| 地產(chǎn)商的巨額財(cái)富從何而來? 2007地產(chǎn)財(cái)富路徑直擊 |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2007 年 12 月 30 日 |
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中國的房地產(chǎn)商可能是世界上抗打擊能力最強(qiáng)的一群人了。
政府一年比一年嚴(yán)厲的調(diào)控，沒有讓他們心灰意冷，民間一波又一波的道德聲討，也沒能把他們的“囂張氣焰”壓下去。一不留神，還讓“地產(chǎn)富豪第二代”、一位二十來歲的海歸女青年以數(shù)百億身價(jià)坐上了2007年財(cái)富榜頭把交椅，享受萬眾矚目的榮耀，真令人瞠目結(jié)舌。
這個(gè)多少帶一點(diǎn)娛樂意味的商業(yè)事件，正好折射出房地產(chǎn)財(cái)富在當(dāng)今現(xiàn)實(shí)中的尷尬：數(shù)額之巨大、膨脹速度之快超出一般人想象，又因疑似來路未明而有些底氣不足，由此反襯出政府和民間的調(diào)控與聲討，似乎并非神經(jīng)過敏。
就是在這樣一種復(fù)雜而矛盾的語境中，中國房地產(chǎn)的財(cái)富步伐走過了2007年，也走過了它的第20個(gè)年頭。
1.誰給地產(chǎn)商發(fā)獎(jiǎng)金？
地產(chǎn)商的巨額財(cái)富從何而來？
一個(gè)很簡(jiǎn)單而直接的判斷就是：各地樓價(jià)普遍的快速上漲，讓地產(chǎn)商從樓盤銷售中獲得巨大利潤(rùn)回報(bào)，地產(chǎn)財(cái)富由此暴漲。這個(gè)說法有道理，但好像并不全對(duì)。
以公認(rèn)的國內(nèi)房企老大萬科(000002)為例：截至2007年11月止，該集團(tuán)全國20多個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目總銷售額約460億元，比去年的212億元翻了一番多。而同期萬科資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)更加驚人：2006年底萬科市值約800億元，而今年11月初萬科A股價(jià)最高超過40元，市值達(dá)2800億元，目前股價(jià)雖隨大市震蕩回落至28元左右，市值仍接近2000億元。資本市場(chǎng)的增值比銷售總額增長(zhǎng)高出一大截。
廣東碧桂園(2007.HK)“年輕女首富”橫空出世的傳奇，更是資本市場(chǎng)一手制造的。2007年4月20日香港上市半年內(nèi)，碧桂園最高市值一度飆升至2200億港元(近期受低價(jià)圈地調(diào)查等負(fù)面消息及地產(chǎn)股整體回落影響，最新市值在1500億港元左右)，也讓掌控公司過半數(shù)股權(quán)的創(chuàng)始人楊國強(qiáng)之女，一夜之間爆得大名。
2007年像碧桂園一樣借香港上市鯉躍龍門、脫胎換骨的內(nèi)地房企不下10家，IPO融資額從數(shù)十到上百億港元不等，規(guī)模為歷年來最大，知名度較高者包括SOHO中國(0410.HK)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)、奧園集團(tuán)(3883.HK)等。12月中旬，一家名不見經(jīng)傳的河南房企鑫苑置業(yè)還跑到紐約證券交易所掛牌上市，融資3億美元，成為首家登陸美國股市的國內(nèi)地產(chǎn)商。
在這一波境外上市潮背后，有眾多國際投行基金在推波助瀾，它們或作為戰(zhàn)略投資者先期購入中國房企股權(quán)，或上市時(shí)以機(jī)構(gòu)認(rèn)購方式吃下大部分配售股份，然后通過其影響力和市場(chǎng)操作，推高目標(biāo)公司股價(jià)，吸引中小投資者，伺機(jī)套現(xiàn)。
實(shí)際上，這是國際資本為中國房地產(chǎn)資產(chǎn)重新定價(jià)的一個(gè)典型過程，用行內(nèi)人的形象比喻就是：國際投資者給中國成功的地產(chǎn)商們發(fā)獎(jiǎng)金了，因?yàn)樗麄兛春弥袊磥淼慕?jīng)濟(jì)發(fā)展前景，同樣看好中國未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)空間。
爭(zhēng)著給房企發(fā)獎(jiǎng)金的，還有過去一年格外紅火的國內(nèi)資本市場(chǎng)。在房企上市申請(qǐng)“解凍”后，國資背景的保利地產(chǎn)(600048)率先破冰，同為大型國企的北京北辰實(shí)業(yè)(0588.HK，601588)則從港股順利“回A”，富力地產(chǎn)等也爭(zhēng)相宣布啟動(dòng)“回A”計(jì)劃。至于萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383)等老牌A股房企，更在一輪股市上漲潮中爭(zhēng)相增發(fā)融資，收獲甚豐。
簡(jiǎn)而言之，中國地產(chǎn)商激增的財(cái)富不僅僅來自蓋好房子賣掉，更多來自國際國內(nèi)資本的熱情追逐，而中小散戶股民的無私奉獻(xiàn)也功不可沒。
2.資本嫁接土地政府參與分紅
資本市場(chǎng)當(dāng)然不是吃素的，投資者買你的股票把錢給你了，就要看到業(yè)績(jī)和股價(jià)上升以獲得期望中的回報(bào)。于是，過去一年里我們看到了比以往任何時(shí)候都更多的圈地故事和“地王”出世，而背后幾乎總是活躍著上市地產(chǎn)公司的身影。
第一個(gè)出場(chǎng)的是“復(fù)星系”老板郭廣昌。年初時(shí)他親臨現(xiàn)場(chǎng)督戰(zhàn)，以35億元拿下了武漢新地王。郭是有名的資本運(yùn)作高手，控制著數(shù)家上市公司，包括主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的香港上市公司復(fù)地(2337.HK)，下半年還實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)業(yè)務(wù)整體赴港上市(復(fù)星國際，0656.HK.)，地王不過是他與資本市場(chǎng)交易的籌碼之一。
接下來的故事更加精彩紛呈：蘇寧環(huán)球(000718，蘇寧電器的兄弟公司)46億元拿下上海商業(yè)地王，香港信和置業(yè)(0083.HK)先后在成都、重慶出手，各拿下一個(gè)40余億元的地王，香港九龍倉集團(tuán)(0004.HK)和瑞安地產(chǎn)以72億元和75億元分別奪得成都、廣東佛山兩處商業(yè)地王。“地王”大戲的最高潮，出現(xiàn)在以往不太引人注意的中南重鎮(zhèn)長(zhǎng)沙，北辰實(shí)業(yè)牽頭的聯(lián)合體創(chuàng)造了92億元的全國地王新紀(jì)錄！
“資本嫁接土地”爆發(fā)出來的巨大能量，樹立了如此之多的地王標(biāo)桿，讓國內(nèi)土地市場(chǎng)高燒持續(xù)不退，與此相伴的是各地樓價(jià)輪番上漲，“究竟是地價(jià)推高樓價(jià)，還是樓價(jià)拉高地價(jià)？”的爭(zhēng)論聲四起。
股市新貴碧桂園則從另一個(gè)方向演繹著這個(gè)故事，走上“全國最大地主”之路。它的策略就是“農(nóng)村包圍城市”，以低廉地價(jià)購入二三線城市郊區(qū)大幅地塊，粗略統(tǒng)計(jì)其上市大半年內(nèi)全國土地儲(chǔ)備達(dá)到驚人的5400萬平方米(可建筑面積)。不過跟“天價(jià)地王”引起不少議論一樣，碧桂園低價(jià)圈地的種種手法也招致多方質(zhì)疑，陷入了始料未及的輿論旋渦，弄得焦頭爛額。
與此同時(shí)，更多國資背景的大型房企，不動(dòng)聲色地以“一級(jí)開發(fā)”的名義到處圈地，動(dòng)輒十?dāng)?shù)平方公里計(jì)，據(jù)說上海某控股數(shù)家境內(nèi)外上市公司的國企集團(tuán)儲(chǔ)地(包括一級(jí)開發(fā))總面積多達(dá)500平方公里！
不管是民企高調(diào)出手，還是國企悶頭圈地，地方政府扮演的角色都耐人尋味。在現(xiàn)行土地管理體制下，作為經(jīng)營(yíng)性用地唯一出口，政府獲得土地出讓的大部分收益，而“土地財(cái)政”對(duì)支持地方政府進(jìn)行大規(guī)模基建投資，提高對(duì)外來投資吸引力的關(guān)鍵作用毋庸置疑。外界普遍認(rèn)為，由于利益驅(qū)動(dòng)明顯，地產(chǎn)商得到地方政府支持，甚至雙方“共謀”炒作樓價(jià)、地價(jià)，推動(dòng)這一輪“資本嫁接土地”的熱潮，并由此產(chǎn)生種種“暗箱作業(yè)”現(xiàn)象。
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| 來源： 中國經(jīng)營(yíng)報(bào) |
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