIP卡號只能購買一至二套住房。
“這些手段只是表面文章。”張承望說：電腦抽簽似乎很公平，可以避免內部認購，但事實上，房地產商有很多“技巧”。自2005年4月1日起，為控制“炒賣”內部認購，深圳市政府已經禁止一切未取得預售許可證的樓盤，以任何形式開展所謂的“認籌”活動，所有開發商，均不能收取“認籌誠意金”。與此同時，房屋認購合同簽署后，認購者的姓名立即備案，不得變更。
張承望稱，一些地產商會把優質房源，提前預訂給特殊的“VIP”號。因為深圳市政府規定認購合同上的姓名不能更改，所以，房地產商不會與“VIP”簽訂正式的認購合同，而是手寫一份訂購的“契約”。
通過這一手段，樓盤還沒有開始“抽簽”，優質房源就已經落到特殊“VIP”號的手中。在這個時候，附帶著訂房“契約”的VIP號，自然就有了炒賣的價值。
“等VIP號倒賣結束，有消費者真正入住了，房地產商才跟消費者簽訂正式的認購合同。這樣，在政府的監控里，房子的第一個買家就是后來的消費者。”張承望說。
公開的事實，證明了深圳禁止內部“認籌”的難度。
今年4~5月，在深圳國土資源和房產管理局的官方網站中，深圳共有6家房地產企業進入“違規曝光”欄，其中涉及的“曝光原因”，全部是“銷售尚未取得房產證房屋”。
“即使規定一個VIP號只能買一套房，只要開發商默許，買家借來10個身份證，照樣能買10套房。”
張承望對記者說，實現“炒號”的關鍵點，就在于中介與房地產商的配合。例如將VIP按號碼順序排隊購房，并且不限定VIP號的購房數量；又或者表面上采取電腦抽簽，背地里卻將房源以“契約”形式預訂給特殊的VIP號等。無論那一種形式，“炒號”沒有開發商的配合，都不可能實現。
“炒號關系到整個炒房鏈條。”
按照張承望的炒房理論：如果第一個買家就將房子用來居住，自然就沒有了炒房的機會。炒房要獲得最大的炒價空間，就必須先把實際消費拉至整個消費鏈條的末端。通過“VIP”號的特殊運用，就可以將住房消費先隔離出去。
“只要拿不到第一手貨源，居住型的消費者，就必須在二手樓市為炒房者的全部成本與利潤‘買單’。”張承望說。
中介“坐莊”
“當前，深圳相當一部分一手房源，集中在中介公司的手里。”
張承望說，與散戶炒家相比，有資金實力的中介公司，往往會通過與開發商合作，整棟、整片地“吃進”樓房。
在深圳，一些在銷售處被告知“售罄”的樓盤，只要你步行至附近的中介公司，往往就會獲知這樣的信息：這個樓盤還有很多好房子，你只需在開盤均價的基礎上，再加幾千元/平方米，同時交納幾萬元的“茶水費”(行話)，就可以簽訂購房合同。但是，公司規定的中介費，還要照常收取。
位居深圳最繁華地段的華強廣場，目前尚未完工，但中介公司“壟斷房源”的猜疑，卻一直在深圳的網絡社區流傳。根據深圳市房地產信息網的記錄，華強廣場在2006年10月24日獲得預售許可，預售許可證號為：深房許字(2006)福田018號。
據華強廣場工地工作人員稱：“該廣場在去年年底已經開盤，并且在一天之內就全部售罄。”但有市民在網上透露：該樓盤一直沒有開盤，華強廣場的512套單位，是在“神不知鬼不覺”中，流入中介公司手里。
該市民稱，目前中介公司給華強廣場的報價是22000元／平方米，與此同時，購房者還需要加付2000元／平方米的“茶水費”，中介費另收。
“這樣的現象在深圳絕對不止一例。”
張承望透露，中介公司控制某一樓盤房源的手段，主要有兩種：
其一，直接與房地產商合作。房地產商將樓盤全部交給中介銷售，每賣出去一套，中介會從中收取一定比例的提成。由于銷售權全部轉給了中介公司，市民要買房，就必須接受中介公司提出的“VIP”轉號費或者“茶水費”。
“對房地產商而言，將銷售權轉包給中介公司，可以節省大量的人力成本。與此同時，中介公司為獲得銷售權，往往會作出承諾，將樓盤均價提升百分之幾，同時保證可以銷售百分之幾，如果無法實現目標，將減收、免收代理費等，對房地產商吸引力大。”
張承望說，當前深圳除了中海、招商等個別實力雄厚的房地產商是自主銷售外，大部分房地產商都是中介代理銷售。
實質上，由于深圳房地產商普遍選擇中介代理銷售，中介公司控制樓市買賣在某種程度上已經成為現實。在一些房地產項目的銷售處，其銷售代表就是中介公司派出的工作人員。
其二，以中介公司名義，獲得房地產商的“VIP”號，利用自身資金或依托私募基金，整片、整棟地“吃進”樓盤。
張承望說，與散戶炒家相比，中介公司的“批發”式購房，更加容易讓房地產商拿出排位靠前的“VIP”號。
“開發商遲遲不出貨，市場在‘第一次捂盤’中，房屋供應已經相當緊張。” 宋丁說，利用“VIP”特權，中介公司又可以大批“吃進”房源，然后在市場上繼續拖延數月，進行“第二次捂盤”。最后，樓房價繼續翻倍，中介公司拋出獲利。
張承望稱，在部分中介公司的“坐莊”下，一手房的真實購買成本，除了合同價格，還要加上“炒號費”、“茶水費”等。因此，不少新盤在進入二手市場后，往往會出現20%~30%的暴漲。張承望說，“中介作為最大的莊家，成功把價格抬高20%~30%后，就必須馬上把貨拋出去。”
張承望透露，這時候中介公司會利用其營業網絡，不斷向市場灌輸“政府即將強征個稅”、“銀行首付將提至四成”等“小道”消息，暗示市民買房要趕快出手，否則以后成本會更高，制造樓市緊張氣氛。
“當前，高房價已經成為全國性的問題。但是，許多地方政府的調控措政策卻并不明朗。有時侯，有些政策是‘只見刮風不見下雨’。即使地方政府有一些政策構思，但他們也不馬上出來說明白。”宋丁說，這樣的政策局面，恰恰為一些不道德的中介公司散布“小道”消息，制造市場緊張氣氛提供了機會。畢竟，在市民眼中，自身政策知識有限，而中介公司則要專業得多。
|
