面粉貴過面包，房價要年增15%
國泰君安的一份研究報告顯示，2007年增量土地競爭加劇，地價快速上漲并直逼區(qū)域房價。如8月9日廣州花都新華鎮(zhèn)中心區(qū)建設(shè)北路住宅地塊，樓板價4598元/平方米，周邊房價5000元/平方米左右；7月10日杭州文教區(qū)23號地塊樓板價1.57萬元/平方米，周邊房價1.5萬元/平方米；“全國地王”長沙新河三角洲地塊，樓板價約3500元/平方米，已達(dá)到了目前長沙商品房的均價，業(yè)內(nèi)預(yù)測其項目定價會在5000元/平方米以上。
在面粉已經(jīng)或接近面包價格的情況下，當(dāng)面粉在未來變成面包時，會賣什么價格？
6月份，在港上市的浙江房企綠城中國以12.6億元拍得上海新江灣城D1地塊，較起拍價5.16億元高出7.4億余元，樓板價達(dá)到1.25萬元/平方米。針對這個項目，上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢誠算了一筆賬：綠城拿下D1地塊的樓板價為1.25萬元/平方米，而目前新江灣城商品房銷售價格在1.4萬元/平方米左右。按照綠城的預(yù)計，項目4年后上市的售價近2萬元/平方米，可以保證收益。但按此計劃，4年中新江灣城板塊的房價需上漲66%，也就是年漲幅在14%-15%以上。至于長沙的全國地王，若要在3年內(nèi)獲得收益，也需要實現(xiàn)總漲幅57%，年漲幅15%左右?！叭绻@些區(qū)域是特殊上漲區(qū)域，可能達(dá)到這個漲幅。但如果這些高地價項目很普遍，未來3至4年的城市房價將是怎樣的景觀？”
官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是，2006年70個大中城市房屋銷售價格的全年漲幅僅5.5%，今年前8個月，國家統(tǒng)計局的房價漲幅數(shù)據(jù)月月刷出新高，到8月已經(jīng)達(dá)到同比8.2%的房價漲幅。顯然，如果上述指望房價年增長15%的“地王”再層出不窮，城市房價漲幅還將繼續(xù)刷出新高。
“地價-股價”對賭
“2005年到2006年，各地也是‘地王’頻出，但拿地的多是和黃、世茂、凱德這些外資地產(chǎn)大鱷，他們有資金實力，另外，憑借在海外的投資經(jīng)驗，能夠在2005年房價漲幅高企的現(xiàn)象下看到仍然潛在的升值空間?！狈治鋈耸恐赋?。
時光輾轉(zhuǎn)進(jìn)入2007年，中國A股市場直線拉升。這一宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象側(cè)面成就了房地產(chǎn)業(yè)的“反調(diào)控”繁榮，內(nèi)地房企憑借在股市上的豐厚融資大舉拿地，且形勢逐漸演變成越來越強烈的“地價-股價”對賭局面。
根據(jù)上海證券報與申銀萬國證券研究所共同推出的最新一期《股市月度資金報告》，截至8月，A股存量資金創(chuàng)13000億元，僅7、8兩月，流入資金逾3000億元，連續(xù)刷新資金紀(jì)錄。巨額資金不斷涌入資本市場，地產(chǎn)股又成為投資者最迷戀的權(quán)重股之一。據(jù)統(tǒng)計，從今年3月起至8月下旬，A股地產(chǎn)板塊指數(shù)已經(jīng)上漲近1.7倍。另據(jù)本報統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉力度最大的產(chǎn)業(yè)，56家基金公司的323只基金在地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達(dá)到136%。
投資者看好地產(chǎn)股的重要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的資源稀缺性，即土地資源儲備在房地產(chǎn)業(yè)盈利預(yù)期的特殊地位。哪個企業(yè)地多，哪個企業(yè)的股票就受追捧。在此情況下，地產(chǎn)股可借機增發(fā)或發(fā)債，以圈得更多資金。這就是今天的“地價-股價”聯(lián)動格局。
根據(jù)萬得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年以來，地產(chǎn)股增發(fā)(含定向增發(fā))總額266.33億元，排名僅次于金融保險業(yè)股票。已經(jīng)確定增發(fā)預(yù)案的地產(chǎn)股共21只，合計增發(fā)46.57億股，在增發(fā)預(yù)案排名中僅次于醫(yī)藥和石油等制造業(yè)股票。
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