2007年7月12日，北京晨報報道，“個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)借‘農(nóng)民上樓’之名大搞房產(chǎn)開發(fā)牟利！”昨天，北京市規(guī)委負責人向市人大代表匯報違法建設查處情況時怒斥個別基層政府“掛羊頭賣狗肉”的行徑。繼房山青龍湖別墅被查之后，規(guī)劃部門又在通州發(fā)現(xiàn)百萬平方米“小產(chǎn)權房”。（資料圖） 中新社發(fā) 吳芒子 攝
小產(chǎn)權房的合法化關系到中國現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略問題，也就是說中國是繼續(xù)過去的城鄉(xiāng)分治、二元結(jié)構(gòu)，還是應該走城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)互動、城鄉(xiāng)均衡的發(fā)展道路？小產(chǎn)權房問題看起來很小，其實是一個重大的問題：中國是繼續(xù)過去的征地制度，集體土地由政府征用，土地由政府壟斷供應，大部分利益由政府獲得，同時產(chǎn)生嚴重的土地腐敗問題，還是應當改革土地制度，允許集體土地的流轉(zhuǎn)、自主的使用和建設？我認為中國的確需要如胡錦濤最近在黨校所說的“堅定不移地解放思想”。
其實，發(fā)達國家在這方面已經(jīng)有很多成功的做法，他們有很多城市居民住在了鄉(xiāng)村。如今的城市化并不能夠僅僅理解為農(nóng)村人口到城市生活和擇業(yè)，還應當包括很多的城市居民到農(nóng)村居住，甚至創(chuàng)業(yè)、投資，這是城鄉(xiāng)人口互動交流的雙向的過程。
任志強有很多匪夷所思的觀點，如他說要全部炸掉小產(chǎn)權房，他說小產(chǎn)權房的交易違法，違法就應當全部炸掉。他舉了一個例子，說有了交通信號燈，公民能夠闖紅燈嗎，不能夠闖！這話聽起來有道理，卻存在兩個方面的混淆是非：第一個方面，小產(chǎn)權房目前在中國只是處于法律灰色地帶、模糊地帶，并沒有法律明確規(guī)定不允許建，不允許交易，所以不能說小產(chǎn)權房完全違法，只不過是目前沒有一個明確的法律地位；第二個方面，交通信號燈屬于文明世界共同遵守的規(guī)則，和小產(chǎn)權房不一樣。目前中國實行的二元戶籍制度、二元土地制度本身就是違反現(xiàn)代文明規(guī)則的制度，當然應當突破。即使存在某些法規(guī)，說小產(chǎn)權房違法，那違反的也是一種惡法。中國的改革本身就是一個不斷地突破惡法、舊法的過程。所以，我主張打破二元結(jié)構(gòu)，改革二元戶籍制度、二元土地制度，使我們的法律、制度順應城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)均衡發(fā)展的世界潮流。
任志強還說，小產(chǎn)權房如果合法化了會損害農(nóng)民的利益，會占用耕地、占用農(nóng)民的宅基地，最后農(nóng)民沒有了宅基地，會流浪。我覺得這是非常可笑的奇談怪論，為什么呢？只要做好小產(chǎn)權房的規(guī)劃、審批，未來規(guī)定小產(chǎn)權房只能建在開荒地上、廢棄地上，不能占用耕地即可。其實，在有些地方即使占用了耕地也無所謂，因為耕地有個分片分區(qū)保護、總量均衡的問題。比如說中國為了保證18億畝耕地的最低線，就必須規(guī)定每個地方的耕地都不能夠動用？并非如此，在有些農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率比較高的農(nóng)業(yè)重點保護區(qū)，如湖南湖北江西等地，耕地絕對不能夠動，但對于浙江等工業(yè)發(fā)達的地區(qū)，耕地就應當允許他們適當?shù)厥褂谩Ｄ敲锤戕r(nóng)業(yè)的地區(qū)貧窮怎么辦？就要靠中央的財政轉(zhuǎn)移支付來保證搞農(nóng)業(yè)的地方、保護耕地的地方不會貧窮，就像發(fā)達國家的中央對地方的財政轉(zhuǎn)移支付占到地方財政收入差不多一半，有些州主要搞農(nóng)業(yè)，有些州主要搞生態(tài)旅游、環(huán)境保護，這些州會得到財政補貼，不會貧窮。而目前的中國，鼓勵各省、各市、各縣、各鄉(xiāng)千軍萬馬都搞工業(yè)，大好河山到處都遭受嚴重的污染，癌癥發(fā)病率是過去的三倍，哪個地方不搞工業(yè)就貧窮，就沒有財政收入，這樣的政策是很不符合現(xiàn)代國家均衡發(fā)展、和諧發(fā)展的要求的。
我認為，小產(chǎn)權房合法化能夠達到三贏的目的：
第一，農(nóng)民能夠贏。通過集體土地上的建設，吸引城里人來居住、投資，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)都能夠帶動起來，醫(yī)院、幼兒園、小學都能夠建設起來，最終能夠推動農(nóng)村的城鎮(zhèn)化，農(nóng)民也能夠致富。當然，如何健全農(nóng)村民主理財制度，避免由集體土地的使用所帶來的腐敗，還有賴進一步的改革和村民自治制度的完善。不過，由土地分散使用所產(chǎn)生的腐敗與征地和土地的集中壟斷的供給所產(chǎn)生的腐敗相比，也是小巫見大巫的。
小產(chǎn)權房合法化還有利于新農(nóng)村建設。目前，中國的新農(nóng)村建設可以說是無源之水。沒有資金來源，農(nóng)民也很難成為新農(nóng)村建設的主體；如果能夠讓更多的城市居民到農(nóng)村居住，有的人可能會到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，因為在農(nóng)村居住，離城市很遠，上班很遠，有些人就會選擇在農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，這樣最終能夠給新農(nóng)村建設注入新的活力。
第二，城市居民也能夠贏。大量的人到農(nóng)村居住、創(chuàng)業(yè)，城市的擁擠能夠緩解下來，房價也能夠降下來。即使未來集體土地也要交一定的集體土地出讓金，出讓金的大部分歸村民所有，小部分交給政府，但集體土地出讓金占房價的比例不能太高，最多占10%，不能像國有土地占30-40%。所以，小產(chǎn)權房合法化不會像任志強所說的起不到降低城市房價的作用。
為什么發(fā)達國家的房價與居民的年收入之比是五、六倍，聯(lián)合國和世界銀行的標準是三倍、五倍，而中國的房價與居民年收入之比是十五至二十倍？中國的房價的確太高，其中主要的原因就是：中國的城市化是單向的，大量的人口擁擠在城市，購買城市的住房，房價當然越抬越高；如果中國有更多的人到農(nóng)村居住，房價自然會下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。當然，這不是一夜之間能實現(xiàn)的，可能要經(jīng)過很長的時間。
第三，政府也能夠贏。小產(chǎn)權房合法化，政府可以獲得集體土地出讓金的一部分。如果政府一點收入都沒有，一點好處都沒有，那么他當然要去禁止；不但如此，而且如果允許集體土地的自主使用、建設，就等于剝奪了地方政府征地的巨大收益，那官員能夠容忍嗎？所以，以后要征收一定的集體土地出讓金，其中的一部分交給政府作為規(guī)劃、管理、頒證的費用，這樣政府就有了積極性。而且，小產(chǎn)權房合法化了之后，未來政府的物業(yè)稅、不動產(chǎn)稅、某些建設稅費的收入渠道將更加廣闊，長遠的利益將是巨大的。(胡星斗 本文系作者在2007年7月15日博客中國舉辦的小產(chǎn)權房研討會上的發(fā)言)
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