上海市房地局日前組織專家學(xué)者召開的“土地日”專題研討會上傳出消息，下半年，將抓緊對經(jīng)營性存量用地情況的調(diào)查摸底，進(jìn)一步完善項目審核和評估機(jī)制，將增量土地供給和存量用地水平掛鉤，形成“控增逼存”的用地引逼機(jī)制。
然而，這將是一個異常艱巨的任務(wù)。據(jù)2006年底由上海市房地局、統(tǒng)計局共同編發(fā)的最新一期＜上海市房地產(chǎn)市場＞顯示，從1988-2005年，全市出讓土地使用權(quán)面積共43666.37公頃，可建面積42131.96萬平方米，而1986-2005年，全市商品房建設(shè)新開工面積和竣工面積分別僅25698.58萬平方米、22037.45萬平方米。在土地和商品房兩套數(shù)據(jù)近2億平方米差異的背后，則是存量土地的巨大陰影。
“如果市區(qū)的存量土地能夠形成有效供應(yīng)，上海樓市的供求關(guān)系和地價、房價將完全是另外一番景象。”7月3日，上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華表示了對存量土地的擔(dān)憂。不過，6月25日第十七個全國“土地日”，將成為上海加速處理存量土地的新起點。
巨大存量及新增隱患
“上海市每年都會對本市的土地開發(fā)使用情況進(jìn)行調(diào)查，其中，各區(qū)存量土地數(shù)據(jù)匯總是最重要項目之一，這些數(shù)據(jù)最終都會上報市政府。但至今，官方尚未正式對全社會公布過詳細(xì)的存量土地數(shù)據(jù)。”
上海市房地局一位內(nèi)部人士在談到近期上海的搶地風(fēng)潮時向記者透露，“主要是因為這些數(shù)據(jù)實在是龐大驚人，公布可能對市場產(chǎn)生沖擊，所以一直低調(diào)行事。”
值得注意的是，近年來土地使用權(quán)面積出讓基本呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，而對應(yīng)的物業(yè)竣工面積卻并未以接近的速度增長。
以住宅類為例，1996-2005年十年間，全市出讓的住宅土地使用權(quán)可建面積分別為(單位：萬平方米)858.29、1308.19、1193.88、919.10、1352.82、1693.63、2524.64、3149.21、2888.28、3106.01,而同一時期的住宅竣工面積分別為(單位：萬平方米)1872.65、2179.68、1963.51、1731.55、1724.02、1743.90、1880.50、2280.79、3270.43、2819.35。
住宅竣工面積的增速顯然沒有跟上住宅土地使用權(quán)出讓可建面積的增速。
“兩者增速的差額對應(yīng)的那部分土地，往往就成為存量土地的最大來源。”上述房地局人士透露，“換言之，2004年之后出讓的土地絕大多數(shù)尚未形成樓市供應(yīng)，存在轉(zhuǎn)為新存量土地的風(fēng)險，而這些情況，目前的統(tǒng)計尚無法顯示。”
以控宅地新增逼非宅地存量？
為了盡量降低新增供應(yīng)的土地變?yōu)榇媪客恋氐娘L(fēng)險，從今年下半年開始，“控新增逼存量”將成為政府主管部門的土地供應(yīng)核心。
對全市現(xiàn)有存量土地的形成情況，市房地局是這樣表述的：上海目前已批準(zhǔn)供地但尚未開發(fā)的主要有四類情況。第一類是取得土地后正常報建階段的項目，第二類是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃的項目，第三類是原毛地出讓的土地動遷遇阻，第四類是閑置的土地。
“存量盤活必須根據(jù)地塊未開發(fā)的具體原因具體分析，采取分類處理的方式。前三類情況，政府部門將通過加快協(xié)調(diào)加強(qiáng)服務(wù)等督促開發(fā)，對于符合閑置土地認(rèn)定條件的，予以收儲，重新供地。”
近日，市房地局披露，將在抓緊對經(jīng)營性存量用地情況的調(diào)查摸底基礎(chǔ)上，分地區(qū)、分類采取新增用地計劃與存量消化掛鉤等措施，對存量土地較多的區(qū)縣，適當(dāng)減少年度計劃總量，進(jìn)一步促進(jìn)存量土地開發(fā)入市。
其實，控新增更確切講則是控制宅地的新供應(yīng)量。從去年開始，上海市就逐漸減少住宅用地的供應(yīng)，相應(yīng)的，非住宅尤其是工業(yè)用地的供應(yīng)比例則在逐步增加。
這一點在6月底同時公布的今年第四、第五號土地出讓公告中尤為突出。四號公告掛出黃浦、浦東新區(qū)等6個地區(qū)的13幅國有土地，計25.679公頃，其中除浦東以及奉賢的兩個小型住宅用地之外，其余多為商業(yè)、辦公用地；五號公告則全是工業(yè)用地，推出閔行、松江區(qū)兩個地區(qū)共計7幅，出讓面積為14.5633公頃。
但是，存量土地恰恰集中在以工業(yè)用地為主的非宅地部分，而非目前土地供應(yīng)中有意控制新增量的宅地部分。
1988-2005年，上海市土地使用權(quán)出讓可建面積中，住宅類為20196.79萬平方米，廠房類14476.86萬平方米；1986-2005年，在22037.45萬平方米的商品房開發(fā)總竣工面積中，住宅占了大部分為18843.27萬平方米。
換言之，近20年間，土地使用權(quán)出讓可建面積與商品房新開工面積或竣工面積之間近2億平方米的巨大差距，更多是來自非住宅部分，尤以工業(yè)為主。
實際的供應(yīng)偏重與各類土地的存量情況并未完全契合。
然而，近半年上海房價從去年的穩(wěn)中有降轉(zhuǎn)為穩(wěn)中有升，宅地緊缺產(chǎn)品供不應(yīng)求成為開發(fā)商漲價的一大說辭。
對此，印堃華指出，要穩(wěn)定房價，關(guān)鍵要有針對性地增加土地的有效供給。“開發(fā)區(qū)的土地2/3存在浪費現(xiàn)象，首先要嚴(yán)控的應(yīng)該是這類土地的新增供應(yīng)。”
存量土地聚集郊區(qū)
“對市中心的存量土地而言，拆遷是其開發(fā)盤活過程中的最大障礙。”上述房地局人士告訴記者，據(jù)不完全統(tǒng)計，市中心目前至少還有約200個項目沒有完成動拆遷。
“這些項目一般地處市中心優(yōu)質(zhì)地段，很多是體量較大的住宅或商業(yè)項目，即使以每個5萬平方米計，光這一塊就有1000萬平方米的存量土地了。”
據(jù)了解，靜安寺附近的協(xié)和城項目，今年春節(jié)前后曾一度收到房地部門閑置定性的“最后通牒”，日前開發(fā)商方面發(fā)言人士透露，由于涉及到規(guī)劃更改及動遷，開工可能要再延遲至今年第三季度；而位于成都北路的“東八塊”約40公頃的土地，因動遷等多種原因，很可能最終不了了之，大部分土地變身公共綠地。
此外，就體量而言，郊區(qū)成為存量土地的重災(zāi)區(qū)。
“像寶山、松江等區(qū)，每年批準(zhǔn)出讓的土地可達(dá)1000公頃。從2003年至今，僅通過招投標(biāo)形式出讓的共約1000幅土地，大多集中在郊區(qū)，目前已經(jīng)開發(fā)的屈指可數(shù)。”這位房地局人士表示無奈，加上協(xié)議出讓的土地，其具體情況，或許只有當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)長知道，區(qū)、市房地局已經(jīng)很難統(tǒng)計，處置更是難上加難。（田新杰）
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