近日，國家發(fā)改委在“2007年1-10月房地產(chǎn)市場運行情況”分析中認為，今年前10月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出二三線城市房價漲幅加快的趨勢，在市場需求旺盛的情況下，市場供需矛盾開始突出。
發(fā)改委分析認為，今年前10月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出二三線城市房價漲幅加快的趨勢。（資料圖片）
炒房蔓延二三線城市
當北京、上海、深圳等一線城市房價高企，珠三角“盤整”之態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)之時，以長沙、重慶為代表的一批二三線城市，正在受到炒家的青睞。
近來，一線城市的炒家紛紛離場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。據(jù)長沙媒體報道，聯(lián)合深圳媒體舉辦的深圳置業(yè)團長沙行活動共吸引了50余名深圳人抵達長沙，3天內(nèi)簽約20多套，現(xiàn)場簽約金額多達1800萬元，意向簽約金額3000萬元。而據(jù)深圳一家地產(chǎn)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，大約有將近100億元的炒房資金涌向二三線城市。
某溫州企業(yè)商會負責人表示，像北京、上海這樣的一線城市的好機會已經(jīng)過去了，而一些二三線城市卻正充滿著新的商機，炒房的熱錢正在轉(zhuǎn)向這里。在他看來，先是銀行加息，隨后將二套房首付提高，而物業(yè)稅有望明年開征，政策的密集出臺已經(jīng)延緩了一線城市房價上漲的勢頭，但二三線城市的房價正在以驚人的速度飆升。
業(yè)內(nèi)人士表示，拋售一線城市房產(chǎn)的現(xiàn)象已初露端倪，一些溫州炒房人將眼光迅速投向了二三線城市，而他們在一線城市拋盤的資金，正在大量投向了這里。
今年下半年以來，隨著中央及地方政府連出調(diào)控重拳，銀行方面陸續(xù)收緊房貸審批，傳聞物業(yè)稅又即將正式開征，市場信心動搖，深圳、上海等主要城市的住宅投資熱“拐點”隱現(xiàn)，各路炒房客已紛紛從住宅市場抽身，轉(zhuǎn)向商鋪投資。
據(jù)稱，在成都繁華春熙路一帶的眾多商鋪幾經(jīng)易手，如今已經(jīng)被溫州商人和一些采礦老板占據(jù)半壁江山，他們又集體委托了一家來自香港的管理公司，專門負責收租和“炒鋪”。日前，一個溫州投資團已瞄準了重慶最繁華的解放碑商圈一帶的臨街商鋪，只要是單個鋪位200平方米以下者均為他們鎖定的投資對象。此前，這隊人馬從溫州出發(fā)，先北上南京，再沿長江西進武漢、長沙，重慶則是最新一站。一路浩浩蕩蕩，大有風卷殘云之勢。
以擅長做小生意聞名的溫州人，鐘情商鋪炒賣不難理解，因為住宅會折舊，而商鋪只要所在地段人氣興旺，時間越長就越值錢。
二三線城市緣何受青睞
分析人士指出，上海等熱點城市房地產(chǎn)投資收益率在7%-8%左右，遠遠高于世界的平均水平4%-5%；而二三線城市的房地產(chǎn)收益率更高于上海等熱點城市，以及龐大的市場份額，促使投資者加速轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。
近年來，國內(nèi)住宅土地拍賣成交價前三位都出現(xiàn)在中西部省會城市，說明國內(nèi)房地產(chǎn)更為看好內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)市場。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優(yōu)勢外，相比一線城市低廉得多的地價與更高的利潤，更是各路發(fā)展商趨之若鶩的主因。而炒家往往跟著房地產(chǎn)開發(fā)商走，已經(jīng)成為一種共識。
廣州合富輝煌集團副總經(jīng)理黎振偉認為，二三線城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，計劃性大于市場化，房地產(chǎn)起步晚，缺乏品牌龍頭企業(yè)，市場以內(nèi)需為主，易飽和，房價先是快速升高，然后趨于穩(wěn)定，難以大起大落，故而“樓市新政”不會對這些城市產(chǎn)生太大影響。相對投資過熱的一線城市，二三線城市的巨大投資價值開始顯現(xiàn)。
分析人士指出，從長期來看，二三線城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資。例如武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，樓價仍有不少上升空間，投資風險較低，對外來投資商會有更多吸引力。在調(diào)控政策風聲趨緊之時，無論是為了規(guī)避風險，還是挖掘潛在的商機，投資者移師二三線中心城市都是合理的選擇。
事實上，內(nèi)地房地產(chǎn)投資肯定要向二三線城市轉(zhuǎn)移，在一個市場的泡沫達到頂峰之后，無論是為了規(guī)避風險還是為了尋求更高的回報，投資肯定要轉(zhuǎn)向二三線城市。
此外，二三線城市的政府更愿意為房地產(chǎn)市場營造一個“寬松”的環(huán)境。自宏觀調(diào)控以來，一線城市可以說是備受打擊。相反，以自住消費為主的二三線城市不僅沒有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。二三線城市房地產(chǎn)市場基數(shù)低、增長快、容量大、發(fā)展可持續(xù)性強、競爭相對較弱、土地資源相對充足等這一系列優(yōu)勢，使得二三線城市相對于一線市場的飽和、高度競爭和政策的打壓更具優(yōu)勢。
二三線城市潛伏危機
雖然在某些人看來二三線城市如同擺在那里待瓜分的蛋糕，但實際上去二三線城市淘金遠沒有表面看上去那么簡單，競爭不激烈同時也意味著市場的不成熟以及更多的未知因素。事實上，二三線城市房地產(chǎn)投資的高位反彈，可能引發(fā)房地產(chǎn)供給規(guī)模過剩風險。
據(jù)稱，中西部地區(qū)房地產(chǎn)供給規(guī)模過剩風險和增長遠遠超過居民收入決定的真實需求。目前全國房地產(chǎn)價格和收入比是1∶28，中西部地區(qū)更低一些。另一方面，中西部地區(qū)房地產(chǎn)竣工規(guī)模共達2260萬平方米，占全國的38.8%，相當于同期本身商品住宅竣工面積的86.3%。中西部地區(qū)房地產(chǎn)供給過剩風險和空置住宅面積的增長，很容易轉(zhuǎn)化和升級為全國性問題。
在房價方面，幾乎所有的二三線城市的房價水平與當?shù)鼐用駥嶋H可支配收入之間，存在相當大的差距。中西部城市樓價雖相對較低，但是人均收入水平與東部沿海相比又差了一截。由于這些城市近年房價的年均漲幅普遍超過20％甚至更高，收入與房價之間的距離只會越來越大。
而大量的外來投資，讓樓市不斷升溫。除國內(nèi)知名發(fā)展商積極跨地域擴張外，以香港及東南亞財團為代表的境外地產(chǎn)資金向中西部的武漢、西安、重慶及成都等二三線城市大規(guī)模滲透。外來投資涌入改變了二三線城市房地產(chǎn)市場的格局，迅速拉升房價，也不可避免地透支著未來的購買力。
近日，國家發(fā)改委在分析報告中指出，今年前10月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了二三線城市房價漲幅加快的趨勢，在市場需求旺盛的情況下，市場供需矛盾開始突出。有關(guān)專家表示，上述問題或可歸結(jié)為樓市的隱性泡沫，但與上海等地高房價下的地產(chǎn)投資虛熱看上去不一樣，實際上同樣存在著值得警惕的危機。當大家都認為一些市場前景很好、回報豐厚而且非常安全的時候，風險其實已經(jīng)悄然出現(xiàn)。
當國內(nèi)一線城市的房價出現(xiàn)“滯漲”的苗頭時，一些二三線城市的地產(chǎn)商不失時機地推銷本地樓盤。（林華）
|
