《物權法》實施后，小區樓下商鋪何去何從。記者 林萌 攝
“我家樓下住戶把房子弄成了飯店，油煙噪音整得我苦不堪言，可是我拿人家沒辦法。”不少小區業主對小區內部分業主將住宅“住改商”很厭煩，但是卻不知道該怎么辦。
“住改商”惹出的是非
日前，黃女士在海口某小區租了三套住房，并將之全部改成家庭旅館對外經營。然而，令她始料未及的是，自己此舉遭到了物業管理公司的阻止，保安甚至不讓她的面包車進入小區，因為車體上貼著醒目的旅館營業廣告和聯系電話。
該小區物業管理公司有關負責人表示，黃女士將租下的住房改成旅館，此舉并沒有征求物管公司和小區其他業主的同意，而由此導致的外來人員增加，也對小區管理和業主正常生活造成了不利影響。
與黃女士的遭遇截然相反，因為一樓業主將住房租給他人開起了餐館，飽受油煙和噪音之苦的海口南沙路某小區陳先生等業主，近日聯合起來走上了維權之路。他們認為，一樓業主不應擅自將本來是住房的房產租給他人經營餐飲，政府有關部門應加以阻止，還小區以安寧。
隨著城市的不斷發展和日益繁華，一些住宅業主(尤其是臨街、一樓住戶)看到了自己特殊區位房產所帶來的商機，受利益驅使，他們擅自將住宅改成了餐館、商鋪等營業用房，小區居民樓內開辦公司、設置診所、美容院以及餐飲、娛樂場所的現象也屢見不鮮。而這些住改商的房產也給周邊其他住戶帶來了油煙、噪音等干擾和環境污染。
現實生活中，這些事例越來越常見，很多群眾詢問：住宅究竟能不能改做商業用途?受不良影響的住戶又如何通過正當途徑維護自己的合法權益?這是與黃女士、陳先生有著類似遭遇的市民們所共同關心的話題，而即將實施的《物權法》對此有了明確的規定。
住宅不能擅自改商用
海口市房管局有關負責人明確表示：“住宅擅自改商用是絕不允許的。”據該負責人介紹，即將實施的《物權法》對此有了進一步的明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。該局物管科科長、省物業管理協會秘書長邢祚福介紹說，要改變住宅的用途，必須經政府規劃部門的審批，否則就是違規行為。
據了解，以往處理這類問題常常讓政府物管部門工作人員感到很是棘手。邢祚福表示，由于受利益驅使，常發生業主為了小利而我行我素，擅自將住宅改為商鋪甚至餐館，從而直接影響到周邊住戶的日常生活和作息，并造成油煙、噪音等環境污染。接到住戶投訴后，有關的物業管理公司也往往不能有效勸阻，由此引發的鄰里矛盾也就經常發生。《物權法》的頒布和實施，將讓政府有關部門在處理這一問題時，有了確切的法律依據。
有關部門應嚴把關卡
邢祚福說，業主擅自將住宅改為經營性用房時，物業管理公司如果無法勸阻，政府物管部門將下文限令其自行停止違規行為、并恢復原狀。如果仍然不聽勸阻，將聯合城管、工商等部門進行處罰和取締。他介紹說，政府物管部門處理這類投訴雖然很是費時費力，但經過努力一般都能得到妥善處理。
但是，對于原本就規劃為商住兩用的房產，由于其定義模糊，處理起來就難以找到相關的法律規定，“商住兩用”中的“商用”也就難以界定。他建議說，規劃部門對此應做出更確切和詳細的闡述。同時，工商部門在頒發營業執照時，也應仔細核準、加強把關，對違規將住宅改為經營性用房的，依法不批準其開業;對已經取得營業執照的，在到期年檢時應不予繼續發證。
權益受侵害可起訴
海南大興天泰律師事務所律師任愛民表示，目前，一些住宅小區的業主經常會將自己所有的房屋出租給商販或商業經營者們，有些業主干脆就自己干起了商業經營的行當，在小區住宅樓經常可以看到 “茶館”、“餐館”、“美容美體中心”、“棋牌室”等各種形式的招牌。但這些“住改商”的行為在便利小區人們生活的同時，也給小區居民帶來了一定的風險和負面影響。比如，使得小區人員的構成復雜化，常常因噪音等引起與臨近住房之間的糾紛，還有的將住宅當成辦公場所，嚴重影響了小區的正常管理和區內居民的生活。
針對此類糾紛，以前只能適用《民法通則》的一些比較模糊的規定解決。2007年10月1日起正式實施的 《物權法》第七十七條對此有了明確的規定，從而在法律上確立了將住宅用房改為娛樂、餐飲等商業用房和經營性用房的強制性程序規則和實體規則，以便最大化的保護業主們的利益。由于絕大部分業主并不希望與公司、商鋪、甚或餐館作為鄰居，也就是說，《物權法》實施后，居民住宅一般情況下將不再允許作為經營場所使用。
任愛民建議說，對他人擅自將住宅改為商用導致自己合法權益受到侵害的行為，可以先向物業管理公司、政府物管、城管、環保等部門投訴，如果對方仍未停止侵害，可以按《物權法》的有關規定，依法向人民法院提起訴訟。
法律鏈接
《物權法》第七十七條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第八十三條規定：業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。(葉健升)
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